Hva betyr standardhevingsfradrag?

Kjøperne er opptatt av at boligen er i kontraktsmessig stand, altså at kjøper får det som selger reklamerer med i sitt salgsprospekt og salgsannonse. I det følgende redegjøres det for hva som er prisavslag og standardhevingsfradrag, og hva dette betyr for ditt krav i praksis.

Prisavslag og standardhevingsfradrag – hva betyr dette for meg?

I tilfelle kjøper ikke får det som var avtalt, foreligger det en mangel,som kan gi grunnlag for prisavslag. Hvorvidt kjøper har et krav, og eventuelt størrelsesorden på kravet, vil normalt bero på en konkret helhetsvurdering av saken. Spørsmålet blir hva skjer hvis utbedringen medfører at kjøperen får en økt standard på boligen sammenliknet med det kjøperen hadde krav på etter kontrakten.

Dette skjer for eksempel hvis man får et nytt bad etter utbedringen etter dagens regler, mens det som var forespeilet på kjøpstidspunktet var et 10 år gammelt bad. Denne forbedringen kalles for  standardhevning, noe kjøper som et utgangspunkt må betale selv. Det betyr at  det må gjøres et fradrag i prisavslaget, med kostnadene ved standardhevning.

Når skal det gjøres fradrag for standardheving – og hvor mye taper jeg på dette?

I praksis kan dette bety følgende:

Kjøper oppdager en mangel, som koster kr 500 000 å utbedre. Denne summen kalles for totale utbedringskostnader. Hvis boligen er kjøpt “som den er”, må mangelen normalt være av vesentlig art. Hva som er “vesentlig” vil være en skjønnsmessig helhetsvurdering – herunder mangelens art, omfang mv. Normalt er det et utgangspunkt å se på hva koster det å utbedre mangelen. I tråd med rettspraksis må utbedringskostnadene være på ca 5-6 % av kjøpesummen for å være ansett som vesentlig – dette kalles “prosentlæren”.

I tråd med nylig avsagt høyesterettspraksis er det nå avklart at de er summen for de totale utbedringskostnadene som brukes for å vurdere om det foreligger en vesentlig mangel.

I dette eksemplet er kr 500 000 de totale utbedringskostnadene. Hvis kjøpesummen er kr 2 500 000, vil utbedringskostnadene ha oppfylt vilkåret i prosentlæren. Hvis resten av vilkårene er oppfylt, vil dette være en vesentlig mangel som gir adgang til å kreve prisavslag.

Pengene kjøper får utbetalt av selger vil derimot ikke være kr 500 000, da det må gjøres et fradrag for standardhevingen. La oss si at standarden heves betraktelig, og fradraget beregnes til kr 150 000. Da vil prisavslaget som kjøper ha krav på være kr 350 000

Hvor store kan fradragene bli – kan jeg tape hele kravet mitt grunnet standardheving?

Det er begrenset hvor store fradrag som skal gjøres. Fradraget beror på en skjønnsmessig vurdering, som skal gi tilsvare den merverdi reparasjonen har tilført boligen. Den skjønnsmessige vurderingen må derfor ta utgangspunkt i kontrakten og hvilken standard kjøperen hadde en rimelig grunn til å forvente seg. Den skjønnsmessige vurderingen er objektiv, og de subjektive forhold skal ikke tillegges særlig vekt – det vil si at boligen faktiske forfatning eller alder ikke er avgjørende.

Det foreligger ingen direkte lovhjemmel som regulerer standardhevingsfradraget. Det følger imidlertid av sikker og klar høyesterettspraksis at retten foretar et skjønnsmessig fradrag hvis det foreligger standardheving.

Hovedhensynet for standardhevingsfradragsregelen er at kjøper ikke skal tjene på forholdet – han skal kun ha krav på at boligen er i kontraktsmessig stand. Regelen bør derfor forstås som et utslag på at prisavslaget er en gjensidighetsbeføyelse – det vil si at prisavslag skal gjenopprette balansen i kontraktsforholdet mellom kjøper og selger. Hvis domstolene ikke gjør fratrekk for den ”gevinsten” kjøper oppnår med utbedringen, vil dette skape ubalanse i kontraktsforholdet.

Det må gjøres fratrekk for standardheving hvis utbedringene medfører at kjøperen eksempelvis får et bedre bad som er i tråd med nyere tekniske byggforskrifter – det vil si at kjøperen får høyere standard og forlenget levetid på badet enn det han kunne forvente ved kjøpet av boligen.

Et annet eksempel på dette er at det er oppdaget mugg på badet, og badet er fra 2000. Utbedring i dag vil kunne føre til at badet er utføres i tråd med TEK 10, noe som gir både lengre levetid og heving av standard.

Som avslutning kan det nevnes at standardhevingsfradrag kan normalt brukes i snever eller vid forstand. Fradrag i snever forstand vil normalt bety en teknisk løsning erstattes med en bedre vare.

På den andre siden kan fradrag i vid forstand bety forlenget levetid (også kalt levetidsfradrag). Et eksempel er når en gammel bygningsdel byttes med en tilsvarende, nyere bygningsdel, jf. LA-2002-000898.

Undersøk ditt krav i dag

Standardhevingsfradrag er ikke et enkelt konsept, og kan være et utgangspunkt for en tvist mellom kjøper og selger. Våre erfarne advokater kan bistå med rettslige problemstillinger, om det måtte gjelde reklamasjon, prisavslag, standardhevingsfradrag. Vi har bred erfaring fra både fra kjøper- og selger-siden, og vet hvilke steg som må tas for å beskytte dine rettigheter på en god måte.