Hvorfor foreta due diligence ved kjøp av eiendomsselskap ?

I forbindelse med kjøp av selskaper bør det foretas en due diligence (DD) som betyr at man går gjennom selskapet for å sikre at man har de avtaler som er nødvendige.

Normalt vil selger i sin presentasjon av selskapet prøve å få med alt relevant, men det kan glemmes noe.

Det er det kjøper skal kontrollere ved en DD.

Partene utarbeider gjerne en avtale om kjøpesum mv, og så gir selger kjøper adgang til å foreta en DD innen en viss frist. Dette skjer da gjerne ved at kjøper sender selger en rekke spørsmål hvor man ber om svar og evt dokumentasjon.

Hvis kjøper da finner noe som ikke er som det skal, vil det være en mangel som kan medføre prisavslag eller muligens kan kansellere avtalen.

Det vil normalt være nærmere avklart hva som blir følgene ved de forskjellige manglene.

I det følgende skal det vises noen typer problemer som kan dukke opp ved kjøp av et eiendomsselskap, eller bare ved en eiendom.

Det kan være problem med hjemmelen (hvem som står som eier i grunnboken)

Det finnes tilfeller hvor eierskap og hjemmel til eiendommen er delt mellom eiendomsselskapet og et eget hjemmelselskap, som innebærer at eiendomsselskapet ikke har rettsvern for sitt eierskap til eiendommen.

Dette kan medføre at tidligere eieres kreditorer tar beslag i eiendommen – enten ved utlegg eller konkurs.

Det er derfor viktig at selger rydder opp i dette før salget.

Har man den adkomst – parkering som er presentert ?

Eiendommens adkomst til offentlig vei er et offentlig krav samtidig som det er nødvendige med forutsatt adkomst.

Noen ganger mangler det dokumentasjon for slike rettigheter, som man ofte vil finne i grunnboken.

Mangler det kan det være nødvendig å innhente skriftlig erklæring om veirett fra hjemmelshaver til naboeiendommene adkomsten går over.

Disse bør også være godkjent i reguleringen for eiendommen.

Tilsvarende gjelder for parkeringsplasser som er opparbeidet på eiendommen.

Foreligger det ferdigattest ?

Dette mangler dessverre og er vanskelig å få rettet spesielt ved eldre bygg.

Det kan også være uklart hva det er gitt tillatelse til eller om det som er bygget er i samsvar med byggesaken.

Dette er lettere å få avklart ved nyere bygg, men da er det oftest enklere å avklare hva som er utestående.

Er det skattemessig riktig håndtering av leietakertilpasninger?

Det kan medføre skattemessige forhold alt etter om det er leietaker eller gårdeier som har betalt for oppussing.

Det er derfor viktig å se på regnskapene og dokumentasjonen.

Er det fare for forurensning i grunnen eller asbest ?

Hvis det senere viser seg å være forurenset masse i grunnen eller asbest i veggene, kan kjøper få en uventet kostnad ved fjerning av dette.

Det bør derfor foretas en teknisk DD og evt en grunnundersøkelse

Hva med Merverdiavgift ?

Det kan være flere utfordringer, spesielt hvis det viser seg at noen av leietakerne ikke er mva pliktig, samtidig som eier har trukket fra mva på oppussing de siste 10 årene.

Det kan videre være grunn til å se om selskapet har egen mva registering eller om det skjer gjennom et konsern.

Merverdiavgift sto sentralt i mange av de transaksjonene vi jobbet med i 2018.

Hva med leiegarantier

Har leietaker stilt den sikkerheten avtalen sier, og er den fornyet ved forlengelsen.

Mangler dette er risikoen for utleier stor ved betalingsmislighold eller konkurs hos leietaker.

Dette kan igjen bety at prisen er for høy, hvis den er basert på løpende inntekter.

Vi bistår både kjøper og selgere i denne prosessen enten for gjennomgang av mottatte dokumenter, evt å bistå selger i forkant for å sikre at man har det kjøper vil kreve.