Hvem eier vegen til hytta?

Langseth advokatfirma DA har i en årrekke hatt en nært samarbeid med idébladet Hytteliv og utarbeidet artikler med presentasjon av ulike juridiske problemstillinger som møter hytteeiere.

I motsetning til de fleste juridiske artikler, som har en teoretisk og generell form, beskriver våre artikler konkrete og praktiske problemstillinger med forslag til løsninger. Vi håper at våre bidrag kan inneholde interessante og nyttige råd for hyttefolket

HVEM EIER VEGEN TIL HYTTA?

Hytta til Gørild og Bjørn Balke er bygget på 1930-tallet. Frem til 50-tallet skjedde adkomsten med hest og vogn på kjerrevei over gården «Solbråten». På slutten av 50-tallet gikk eier av gården, Finn Bøthe, og Bjørn Balkes farfar sammen og bygget bilvei frem til tunet på gården.

Bøthe bidro i stor grad med egeninnsats i form av planering, grøfting og legging av pukk. Balke betalte for pukk og grus og for sprengning av to bergnabber.

Gubbene var strålende fornøyd med resultatet og samarbeidet. Nå kunne Bøthe kjøre helt frem til tunet på gården og han kjøpte sin første bil, en flunkende ny Ford Anglia. Balke kunne kjøre nesten helt frem, men måtte gå ca. 80 m fra en liten parkeringsplass som han anla.

Høsten 2012 bestemte Gørild og Bjørn seg for å selge hytta.  Etter råd fra mekler kontaktet Bjørn nåværende eier av gården, Per Bøthe, for å få formalisert og tinglyst veg- og parkeringsretten.

Gørild og Bjørn mente dette var en smal sak, men det var det ikke: Per nektet å signere. Han erkjente at familien Balke hadde hatt rett til å bruke veien som adkomst. Men dette var en personlig rett som bare kunne benyttes av familien Balke og ikke overdras til andre. Han viste bl.a. til at retten ikke var tinglyst.

Bjørn avtalte møte med adv. Per Iversen, populært kalt PI, som ba han om å ta med hyttaboka. I møte et par dager etterpå innledet han:

«Normalt blir det utarbeidet en avtale som gir føringer og retningslinjer for stiftelse av vegretter. Jeg forstår det slik at i denne saken ble det ikke inngått noen skriftlig avtale da retten ble etablert. Da må vi finne svaret på annen måte», presiserte PI.

Han begynte å bla i hytta boka fra perioden da vegen ble bygget og sa engasjert:

«Interessant, meget interessant. Her står flg. skrevet 31.05.1956:

« Gaardbruger Bøthe kom opp til mig med en flaske Champagne og vi skaalte i de edle dråber over samarbeidet og vaare bidrag. Vi var straalende tilfredse med resultatet og at vi nu for fremtiden kunne bruge automobil like frem til våre steder. Projectet har kostet mig ca. kr. 7.500 så billig har det ikke veret B.B.»».

PI fortsatte:

«Dette forstår jeg slik at din bestefar har bidratt med innsats og penger på en måte som gjør at vi har å gjøre med et sameie til vegen og at dere eier en ideell andel hver.»

«Men veien går jo over grunneiers eiendom», sa Bjørn spørrende. PI fortsatte:

«Jo, men vi har å gjøre med et anlegg som består at et veglegeme som er bygget oppå Bøthes grunn. Anlegget anses rettslig som en gjenstand og når to parter har bidratt med bygging så oppstår det et sameie til anlegget.

Når man eier noe i sameie følger bruksretten av sameielovens § 3 hvor det heter:

«kvar av sameigarane har rett til å nytta sameigetingen til det han er etla eller vanleg brukt til….»

Det er jo naturlig at du har rett til å bruke noe du eier eller er medeier i. Og når hytta blir overdratt til ny eier trer vedk. inn i vegsameie  på samme måte som hvilket som helst annet aktiva.

Vi står overfor problemstillingen personlig eller ikke-personlig rett (tidsubegrenset) dersom du likevel ikke skulle få medhold i sameiebetraktningene

En personlig rett er knyttet til vedk. person og opphører når han går bort eller kanskje selger hytta. Den andre gruppen er knyttet til hytta og påhviler denne som en tidsubegrenset rett som følger hytta ved salg.

Her mener jeg at vi står overfor en ikke-personlig, altså en tidsubegrenset vegrett som følger hytta ved salg. Hør her: PI satte brillene ytterst på nesen og bladde opp i en lysegrønn bok og leste:

«Bruksretten er ikke-personlig i de tilfelle den utfyller en mangel ved brukerens eiendom. Har hytta ikke veiforbindelse fra før vil retten være ikke-personlig og følge eiendommen som en tidsubegrenset rett»», avsluttet han.

Men Per Bøthe ga seg ikke og saken endte i retten med full seier til Gøril og Bjørn. Retten mente at anlegget var et sameie og la også til grunn at de gamle mestere bidro med en halvpart hver. Retten til kjøring fulgte dermed av eierandelen i vegen.