Tvangsoppløsning av hyttesameie
Langseth advokatfirma DA har i en årrekke hatt en nært samarbeid med idébladet Hytteliv og utarbeidet artikler med presentasjon av ulike juridiske problemstillinger som møter hytteeiere.
I motsetning til de fleste juridiske artikler, som har en teoretisk og generell form, beskriver våre artikler konkrete og praktiske problemstillinger med forslag til løsninger. Vi håper at våre bidrag kan inneholde interessante og nyttige råd for hyttefolket.
TVANGSOPPLØSNING AV HYTTESAMEIE
En regntung dag i fjor høst satt Bjørg og Bjørn Børge på kontoret til adv. P.T. Hafstad. Bjørn hadde kort tid i forveien blitt oppsagt i jobben i Trans Oil Consulting og Bjørg måtte gå ned i halvstilling som driftsleder i TA- gruppen.
«Lønningene våre har nesten fordunstet og samtidig mottar sameiet krav fra kommunen om tvungen tilkobling til VA-anlegget og vi må ut med kr. 123.000. Vi har rett og slett ikke råd til å sitte med Bjørns tredjedel i hytta», sukket Bjørg.
«Vi har heldigvis en stor verdi i hytta som i sommer ble taksert til kr.3.000.000 så ved et salg vil vi forhåpentligvis komme oss over kneika», fortsatte hun.
Adv. Hafstad så dessverre litt annerledes på saken:
«Det er klart hvis dere alle selger hytta vil 1/3 være et betydelig beløp. Men dette forutsetter at Bjørns søsken er enige noe jeg har forstått at de ikke er. Og det er ikke lett å selge en tredjedel til utenforstående.
Hvem har lyst til å tre inn i et slik familiesameie? Jeg er redd for at det er vanskelig å få så mye ut av denne andelen på denne måten», avsluttet han.
Bjørg så spørrende på adv. Hafstad og lurte på om ikke sameieloven hadde løsninger på problemet.
«Sameieloven har ingen bestemmelser som pålegger en eller flere sameiere å ut kjøpe andre deltakere. Salg av andelen til en eller flere av de øvrige deltakerne forutsetter derfor en frivillig avtale mellom partene.
For få til slike løsninger må dere nok gi litt i den forstand at dere gir en rabatt for å friste de andre. Dere kan f.eks. tilby de gjenværende sameierne å kjøpe andelen for kr. 750.000.
Det kan virke litt bittert å gi avkall på kr. 250.000. På den annen side har det litt verdi å sitte med kontanter sammenliknet med en «låst» andel i et sameie», presiserte adv. Hafstad.
Bjørg og Bjørn lot seg overtale til å prøve denne løsningen og kontaktet Bjørns søsken, men det var blankt avslag. De tok igjen kontakt med adv. Hafstad
Han innledet møte:
«Ja, da er muligheten for å få til en frivillig ordning brukt opp så da får vi benytte retten til en ufrivillig løsning»
Bjørg og Bjørn så spørrende på adv. Hafstad som fortsatte:
«Vi har en bestemmelse i sameieloven § 15 som kan komme til unnsetning».
Han fant frem den tykke røde, satte brillene på nesen og leste sakte og bestemt:
«Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst.»
«Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver»
Fremgangsmåten er her at vi må utarbeide en stevning med krav om tvangsoppløsning som vi sender til retten. Retten avsier deretter en kjennelse som går ut på at hytta selges.
Begrepet «etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver» går i korthet ut på at retten kontakter en eiendomsmekler som legger hytta ut til salgs på det åpne marked til høystbydende.
Dette er dramatisk for Bjørn søsken, men loven kommer litt til unsetning. Det heter nemlig videre i bestemmelsen:
«Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke»
Det vil si at de andre sameierne har rett til tre inn i budet fra utenforstående dersom de byr samme beløp. På denne måten gir loven disse en mulighet til å beholde hytta likevel.
Jeg vil likevel som en siste mulighet for å få til en frivillig løsning foreslå at vi utarbeider en stevning som vi sender til Bjørns søsken.
Vi kan samtidig komme med et tilbud til dem om å kjøpe andelen til Bjørn til en gitt pris. Samtidig kan dere varsle om stevningen sendes til retten dersom de ikke godtar dette innen 14 dager.
De fulgte rådet til adv. Hafstad og saken ende med at Bjørns søsken aksepterte å kjøpe ut Bjørn til kr. 730.000 etter intense forhandlinger.
Adv. Hafstad var glad for løsningen, men avsluttet med å si at neste gang dere etablerer et sameie må dere utarbeide en sameieavtale i forkant.
