Når plikter utleier å skifte ut tekniske innretninger i leieobjektet?

I leieforhold har utleier ofte levert tekniske innredninger som leietaker bruker. Dette kan for boliger være komfyr, oppvaskmaskin mv. I næringslokaler kan det være store tekniske anlegg som ventilasjon mv. Spørsmålet er når får Utleier utskiftning ansvar evt også plikt ?

Hvor finner man reglene om utskiftning ansvaret?

Spørsmålet er lovregulert i Husleieloven (Husll), og gjelder som et utgangspunkt for alle leieforhold som gjelder bolig.

Gjelder leieforhold andre typer lokaler eller næringslokaler er dette normalt  regulert nærmere i avtalen, slik at utleier har avtale seg bort fra ansvaret. Dette ser en ofte at er gjort i standardkontrakter

Hva sier loven ?

Husll § 5-3 pålegger leietaker å vedlikeholde den leide gjenstanden, men må gjenstanden skiftes ut er dette utleiers ansvar. Denne paragrafen er i motsetning til de fleste andre fravikelig også for boliger, slik at leieavtalen kan sette loven til side.

Det vises til siste setning i annet ledd.

Når det gjelder andre lokaler gir loven oftere adgang til avtale noe annet se Husll § 1-2, 2 ledd.

Hva betyr det at noe må skiftes ut?

Hvis det er enkelt deler som må skiftes for at få gjenstanden til å virke, går dette inn under leietaker ansvar se Husll § 5-2, 1 ledd.

Det er først ved utskiftning av hele gjenstanden at utleier får ansvaret.

Det vil ofte kunne være et tolkningsspørsmål om man skal skifte flere deler eller kjøpe nytt. Diskusjonen blir om kostnaden ved reparasjon fort kan bli dyrere en utskiftning sett over noe tid.

I meglerstandarden for næringslokaler er dette regulert ved at utleiers ansvar inntrer når vedlikehold ikke lenger er «regningssvarende».

Hvilke momenter må vurderes?

Utgangspunktet vil være en konkret vurdering basert på faglig skjønn.

Levetidsbetraktninger- hvor lenge burde gjenstanden normalt kunne brukes.
En forbruksgjenstand kan i dag ha en forventet levetid ned til fem år, mens et ventilasjonsanlegg kan holde ti til femten år

Hvorfor fungerer den ikke lenger som avtalt?
Hvis dette skyldes leietaker endring av lokalene ved flytting av vegger eller lignende, kan en ikke forvente at utleier skifter ventilasjonsanlegget.

Har leietaker utført vedlikeholdet i samsvar med sitt ansvar?
I den grad  det ikke er foretatt løpende  service  med utskiftning av komponenter  ved faste intervaller vil leietaker kunne bli ansvarlig.
Dette kan være utskiftning av luftfilter i et ventilasjonsanlegg, som igjen medfører at rør blir tette.

Nye, mer moderne og/eller bedre tekniske løsninger som kommer i markedet, kan som hovedregel ikke tillegges vekt.

Hvis utskiftning skyldes offentligrettslige krav grunnet leietakers bruk av lokalene, vil det normalt være løst i kontrakten.

Hva om utleier ikke foretar utskiftningen?

Leietaker kan , og har enkelte ganger plikt til å foreta utskiftningen, hvis utsettelse vil kunne medføre ytterligere skade på gjenstanden eller bygget, se Husll § 5-5.

Leietaker vil da kunne kreve utlegget refundert  se Husll § 5-7, dette forutsatt at Utleier har fått tilgang til lokalet, se Husll § 5-6

Langseth advokat firma bistår  både utleier og leietakere i slike tvist, det er bare å ta kontakt.