Overskjøting av fast eiendom

Innledning

Når vi bistår enten privatpersoner eller næringsdrivende i saker tilknyttet fast eiendom får vi fra tid til annen høre at de har tenkt å gjennomføre overskjøting av en eiendom selv. Det kan f.eks. være foreldre som skal overføre familiehytta til barna, eller det kan dreie seg om en overdragelse mellom aktører i eiendomsbransjen. Dersom de aktuelle personer som skal gjennomføre overdragelsen har tilstrekkelig kompetanse kan dette selvsagt gå helt greit. Vi har imidlertid sett mange eksempler på at overskjøtingsprosessen enten tar lang tid fordi Kartverket sender alle dokumentene i retur pga feil, at man har betalt unødvendig mye i dokumentavgift, osv.
I det følgende vil jeg gjennomgå noen vesentlige ting man bør være klar over dersom man skal forsøke å gjennomføre en overskjøting selv.

Konsesjon

Alt erverv av fast eiendom er i utgangspunktet konsesjonspliktig. Imidlertid er det vide grenser for konsesjonsfrihet, bl.a. mht eiendommens størrelse. Som hovedregel må man uansett enten a) søke om konsesjon, eller b) innhente kommunens bekreftelse på at ervervet er konsesjonsfritt. Sistnevnte gjøres ved utfylling av et eget skjema – «Egenerklæring om konsesjonsfrihet». Skjemaet finnes på Landbruksdirektoratets hjemmeside: https://www.landbruksdirektoratet.no/no/dokumenter/skjema?servicekey=7924

Utfylt skjema sendes den kommunen der eiendommen ligger. Kommunen sender så sin bekreftelse elektronisk direkte til Kartverket, slik at man ikke trenger å gjøre noe mer ift. konsesjon når skjøtet sendes inn til tinglysing.

Enkelte kommuner har valgt å senke terskelen for når konsesjon er påkrevet. Dersom ervervet likevel er konsesjonsfritt må det fylles ut et annet skjema – «Egenerklæring om konsesjonsfrihet i kommuner med nedsatt konsesjonsgrense». (Samme lenke som ovenfor.)

Utfylling av skjøtet, beregning av dokumentavgift

Skjøte for elektronisk utfylling ligger på Kartverkets hjemmeside, sammen med mye nyttig informasjon.

Øverst til venstre i skjøtet fylles ut opplysninger om innsender. Vær klar over at innsender blir adressat ikke bare for alle henvendelser i saken, men anses i utgangspunktet også som betalingsansvarlig for tinglysingsgebyret og dokumentavgiften (sistnevnte utgjør 2,5 % av salgssummen/eiendommens markedsverdi).

I rubrikk 1 kan du gjerne fylle inn flere eiendommer, eller vise til vedlegg dersom man ikke får plass til å liste opp alle eiendommene. NB! Merk at det nylig er innført nye kommunenummer pga alle kommunesammenslåingene som er skjedd. Du finner lister på nettet.

Overdras både bebygget og ubebygget eiendom i samme skjøte kan man krysse av for begge alternativ.

Av en eller annen grunn er det ikke inkludert et alternativ for «fritidsbolig» i opplistingen av type bolig – overdras en fritidsbolig (hytte) må man krysse av på «Annet».

I normaltilfellene, der kjøper har betalt markedspris for en eiendom utlyst på finn.no, føres kjøpesummen opp i pkt. 2, det krysses av på at eiendommen har vært utlyst til salg i markedet, og på «fritt salg» som omsetningstype.

Dersom det ikke skal betales noe for eiendommen, f.eks. der en hytte overdras fra foreldre til barn, føres «kr 0» opp som kjøpesum i rubrikk 2, det krysses av på at eiendommen ikke har vært utlyst for salg og på at overdragelsen er en gave.

I rubrikk 3 så skal så «salgsverdien» oppgis, dvs den antatte markedsverdien man hadde fått gjennom et frivillig salg. Merk deg imidlertid at det i rubrikkens overskrift også sies «avgiftsgrunnlag». Det betyr at det er dette beløpet som blir grunnlaget for beregning av 2,5 % dokumentavgift. Dette får særlig betydning når det gjelder overdragelse fra en som sitter i uskiftet bo. Barna skal da nemlig ikke betale dokumentavgift av den del av eiendommens verdi som kommer fra førstavdøde forelder – det svares jo ikke dokumentavgift når barn arver eiendom etter sine foreldre. I og med at beløpet i rubrikk 3 danner grunnlag for avgiftsberegningen må det først gjøres fradrag for den avgiftsfrie arven etter førstavdøde forelder, før beløpet oppgis i skjøtet.

Det er dessverre ikke så enkelt at man bare kan trekke fra halve verdien av eiendommen, fordi mor og far hadde felleseie. For det første har – dersom far døde først – mor allerede mottatt arv etter far. Nærmere bestemt 25 % av hans halvpart av felleseiet, dvs. 12,5 % av hele eiendomsverdien. Dette innebærer at når uskifteboet gjøres opp mottar barna 5/8 av eiendommens verdi fra mor og 3/8 fra far.

For å komplisere eksempelet ytterligere kan vi tenke oss at foreldrene har fire barn, hvorav to skal overta den aktuelle eiendommen. I avgiftsmyndighetenes øyne ser man det da slik at de fire barna mottar ¼ hver av eiendommen, og så overdrar to av barna sine andeler til de to andre. Dermed nyter de to barna som skal ha hytta kun godt av 25 % hver av de 3/8 av hyttas verdi som kommer fra farsarven.

Eksempel: Hytte verdt kr 3 000 000 på skiftetidspunktet overtas av to av fire barn. Farsarv = 3/8 = kr 1 125 000. Fra mor (i live) blir verdien da kr 1 875 000. Farsarv: kr 1 125 000 : 4 barn = kr 281 250 pr barn. Dok.avg. pr barn blir da kr 3 000 000 – kr 562 500 = kr 2 437 500 x 2,5 % = kr 60 937,50 : 2 = kr 30 468,75 pr barn.

I praksis setter nok mange markedsverdien så lavt de tør, og håper at Kartverket ikke stiller spørsmål. Dermed kan man selvsagt spare en del i dokumentavgift, men man risikerer også å starte en dialog med Kartverket som kan ende med at man må legge frem en verdivurdering, takst e.l., eller at Kartverket til slutt selv fastsetter verdien. Vi anbefaler derfor at i de tilfellene der en eiendom ikke har vært omsatt i markedet så settes likevel verdien tilsvarende en rimelig markedsverdi.

Husk også at dersom man har tenkt å selge eiendommen videre før man har opptjent nok eiertid til å slippe gevinstbeskatning, vil en lav inngangsverdi selvfølgelig gi en høyere gevinst, og dermed høyere beskatning.

Skjøtets rubrikk 7 skal kun fylles inn dersom man kjøper en bolig som omfattes av

eierseksjonsloven (gjerne kalt «selveierleilighet»), og innebærer en bekreftelse på at

man i og med kjøpet av en slik seksjon ikke vil eie mer enn to boligseksjoner i

sameiet da dette ville vært i strid med lovens § 23. Bestemmelsen gjelder ikke ved

kjøp av næringsseksjoner.

Rubrikk 10/11 skal bare benyttes der selger av eiendommen er en annen fysisk eller

juridisk person enn den som har den tinglyste hjemmelen til eiendommen.

Husk at skjøtet skal sendes inn i to originaleksemplarer, fullt signert. Det ene eksemplaret beholdes av Kartverket, det andre returneres innsender, med tinglysingsstempel.

Dokumentavgift og tinglysingsgebyr kreves inn i ettertid.

Ovenstående gir deg forhåpentlig noen gode tips på hvordan en eiendom skal overdras.

Konklusjon

Dersom du har tid og lyst til å sette deg inn i de aktuelle reglene kan du sikkert klare å foreta overskjøtingen selv. Ønsker du å være trygg på at alt blir riktig og at du blir belastet for korrekt dokumentavgift, eller du ikke har tid til å få alle dokumentene i retur en gang eller to for å rette feil, så kan det lønne seg å få hjelp av noen som kan reglene og vet hvordan prosessen skal gjennomføres i praksis.

Langseth Advokatfirma DA har lang og solid erfaring med alle typer eiendomstransaksjoner, og kan gi deg kostnadseffektiv bistand.

Ta gjerne kontakt for en uforpliktende samtale.