Foreldelsesfrist i byggesaker

Skrevet av:

Botolf Botolfsen jr.
Advokat / Partner


I sivile saker og forhold knyttes gjerne foreldelsesfrister seg til pengekrav og erstatningskrav. Men hvilke foreldelsesfrister gjelder i byggesaker?

Mange kjenner til den alminnelige foreldelsesfristen på tre år, jf. § 2 i lov om foreldelse av fordringer (foreldelsesloven).

Hva er foreldelse?

Med foreldelse menes tap av en rettighet eller opphør av en forpliktelse, fordi man ikke har tatt de nødvendige skritt innen fastsatte tidsfrister for å kreve oppfyllelse. Man må derfor agere innenfor lovbestemte frister, ellers vil kravet rett og slett falle bort fordi det har gått for lang tid.

Med mindre den som skylder penger erkjenner forpliktelsen – eksempelvis ved å underskrive et gjeldsbrev, eller at han påtar seg skriftlig å rette en mangel eller lignende – avbrytes de lovbestemte foreldelsesfrister typisk ved søksmål eller begjæring om tvangsfullbyrdelse.

I tillegg kan rettigheter og forpliktelser falle bort på andre grunnlag enn foreldelse, typisk at man ikke har reklamert innen “rimelig tid” på mangler ved kjøp av varer eller tjenester.

Er det foreldelsesfrist i byggesaker?

Dersom du er part eller på annen måte berørt , er det naturlig å spørre om tilsvarende foreldelsesfrister gjelder her. Svaret på dette er nei. Vedtak i byggesaker etter plan- og bygningsloven er såkalte offentligrettslige vedtak som ikke kan foreldes etter foreldelsesloven.

Dermed er det ikke sagt at det ikke gjelder andre frister som det er viktig å forholde seg til.

Kan tillatelse bortfalle ved foreldelse ?

Når kommunen behandler byggesaker skal kommunen fatte vedtak i saken innen 12 uker etter at fullstendig søknad foreligger, jf. plan- og bygningsloven § 21-7. Hvis det gjelder et mindre tiltak, hvor det ikke er pliktig at søknaden forestås av fagkyndig, kan vedtak fattes etter kun tre uker.

Hvis kommunen gir tillatelse er det viktig å huske at tillatelsen faller bort etter tre år hvis arbeidene ikke er “satt i gang”, jf. plan- og bygningsloven § 21-9. Et minimumskrav er at selve byggeprosessen ved  fysiske arbeidet, er satt i gang.

Venter man for lenge må derfor ny søknad innsendes og nytt behandlingsgebyr betales. Det er derfor svært viktig å komme i gang med arbeidet senest innen tre år etter at tillatelse er gitt.

Tre ukers klagefrist

Videre er det viktig å være oppmerksom på klagefrister. Enten man er part i byggesaken som tiltakshaver/søker, eller som nabo som har inngitt innsigelser og protester gjennom nabovarselet, gjelder en tre ukers klagefrist på vedtaket etter forvaltningsloven § 28. Fristen løper fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part.

Klageordningens formål er  å sikre private parters interesser. For naboen kan det  tenkes at dispensasjon fra reguleringsplanens begrensning av byggehøyde til nabogrense fører til ulemper, hvor  en ikke har sett ulempen under saksbehandlingen.

Forutsatt at klagen ikke avvises av formelle grunner (for eksempel manglende rettslig klageinteresse), har klager krav på at saken tas opp til realitetsavgjørelse i kommunen. Kommunen kan da omgjøre sitt vedtak dersom de finner klagen berettiget. Hvis klager ikke gis medhold, går klagen til overordnet organ – det vil si til Fylkesmannen i den aktuelle kommune.

Oversittelse av klagefrist

Dersom man oversitter klagefristen på tre uker er hovedregelen at klagen skal avvises. Forvaltningsloven § 31 inneholder imidlertid bestemmelser om at man likevel kan få klagen behandlet/prøvet, til tross for at fristen er oversittet.

§ 31 er en “kan-regel” – ingen har rettskrav på at en for sent innkommet klage skal behandles. Etter § 31 er vilkårene for oppreisning at man enten “ikke kan lastes for å ha oversittet fristen”, eller “det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd”.

Det kan være at parten eller naboen ikke har fått vedtaket, eller at det mangler informasjon om klagefrist m.v. Eller en har vært bortreist eller syk.  Det er da viktig  å sende klage straks man blir kjent med vedtaket og hvorfor klagefristen er oversittet.

Hvis man har vært bortreist eller syk, kan det foreligge “særlige grunner” som gjør det “rimelig at klagen blir prøvd”. Å få en forsinket klage behandlet på dette grunnlaget er likevel ingen kurant sak. Forutsetningen er at klager (eller hans representant) ikke kan lastes for å ikke sende klagen innen klagefristen.

Gjelder klagen mer prinsipielle spørsmål, kan vilkåret være oppfylt. Avgjørelser med tvilsom rettsanvendelse eller uriktig forståelse av regelen, kan gi oppreisning, som kan gjør at kommunen behandler klagen.

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »