“Engangsløftet”

1. Innledning:

Med alle endringene rundt tomtefesteloven er det mange som går seg vill i gamle og nye bestemmelser. Kompliserte overgangsbestemmelser gjør forvirringen komplett. Grunneiere rundt forbi har også fått blod på tann og viser til noe som heter «engangsløftet» og tror at det bare er å løfte i vei. Vi ser litt på hvordan «ståa» egentlig er.

2. Løpende kontrakter:

2.1. kontrakter med reguleringsklausul

Kontrakter som ikke har løpt ut vil som regel ha klausul for regulering av festeavgiften. Det kan f.eks. stå i avtalen som er inngått i 1975 og som løper i 80 år frem til 2055:

«Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht. prosentvis endring av konsumprisindeksen»

I dette tilfelle skal avgiften være regulert i 1985, 1995 og 2005 og neste regulering blir i 2015. For å finne ny avgift kan du gå inn på hjemmesiden til Statistisk Sentralbyrå og benytte deg av en kalkulator som er lagt ut. Her kan du selv med et enkelt grep regne ut ny avgift. Er opprinnelig avtalt avgift i 1975 kr. 450 blir avgiften i 2015 kr. 2.347.

I dette eksemplet gjelder avtalen fullt ut og tomtefestelovens bestemmelser om regulering av festeavgift kommer ikke til anvendelse.

Det er selvsagt litt surt for grunneier og bare kunne regulere iht. konsumprisindeks, men det har han forpliktet seg til gjennom avtalen. At eiendomsverdiene har økt vesentlig mer enn konsumprisen er grunneiers risiko og ingen ting å gjøre med.

2.2. kontrakter uten reguleringsklausul

Enkelte, særlig eldre festekontrakter, har ikke bestemmelser om regulering. Disse avtalene kan reguleres iht. prosentvis endring av konsumprisindeks iht. tomtefesteloven.

3. Kontrakter hvor festetiden er ute

3.1. Festekontrakter med rett til forlengelse

3.1.1. Festekontrakten løper som før

En eller annen gang løper en tidsbegrenset festeavtale ut. Hva skjer da egentlig? Også her må vi ta utgangspunkt i avtalen. Mange festeavtaler har klausuler om forlengelse. Som eksempel kan vi nevne en festeavtale fra 1965 som løper i 50 år og som har flg. bestemmelse:

«Ved festetidens utløp har fester rett til å forlenge festekontrakten for ytterligere 50 år.»

I så fall løper festeforholdet i ytterligere 50 år uten at det skjer noe med festeavgiften.

3.1.2. Festekontrakter med revisjon av festeavgiften

Enkelte festekontrakter bestemmelser har derimot bestemmelser som sier flg.:

«Ved festetidens utløp kan grunneier kreve full revisjon av festeavgiften».

«Full revisjon» vil si at grunneier kan kreve regulering iht. tomteverdi begrenset oppad til kr. 9.000 pr. mål. Beløpet ble fastsatt ved lovendring i 2002 og skal inflasjonsjusteres årlig og er pr. 2016 kr. 11.378.

3.1.3. Festekontrakter uten rett til forlengelse

Men så har vi en situasjon hvor kontrakten ikke sier noe om forlengelse. Vi kan fortsatt bruke en avtale fra 1965 som eksempel. Denne kontrakten løp ut i 2015 og fester ville stått på bar bakke dersom tomtefesteloven ikke kom han i møte med bestemmelser om rett til forlengelse.

Tomtefesteloven har her en bestemmelse som enkelt og greit sier at ved festetidens utløp:

«lauper festet vidare på same vilkår som før, likevel slik at bortfestaren kan krevje regulering etter § 15 fjerde ledd.»

Og av § 15 fjerde ledd fremgår det at bortfester kan øke festeavgiften tilsvarende 2% av tom-teverdien begrenset oppad til kr. 11.378 pr. mål. Dette heter «engangsløftet» fordi grunneier har denne muligheten bare én gang. Kommende reguleringer kan bare skje etter konsumpris-indeks.

3.1.4. Tomteverdien er avgjørende

Beløpsbegrensningen forutsetter at tomta har en verdi som gjør at 2% blir kr. 11.378 eller mer og det er ikke alltid tilfelle. Verdien av mange hyttetomter ligger fortsatt på nivåer rundt kr. 200.000 til kr. 300.000 og da vil 2% tilsvare kr. 4.000 og kr. 6.000. Det er derfor ikke sikkert at grunneier kan kreve kr. 11.378 likevel.