Skilsmisse

Omstøtelse av husleierestanse ved konkurs

Hva kan skje hvis leietaker eller kjøper har betalt gårdeiers gamle husleiekrav, er det grunnlag for omstøtelse ?

Hva er omstøtelse?

I forbindelse med konkurs kan betalinger til kreditorer medføre at den kreditoren får en fordel i forhold til de andre kreditorene i et konkursbo omstøtes.

Hvis dette har skjedd innenfor en periode på tre måneder før fristdagen, kan det skje en omstøtelse på objektivt grunnlag, det vil si, uten at kreditor kan lastes.

Noen ganger kan det også skje lenger tilbake i tid, hvis kreditor har medvirket, da på subjektivt grunnlag.

Reglene om dette fremgår av dekningsloven kapittel fem.

Grunnen til reglene er at man ønsker at kreditorer skal bli likestilt, innenfor den fordelings rekkefølgen som følger av loven.

Hvilke betalinger kan omstøtes ?

Utgangspunkt er at det er betalinger som ikke er ‘’ordinære’’, som kan være betaling av gammel gjeld.

Er betalingen derimot ordinær, slik at det betales ved forfall, skal det mer til at den kan omstøtes. Det kan også gjelde eldre gjeld hvis det ikke er for lenge siden forfall eller vis betalings rutinene er at det alltid betales noe sent

Dette gjelder også  eldre husleie, hvis det betales for å fortsette driften.

En forskuddsbetalt leie for en lenger periode rett før en konkurs, kan det settes spørsmålstegn ved.

Gjelder det husleie blir spørsmålet er da om det kan sies å ha skjedd for å sikre gårdeier bedre dekning enn andre kreditorer.

Hva er følgene av omstøtelse?

Kreditor som har  mottatt en betaling som boet kan omstøtte, må betale det mottatt beløpet tilbake til boet.

Kreditor må så melde krav i boet på lik linje med andre kreditorer.

Hva hvis det betales av tredjemann ?

Dette vil typisk være hvis kjøper av en virksomhet betaler gammel husleie til gårdeier, for at gårdeier skal gå med på at leiekontrakten transporteres til kjøper.

I et slikt tilfelle kan gårdeier bli møtt med et omstøtelseskrav fra selgers konkursbo, jf. dekningsloven § 5-5.

Dette skyldes at dekningsloven § 5-5 også rammer indirekte betalinger av konkursdebitors gjeld, med det formål å sikre en kreditor av frykt at kreditoren eller vil lide et tap.

En slik betaling anses ikke som ‘’ordinær’’.

I rettspraksis er det fastslått at hvis det i en virksomhetsoverdragelse er enighet om at betaling av skyldig leie er den del av salgssummen, slik at det påvirker hva kjøper skal betale, vil denne del av salgssummen kunne omstøtes.

Hvordan kan man unngå omstøtelse?

I tilfelle kjøper forhandler direkte med gårdeier og det blir enighet  om at kjøper betaler  en engangssummen, eller over tid betaler en høyere leie, vil man normalt slippe unna. Det forutsetter  at salgsprisen mellom kjøper og selger, ikke påvirkes av den avtalen som er inngått mellom kjøper og gårdeier.

Det kan være vanskelig grenseganger rundt dette, og bostyrer vil nok ofte hevde at det er salgsprisen blir påvirket.

Det er derfor viktig at forhandlinger med videre blir holdt klart adskilt.

 

Langseth Advokatfirma bistår både kreditorer eller som bostyrer i konkursboer,  det er bare å ta kontakt ved behov.