Hva partene kan kreve ved et avtalebrudd (mangel i forhold til det avtalte) vil ha stor betydning for partene.

Hva som kan kreves er avhengig av hvorfor og hvordan den ene parten misligholder (bryter) avtalen, og følgende for den annen part.

Hovedreglene for alle avtaler er at det er en gjennomføring plikt og hvis dette ikke er mulig vil den annen part kunne kreve erstatning og eller prisavslag hvis avtalen oppfylles delvis.

I avtaler med forbruker reguleres dette i flere lover eksempelvis kjøpsloven, hvor man har lite avtalefrihet.

I avtaler mellom næringsdrivende er det mer avtale frihet og dette skal behandles i denne artikkelen, og da spesielt relatert til avtale om fast eiendom.

I de fleste avtaler brukes likevel lover som et tolkningsmoment (bakgrunnsretten),og er ikke problemet tatt opp i avtalen, legger man lovteksten til grunn for å finne en løsning.

Det henvises ofte til kjøpsloven for tolking i avtalen, hvis det ikke er naturlig å bruke andre spesial lover som Håndverkstjenesteloven.

Hovedregelen er at avtaler skal gjennomføres

Når en kontrakt er inngått skal den gjennomføres så langt som mulig, med mindre hindringene ikke er så vesentlige at enten kjøper eller selger kan heve avtalen.

Hva skjer hvis en levering blir forsinket ?

Dersom kjøper ikke leverer til rett tid kan selger kreve erstatning etter alminnelige regler og forsinkelsesrenteloven.

Dersom selger ikke lever har kjøper rett til å tilbakeholde hele eller deler av kjøpesummen,til levering skjer.

Hva hvis det oppdages mangler etter overtakelse ?

Ved selgers avtalebrudd etter overtakelse kan kjøper i utgangspunktet kreve erstatning eller prisavslag, hvis ikke mangelen er så vesentlig at man kan heve.

Kjøpers rett til erstatning ved selgers avtalebrudd forutsetter at det foreligger et økonomisk tap.

Kan selger kreve å få rette ?

Dersom det er mulig å foreta retting, eksempelvis ved å fremskaffe en garanti som mangler, vil begge parter kunne være tjent med det.

Selger har rett til å utføre retting i samsvar med kjøpsloven § 36, med mindre det er avtalt noe annet.

Kan en avtale bortfalle (heves)?

En avtale kan bortfalle som følge av at selgers eller kjøpers betingelser ikke blir levert.

Det betyr at plikten til oppfyllelse bortfaller, og eventuelle overleverte ytelser skal tilbakeleveres. Følgende av dette blir normalt erstatningsansvar for en av partene.

Når kan man heve?

Begge parter kan heve avtalen før overtakelse hvis det inntrer omstendigheter, herunder forsinkelse, som utgjør vesentlig brudd på den annen parts forpliktelser etter avtalen.

Etter overtakelse er normalen også at begge parter kan heve, men det er ofte avtale at bare kjøper har denne retten ved eiendomssalg.

Et hevingsoppgjør etter overtakelse byr på en rekke praktiske og juridiske utfordringer, for begge parter.

For at kjøper skal kunne heve avtalen etter overtakelse er det en forutsetning at kjøper kan levere tilbake kjøpsgjenstanden i vesentlig samme stand som han mottok den, samtidig som selger tilbakeføre kjøpesummen. Dette siste kan være vanskelig hvis kjøpesummen er brukt til å nedbetale eks gjeld i banken.

Når er mangelen så vesentlig at man kan heve ?

Heving er alvorlig og det må foretas en konkret vurderingen av om en part har gjort seg skyldig i «vesentlig brudd» på avtalen.

Kjøpslovens regler regulerer nærmere både kjøpers og selgers hevingsrett, og er med tilhørende praksis relevante for vurderingen av betydningen av partenes mislighold.

Høyesterett har blant annet uttalt at det har betydning for vesentlighetsvurderingen om avtalebruddet er av en slik karakter at en part har «rimelig grunn for» å si seg løst fra kontrakten.

Det kan også ha betydning om kjøper ikke oppnår formålet med kjøpet.

Det kreves ikke skyld, men også subjektive forhold kan ha betydning ved vurderingen av om det foreligger et vesentlig avtalebrudd.

Hva er prisavslag ?

Prisavslag vil medføre en forholdsmessig reduksjon av kjøpesummen, som vil være forskjellen på det kjøpte med og uten mangelen. Størrelsen på et prisavslag vil således ikke nødvendigvis samsvare med en dekning av det økonomiske tapet mangelen medfører for kjøper.

Partene kan avtale seg bort fra retten til prisavslag.

I forbindelse med kjøp av selskaper bør det foretas en due diligence (DD) som betyr at man går gjennom selskapet for å sikre at man har de avtaler som er nødvendige.

Normalt vil selger i sin presentasjon av selskapet prøve å få med alt relevant, men det kan glemmes noe.

Det er det kjøper skal kontrollere ved en DD.

Partene utarbeider gjerne en avtale om kjøpesum mv, og så gir selger kjøper adgang til å foreta en DD innen en viss frist. Dette skjer da gjerne ved at kjøper sender selger en rekke spørsmål hvor man ber om svar og evt dokumentasjon.

Hvis kjøper da finner noe som ikke er som det skal, vil det være en mangel som kan medføre prisavslag eller muligens kan kansellere avtalen.

Det vil normalt være nærmere avklart hva som blir følgene ved de forskjellige manglene.

I det følgende skal det vises noen typer problemer som kan dukke opp ved kjøp av et eiendomsselskap, eller bare ved en eiendom.

Det kan være problem med hjemmelen (hvem som står som eier i grunnboken)

Det finnes tilfeller hvor eierskap og hjemmel til eiendommen er delt mellom eiendomsselskapet og et eget hjemmelselskap, som innebærer at eiendomsselskapet ikke har rettsvern for sitt eierskap til eiendommen.

Dette kan medføre at tidligere eieres kreditorer tar beslag i eiendommen – enten ved utlegg eller konkurs.

Det er derfor viktig at selger rydder opp i dette før salget.

Har man den adkomst – parkering som er presentert ?

Eiendommens adkomst til offentlig vei er et offentlig krav samtidig som det er nødvendige med forutsatt adkomst.

Noen ganger mangler det dokumentasjon for slike rettigheter, som man ofte vil finne i grunnboken.

Mangler det kan det være nødvendig å innhente skriftlig erklæring om veirett fra hjemmelshaver til naboeiendommene adkomsten går over.

Disse bør også være godkjent i reguleringen for eiendommen.

Tilsvarende gjelder for parkeringsplasser som er opparbeidet på eiendommen.

Foreligger det ferdigattest ?

Dette mangler dessverre og er vanskelig å få rettet spesielt ved eldre bygg.

Det kan også være uklart hva det er gitt tillatelse til eller om det som er bygget er i samsvar med byggesaken.

Dette er lettere å få avklart ved nyere bygg, men da er det oftest enklere å avklare hva som er utestående.

Er det skattemessig riktig håndtering av leietakertilpasninger?

Det kan medføre skattemessige forhold alt etter om det er leietaker eller gårdeier som har betalt for oppussing.

Det er derfor viktig å se på regnskapene og dokumentasjonen.

Er det fare for forurensning i grunnen eller asbest ?

Hvis det senere viser seg å være forurenset masse i grunnen eller asbest i veggene, kan kjøper få en uventet kostnad ved fjerning av dette.

Det bør derfor foretas en teknisk DD og evt en grunnundersøkelse

Hva med Merverdiavgift ?

Det kan være flere utfordringer, spesielt hvis det viser seg at noen av leietakerne ikke er mva pliktig, samtidig som eier har trukket fra mva på oppussing de siste 10 årene.

Det kan videre være grunn til å se om selskapet har egen mva registering eller om det skjer gjennom et konsern.

Merverdiavgift sto sentralt i mange av de transaksjonene vi jobbet med i 2018.

Hva med leiegarantier

Har leietaker stilt den sikkerheten avtalen sier, og er den fornyet ved forlengelsen.

Mangler dette er risikoen for utleier stor ved betalingsmislighold eller konkurs hos leietaker.

Dette kan igjen bety at prisen er for høy, hvis den er basert på løpende inntekter.

Vi bistår både kjøper og selgere i denne prosessen enten for gjennomgang av mottatte dokumenter, evt å bistå selger i forkant for å sikre at man har det kjøper vil kreve.

Arealsvikt foreligger når en selger har gitt uriktig opplysning om eiendommens størrelse. Arealsvikt kan foreligge både utendørs og innendørs. For eksempel kan en selger gjennom prospektet eller på bakgrunn av en takst bli ansvarlig for at eiendommen viser seg å ha mindre størrelse enn oppgitt. Likevel vil en selger ikke automatisk bli ansvarlig for enhver uriktig opplysning om størrelsen. I dag selges eiendommer “as is”, dvs. “som den er”. Ved arealsvikt betyr det at avviket må være av en viss størrelse før det inntrer et ansvar.

Som regel vil en kjøper ha sett eiendommen før salget. Da kan ikke kjøper hevde at selger er ansvarlig for enhver aresalsvikt. Avhendingsloven https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93?q=avhend § 3-3 sier følgende om dette når det gjelder utendørs arealsvikt:

“Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.”

Dette betyr at arealsvikten må være vesentlig før det kan bli tale om ansvar, med mindre selger har opptrådt kvalifisert uaktsomt.

I en lagmannsrettsdom, LG-2013-211882, https://lovdata.no/pro/#document/LGSIV/avgjorelse/lg-2013-211882?searchResultContext=2567&rowNumber=1&totalHits=2, ble dette spørsmålet behandlet. Saksforholdet var at det ble opplyst i avisannonse at eiendommen var på ca 2,5 mål og i verditakst kom det fram at eiendommen var på ca 2 mål. Det viste seg imidlertid at eiendommen bare var på 1,2 mål.

Ut fra en samlet vurdering kom retten fram til at arealsvikten ikke var vesentlig i lovens forstand, og la bl.a. vekt på at kjøperne hadde vært på befaring, og at kjøperne derfor “fikk det de så”.

Det kan også foreligge innendørs arealsvikt. Dette reguleres av avhendingsloven https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93?q=avhend § 3-8, som sier følgende:

Loven stiller bl.a. opp et vilkår om at den uriktige opplysningen må ha virket inn på kjøpet. Ift. innendørs arealsvikt, betyr dette at kjøperen ikke ville ha kjøpt eiendommen til den aktuelle prisen dersom kjøperen hadde vært klar over riktig størrelse.

Høyesterett vurderte spørsmålet om innendørs arealsvikt i Arealsvikt-dommen i Rt. 2003 s. 612: https://lovdata.no/pro/#document/HRSIV/avgjorelse/hr-2002-359-a?searchResultContext=2384&rowNumber=4&totalHits=10

Saken dreide seg om salg av en leilighet hvor det var opplyst at arealet var på 112 kvadratmeter, men hvor det viste seg at arealet var 10 kvadratmeter mindre enn dette. Spørsmålet var om kjøper hadde krav på prisavslag som følge av dette.

Høyesterett tok utgangspunkt i at arealsvikten måtte være av en viss størrelse før det ble snakk om ansvar. I den saken var avviket mellom det opplyste og korrekte areal på 8,9%.

Høyesterett la til grunn at dette var en mangel, og uttalte følgende:

“Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel”.

Selv om avviket i den saken var på 8,9%, uttalte Høyesterett også at en “liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor”. Dette kan bety at ved salg en leilighet på halve størrelsen, f.eks. på rundt 50 kvadratmeter, vil kanskje et avvik på 5-6% være tilstrekkelig for at det foreligger en mangel. Hvor grensen skal gå, må avklares gjennom rettspraksis.

I denne artikkelen skal vi se nærmere på hvilke garantier selger må gi ved kjøp av nyoppført bolig eller hytte.

Dette gjelder salg fra næringsdrivende til forbruker.

Salg mellom forbruker av bruktbolig blir ikke behandlet i denne artikkelen, det henvist til flere artikler her: https://www.langsethadvokat.no/avdeling/fast-eiendom-og-entrepriserett/fagomrade/avhendingsaker/

Hvordan boligen selges

Entreprenørene selger noen ganger boligen før de har startet byggingen eller før den er ferdig. Disse salgene omhandles i Bustadoppføringslova (Buofl.)

Andre ganger selges boligen når den er helt ferdig, disse salgene omhandles i Avhendingsloven (Avhl)

I begge tilfelle skal entreprenør stille en garanti til kjøper for at boligen er i samsvar med avtalen.

Hva skal garanteres?

Det er i realiteten snakk om todelt garanti.

Den første delen skal stilles som en garanti for oppfylling av avtalen, slik at kjøper er sikret sin forskudd betaling når det gjelder bolig til den er overtatt. Dette følger av vil  Buofl § 12

Den andre delen skal gjelde for at det som er levert i samsvar med avtalen og  har en tilfredsstillende standart etter at boligen er overtatt. Dette følger av vil  Buofl § 12.

Når det gjelder kjøp av ferdig boliger, følger det av Avhl §2-11 som gjelder fra 1.1.2019, at det skal stilles garanti i samsvar med Buofl § 12

Når skal garantien stilles ?

Etter Buofl §12 skal den i utgangspunktet stilles når det inngås en avtale om kjøp.

I noen tilfeller selger entreprenør med forbehold, som kan være at boligblokken først vil bli oppført hvis det er mottatt rammetillatelse, eller at det salg et minimum antall leiligheter. I slike tilfeller forlenges fristen til forbeholdet har bortfalt.

Tilsvarende kan være hvis kjøper har tatt et forbehold, som for eksempel at man får solgt egen bolig, da skal garantien stilles straks forbehold bortfaller.

Etter Avhl § 2-11, som henviser til Buofl § 12, skal garanti stilles ved avtale inngåelse,  hvis boligen selges innen seks måneder etter at boligen var ferdig.

Det vil da sjelden være grunn til at selger tar forbehold, men kjøper kan gjøre det ref. eksempelet over.

Hvor stor skal garantien være ?

Den skal være på 10 % av avtalt kjøpesum, men det kan avtales at den skal reduseres til 5 % etter av boligen er overtatt.

I tilfelle det gjelder kjøp av bolig og tomt, skal garantien være på tilsvarende 5 % før overtakelse og kan reduseres til 3 % etter overtakelse

Hvor lenge varer garantien?

Når denne artikkelen skrives er gjeldende regel at den skal gjelde i 5 år fra overtakelse.

Det foreligger forslag om kortere tid, men det er usikkert når kommer.

Hvordan skal garantien gis?

Det mest praktiske er at det stilles en bankgaranti e.l. i noen tilfeller blir det deponert et beløp i banken. Det finnes også forsikringsordninger som blir mye tilsvarende bankgaranti.