Boligkjøp Arkiver - Langseth Advokatfirma

Hva er kjøpers undersøkelsesplikt?

Alle boligsalg etter 1.1.22 skal ha tilstandsrapport, har medført spørsmål om hva det er igjen i kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven.

De nye reglene medfører et større ansvar for selger som ikke kan selge eiendommen «som den er» eller «as is» hvor man da kunne flytte risikoen over på kjøper. Avtaler med slike bestemmelser vil ikke lenger være gyldig i salg mellom eller med privatpersoner (forbrukere).

Vi skal i det videre se litt hvilken betydning dette får for kjøpers undersøkelsesplikt, er det mindre eller kan man hevde at den er bortfalt ?

Hva er en tilstandsrapport?

Dette er en utvidet teknisk takst som skal utarbeides av en takstmann, som skal foreta en svært grundig undersøkelse av eiendommen. Det er utarbeidet en egen forskrift som beskriver hva som skal gjøres og hvordan.

Det skal påpekes evt mangler og hva takstmannen mener det vil koste å reparere disse.

Tanken er å trygge bolighandelen for begge parter, samt begrense både kjøpers risiko og antall tvister tilknyttet boligkjøp.

Hva er Kjøpers undersøkelsesplikt?

Det følger fortsatt av i avhendingsloven §3-10 at kjøper ikke kan påberope seg mangler i en bolig som han kunne se eller burde se på befaring eller ved gjennomgang av salgsdokumentene som nå skal inneholde en tilstandsrapport.

Spørsmålet vil være om det var en mangel «kjente eller måtte kjenne til» ved inngåelsen av avtalen. jfr avhl. § 3-10 første ledd.

Dette forstås til hva som «tydelig» står i salgsdokumentene kjøper får og da spesielt tilstandsrapport.

Det betyr at det viktig at kjøper setter seg inn i både tilstandsrapporten, og øvrig salgs dokumentasjon. Selger kan ha fortalt noe mer i salgsoppgaven, dette da selger har en plikt til å gi opplysninger, som selger «kjente eller måtte kjenne til», jfr. avhl. § 3-7.

Blir det noen endring av kjøpers undersøkelsesplikt?

Reglene kan styrket kjøpers stilling, men det forutsetter en skikkelig undersøkelse av all tilgjengelig salgs dokumentasjon og vurdering av dette. I tillegg må oppfordring fra selger om undersøkelse av boligen følges opp.

Hvis kjøper ikke gjør dette kan regelendringen bli at selgeren er den som oppnår beskyttelse og kjøper mister muligheten til påberope mangler.

Fremtiden vil vise hvilken betydning de nye reglene vil få.

Har du spørsmål eller trenger bistand i forbindelse med disse problemene, ta kontakt vi har stadig slik saker.

Kan jeg trekke budet ved boligkjøp?

Publisert i Ukategorisert.

I en budrunde kan det være lett å la seg rive med. Er det mulig å trekke budet dersom man ikke ønsker å kjøpe boligen likevel?

Når er et bud bindende?

Det eksisterer ingen angrerett ved kjøp av fast eiendom. Utgangspunktet og hovedregelen er at et bud ikke kan tilbakekalles når det har kommet til selgers kunnskap[1]. Aksepterer selger budet innen fristen har kjøper og selger inngått en bindende avtale.

Hva skjer om jeg nekter å signere på kjøpekontrakten?

Det har ingen hensikt å nekte signering av kjøpekontrakten – i norsk rett er bindende avtale inngått ved utveksling av tilbud og aksept.

Ugyldige avtaler

Fra utgangspunktet om at kjøper og selger har inngått en bindende avtale ved utveksling av tilbud og aksept, oppstiller avtalelovens ugyldighetsregler noen unntak. Dersom det foreligger uredelighet ved tilblivelsen av avtalen[2] eller om det senere inntrer forhold som gjør det urimelig å kreve oppfyllelse[3], kan avtalen settes til side som ugyldig.

Avtaleloven åpner også for en utvidet tilbakekallelsesrett av ellers forpliktende løfter, når det foreligger særlige grunner og løftemottakeren ennå ikke har innrettet seg[4]. Vilkårene er strenge, og bestemmelsen forstås som en snever unntaksregel.

Når kan jeg heve boligkjøpet?

Dersom kjøper ikke kan trekke budet, kan et alternativ være å heve kjøpet. Dette forutsetter imidlertid at det må være mangler ved boligen som innebærer et vesentlig avvik fra det kjøperen kunne forvente. Spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn for å si seg løst fra avtalen eller om han kan være tjent med andre misligholdsbeføyelser[5]. Kjøpet kan altså ikke heves fordi kjøper angrer seg – det må være så store feil og mangler ved boligen at det foreligger et vesentlig avtalebrudd.

Når kjøpet blir hevet, blir både kjøper og selger løst fra kontrakten. Kjøper får med andre ord tilbake pengene, og selger beholder boligen.

Hva er et dekningssalg?

Dersom budet trekkes uten at vilkårene er oppfylt eller kjøpet ikke kan heves er resultatet at kjøpsavtalen er gyldig. Om kjøper likevel ikke kan gjennomføre kjøpet, vil det foretas et dekningssalg. Det betyr at boligen blir solgt på nytt, og kjøperen som angret vil måtte betale en eventuell differanse mellom gammelt og nytt bud. Kjøperen vil også måtte betale kostnadene for ny salgsrunde.

Hva er risikoen ved å trekke budet?

Som boligkjøper må du ha en svært god begrunnelse for å trekke deg fra kjøpet. Rettspraksis viser at kjøpere som ikke oppfyller sine forpliktelser tar betydelig risiko. Det vil ikke være tilstrekkelig at eiendommen ikke står til forventningene eller at du har bydd på to boliger samtidig. Dersom vilkårene for å trekke budet ikke er oppfylt, risikerer kjøper et høyt erstatningskrav fra selger.

[1] https://lovdata.no/lov/1918-05-31-4/§7
[2] https://lovdata.no/lov/1918-05-31-4/§33
[3] https://lovdata.no/lov/1918-05-31-4/§36
[4] https://lovdata.no/lov/1918-05-31-4/§39
[5] Rt-1998-1510