Husleie etter samlivsbrudd

Publisert i Ekteskap, Ekteskap, Ekteskap, Ekteskap, Ekteskap, Samboere, Samlivsbrudd.

Et samlivsbrudd medfører normalt at en av partene flytter ut av felles bolig. Ofte er partene enige om at den ene blir boende og kjøper ut den andre. Andre ganger er det mest hensiktsmessig at boligen blir solgt på det åpne markedet. I begge tilfeller kan det gå noe tid fra den ene parten flytter ut, til overtakelse finner sted. Hvordan skal den som flytter ut kompenseres for dette? Kan det kreves husleie?

Hovedregel

Ekteskapsloven § 68 gir en ektefelle bruksrett til felles bolig etter et samlivsbrudd, dersom det foreligger særlige grunner. Bestemmelsen angir at dersom boligen helt eller delvis eies av den ektefellen som flytter ut, kan denne kreve vanlig markedsleie fra den ektefellen som blir boende.

Leien skal nedsettes forholdsmessig, dersom boligen eies av begge ektefeller i fellesskap. Det betyr at dersom ektefellene eier boligen 50/50, kan utflyttet ektefelle kreve 50 % av alminnelig markedsleie. Hva som er «alminnelig markedsleie» vil blant annet avhenge av boligens størrelse, lokasjon og teknisk stand. Partene kan selv bli enige om en pris, eller så kan estimater hentes fra Statistisk sentralbyrå, eiendoms- eller utleiemeglere eller fra Finn.no.

Merk at ekteskapsloven § 68 kun gjelder for ektefeller. Det er likevel sikker rett at tilsvarende regel også gjelder for samboende. En rett til å ta over felles bolig er for samboere lovfestet på nærmere vilkår i husstandsfellesskapsloven § 3.

Husleie beregnes fra kravet fremsettes

En veldig viktig faktor å være oppmerksom på er at husleiekravet ikke har tilbakevirkende kraft. Husleiekravet starter altså ikke å løpe, før den utflyttede parten fremsetter krav om det. Dette gjelder selv om det er helt på det rene hvilken dato utflyttingen fant sted. Det gjelder ingen formkrav til hvordan kravet fremsettes. Som i rettslig tvister generelt er det likevel en fordel at kravet fremsettes skriftlig, slik at det kan bevises hvilken dato det ble fremsatt i etterkant.

Ansvar for løpende inntekter og utgifter

Inntil boligen er solgt til den andre parten eller på det åpne markedet, fortsetter partene å være sameiere. Sameieloven vil regulere rettsforholdet mellom partene, hvilket innebærer at begge to har krav på inntekter og ansvar for de utgifter som måtte påløpe frem til overtakelsen. Dette gjelder typisk husleieinntekter fra hybel, lånekostnader, kommunale avgifter, forsikringspremie mv. Et skille må imidlertid trekkes mellom faste og variable kostnader. Variable kostnader som kun knytter seg til bruken av boligen, vil normalt måtte bæres av den av partene som blir boende. Typiske eksempler er strøm og internett/TV.

Fraflyttet eiers bruk

Det foreligger ingen klare regler på om, eller i hvor stor grad, den parten som fra flyttet ut kan bruke boligen i perioden frem til den blir overtatt av den andre parten eller solgt til utenforstående. Utgangspunktet må imidlertid være at den parten som blir boende må ha eksklusiv bruksrett, før den som har flyttet ut kan kreve husleie. Det kan vanskelig kreves at alle eiendeler flyttes samme dag som husleiekravet fremsettes, men det kan være lurt å gi fra seg alle nøkler osv. Dersom den som har flyttet ut bruker uforholdsmessig lang tid på å hente personlige eiendeler og/eller tilbringer tid i boligen uten avtale, kan det tale for at det ikke har skjedd en reell flytting i formell forstand.

Trenger du advokat?

Har du opplevd et samlivsbrudd og lurer på hvem som skal bli boende? Har du spørsmål om husleie etter et samlivsbrudd? Advokatene i Langseth Advokatfirma DA har lang erfaring med å løse kompliserte skifteoppgjør, både i og utenfor domstolene. Kontakt oss for en vurdering av din sak.

Overføring av eiendom til ektefelle

Publisert i Overføring av eiendom mellom ektefeller.

Det kan være flere grunner til at du ønsker å overføre eiendom til ektefellen. Kanskje er ektefellen i realiteten allerede eier, og dere vil få registrerte eierforhold i samsvar med de reelle. Kanskje er det en gave. Eller kanskje vil dere sikre dere mot fremtidig kreditorpågang. Nedenfor kan du lære om hvilke krav som følger av ekteskapsloven.

Hvem eier hva i et felleseie?

Felleseie høres kanskje ut som om ektefellene eier alle sine eiendeler sammen. Slik er ikke reglene. Felleseie er en formuesordning som har viktige konsekvenser for deling ved separasjon. Men så lenge felleseiet består, eier dere fremdeles deres egne eiendeler. Det hver ektefelle eier, kalles ektefellens rådighetsdel.

Eiendeler ektefellene erverver i fellesskap, eies i sameie. Sameieandelene fastsettes ut fra den enkeltes bidrag til ervervet. Som direkte ervervsbidrag regnes egenkapital, ansvar for eller nedbetaling av lån. Også oppgradering av en bolig kan regnes som direkte bidrag. Også indirekte bidrag, som for eksempel omsorg for felles barn kan i noen saker bli av betydning.

Betydningen av hva som er tinglyst

Den som er tinglyst som eier, vil i mange tilfelle også være reell eier. Men det er sikker rett at det er de reelle eierforholdene og ikke den formelle registreringen i grunnboken som er avgjørende. Tidligere var det vanlig at mannen ble registrert som eier ved tinglysning. Det ble gjort selv om kona i mange tilfeller var medeier.

I våre dager har de fleste et mer bevisst forhold til hvilken eierbrøk som tinglyses, men fremdeles kan reelle eierforhold avvike fra det tinglyste. Et eksempel kan være der ektefellene har tinglyst et eierforhold 50/50 for en eiendom de har kjøpt for MNOK 10. Mannen har bidratt med egenkapital med MNOK 1, og ansvar for halvdelen av et lån på MNOK 4. Kvinnen har bidratt med egenkapital stor MNOK 5 og ansvar for den andre halvdelen av lånet på MNOK 4. De reelle eierforholdene vil her ikke være 50/50. Han har bidratt med MNOK 3 av MNOK 10, altså 30%. Hun har bidratt med MNOK 7 av MNOK 10, altså 70%.

Hvorfor overføre eiendom til ektefellen?

Dersom ektefellene ønsker å eie eiendommen 50/50 i eksemplet ovenfor, må det skje en gaveoverføring fra kvinnen til mannen. For at en gave mellom ektefeller skal være gyldig, må det skje ved ektepakt. Det følger av ekteskapsloven § 50. En ektepakt må settes opp og undertegnes etter strenge formregler, blant annet med vitnepåtegning.

Dersom en av ektefellene frykter pågang fra kreditorer, kan det være viktig at det formaliseres hvem som eier hva. Dersom ektepakten formaliserer et eksisterende eierforhold, er det tilstrekkelig med en ektepakt som tinglyses i Ektepaktregisteret. Dersom det skjer en overføring av eiendomsrett fra den ene ektefellen til den andre, må ektepakten i tillegg tinglyses i grunnboken hos Statens kartverk for å gi vern mot kreditorpågang.

Trenger jeg advokat?

For at en ektepakt skal være gyldig, er det svært viktig at formkravene er oppfylt. Hos en advokat vil du være trygg på at ektepakten følger ekteskapslovens krav.

Hvis kreditorvern er motivasjonen, er det spesielt mye å tenke på. Hos en advokat kan du få råd om hvilke løsninger som er mulige, og ikke minst få hjelp til å etablere en skreddersydd løsning.

Audun Lillestølen

Advokat (H)

Artikkelforfatteren er advokat med møterett for Høyesterett. Han har arbeidet med saker knyttet til familie- og arverett i mer enn 20 år.

Urimelige skifteavtaler

Publisert i Skifteavtale.

Lemping og revisjon av urimelige skifteavtaler

Ettersom en skifteavtale kan inngås helt formløst og uten involvering fra profesjonelle aktører, kan det skje at en skifteavtale får et urimelig innhold. Når det ikke er krav til skriftlighet eller signaturer, kan det også forekomme at en ektefelle bestrider at det er inngått noen avtale overhode – altså at skifteoppgjør ikke enda har funnet sted. I slike tilfeller kan det være nødvendig å gå til domstolen for å få avgjort både om det er inngått en bindende skifteavtale og om den har et urimelig innhold.

Der retten kommer til at en skifteavtale er urimelig, har domstolen tre muligheter: avtalen kan settes helt ut av kraft, deler av avtalen kan settes ut av kraft, eller retten kan bestemme at avtalen skal gjelde, men at urimeligheten skal jevnes ut ved at ektefellen som kommer dårligst ut skal motta et beløp fra den andre. Stort sett er det siste alternativ som er mest praktisk.

Urimelighetsvurdering

Ettersom ekteskapslovens hovedregel fastsetter at ektefellene har full avtalefrihet ved utformingen av en skifteavtale, skal det en del til før den kan settes til side som «urimelig». Høyesterett har fastsatt at «urimelig» må forstås som et strengt kriterium. Avtalen vil ikke være «urimelig» i lovens forstand, selv om den oppleves urettferdig for en av partene og heller ikke selv om en ektefelle rent faktisk kommer dårligere ut økonomisk sett enn den andre.

Urimelighetsvurderingen er sammensatt og knyttet til den konkrete skifteavtalen og ektefellenes konkrete formuesforhold. Noe som er urimelig i en skiftesak, trenger ikke være det i en annen skiftesak. Én urimelig avtalebestemmelse, kan oppveies av en annen som går i favør av motsatt ektefelle. Retten vil blant annet vurdere forholdene ved avtalens inngåelse, partenes stilling, senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig. Kanskje har en av ektefellene utøvd press mot den andre, eller tvunget frem en signatur? Eier en ektefelle skjulte verdier som skulle vært delt? Kanskje en ektefelle ikke var klar over at arvede verdier kunne skjevdeles og holdes utenfor skifteoppgjøret?

Retten vil undersøke avtalens virkninger for ektefellene og vurdere hvor stort avviket er fra en teoretisk sett rimelig avtale. Retten kan både legge vekt på ekteskapets varighet og hva ektefellene har tilført felleseiet igjennom årene. Det vil også kunne ha betydning hva ektefellene ville fått dersom skifteoppgjøret hadde blitt gjennomført etter ekteskapslovens delingsregler.

Frist – 3 år

Dersom en ektefelle mener skifteavtalen som er inngått er urimelig, må søksmål reises innen tre år etter at avtalen ble inngått. Bakgrunnen for regelen er å gi ektefellene en oppfordring til å reagere innen rimelig tid etter avtalen ble inngått. Hensikten er at ektefellene etter hvert kan legge skifteoppgjøret bak seg med visshet om at det ikke vil bli endringer.

Så lenge skifteavtale ikke er inngått, vil det i praksis ikke starte å løpe noen frist. Vær imidlertid oppmerksom på at ettersom skifteavtaler kan inngås muntlig, kan en ektefelle hevde at omstendigheter som eiendomsoverdragelse, overføring av større bankinnskudd, omregistrering av kjøretøy, aksjer mv. tilsier at det ble inngått en skifteavtale, med den konsekvens at fristen løper fra dette tidspunktet.

Tre års fristen praktiseres strengt av domstolen. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at avtalelovens regler om ugyldighet gjelder side om side med ekteskapslovens regler. Dersom en ektefelle mener avtalen er ugyldig på grunn av svik, bedrageri eller lignende omstendigheter, vil et søksmål med utgangspunkt i avtalelovens regler kunne anlegges også etter utløpet av treårsfristen.

Trenger du advokat?

Det er ikke et krav om at ektefellene bruker advokat når de inngår en skifteavtale. Basert på erfaring anbefaler vi imidlertid alltid at ektefellene investerer i noen timer juridisk rådgivning under skifteoppgjøret – enten hver for seg eller sammen. Advokatene i Langseth Advokatfirma DA har lang erfaring med å løse kompliserte skifteoppgjør, både i og utenfor domstolene. Kontakt oss for en vurdering av din sak.

Skifteavtale

Publisert i Skifteavtale.

De fleste er klar over at det skal skje en deling av formuen når to ektefeller skal skilles. Dette kalles vanligvis for et skifteoppgjør eller et ektefelleskifte. Hovedregelen etter ekteskapsloven er at ektefellene skal dele verdiene likt, med mindre det foreligger ektepakter eller andre omstendigheter som gjør at lovens unntaksregler får anvendelse. Noe mer enn et utgangspunkt er dette likevel ikke; ektefellene står helt fritt til å avtale hvordan skiftet skal gjennomføres og hvordan formue og eiendeler skal fordeles i en skifteavtale.

Hovedregel – formfrihet

Ekteskapsloven § 65 regulerer ektefellenes adgang til å inngå avtaler om skifteoppgjøret – «skifteavtaler». Bestemmelsen angir at ektefellene står fritt til å avtale hvordan skifteoppgjøret skal gjennomføres, helt uavhengig av ekteskapslovens regler. Ektefellene kan altså velge å lage avvikende løsninger på samtlige spørsmål som oppstår under skifteoppgjøret, eller de kan velge en mellomløsning hvor ekteskapslovens regler får anvendelse på noe, mens det inngås egne avtaler for annet.

Det gjelder ingen formkrav for skifteavtaler. Dette i motsetning til avtaler som inngås under ekteskapet – ektepakter – som må følge strenge formkrav for å være gyldige. For skifteavtaler er det tilstrekkelig at partene er enige om hvordan skifteoppgjøret skal gjennomføres. Avtalen kan være muntlig eller skriftlig, men for ettertiden er det naturligvis mest hensiktsmessig at avtalen inngås skriftlig og signeres.

Det eneste kravet som stilles til skifteavtalene, er at de må være inngått med sikte på et aktuelt og forestående samlivsbrudd. Samlivsbruddet må derfor etterfølges av en faktisk separasjon eller skilsmisse. Dersom samlivet aldri brytes eller gjenopptas, vil avtalen miste sin gyldighet. Dersom ektefellene ønsker at avtalen fortsatt skal ha virkning, vil det være nødvendig å inngå avtalen etter reglene om ektepakter.

Innhold i skifteavtale

Det er ikke mulig å gi en uttømmende liste over hvilke temaer som bør inkluderes i en skifteavtale, da dette vil avhenge av hvilke verdier ektefellene eier. Noen ektefeller ønsker i tillegg å innlemme ikke-økonomiske bestemmelser i avtalen, for eksempel om felles barn.

Følgende temaer bør likevel alltid vurderes i en skifteavtale;

  • Felles bolig: hva er verdien? Skal boligen selges eller skal den ene ektefellen kjøpe ut den andre?
  • Felles gjeld: hva er resterende saldo? Skal gjelden innfris til banken eller følge eier av boligen?
  • Fritidsbolig: hva er verdien? Selges eller beholdes av den ene ektefellen?
  • Næringsvirksomhet: bør virksomheten verdsettes? Kan verdien deles eller er verdien utelukkende knyttet til ektefellen som person?
  • Bankinnskudd, aksjer mv: skal verdien av dette deles eller beholdes av registrert eier?
  • Kjøretøy: hva er verdien? Skal de selges eller overtas av en av ektefellene?
  • Innbo og løsøre: hvordan skal dette fordeles? Loddtrekning eller salg?
  • Et punkt om at ektefellene ikke har noe mer å kreve av hverandre i anledning skifteoppgjøret.

Merk at dette er hovedpunkter. Det må alltid vurderes konkret hva som bør med i en skifteavtale, basert på ektefellenes samlede formuer og ønsker for skifteoppgjøret.

Trenger du advokat?

Det er ikke et krav om at ektefellene bruker advokat når de inngår en skifteavtale. Basert på erfaring anbefaler vi imidlertid alltid at ektefellene investerer i noen timer juridisk rådgivning under skifteoppgjøret – enten hver for seg eller sammen. Advokatene i Langseth Advokatfirma DA har lang erfaring med å løse kompliserte skifteoppgjør, både i og utenfor domstolene. Kontakt oss for en vurdering av din sak.

Skilsmisseoppgjør og arv i nordiske ekteskap

Publisert i Arv, Skilsmisse.

Det har alltid vært et nært samarbeid mellom de nordiske landene Norge, Danmark, Finland, Island og Sverige. Vi snakker tilnærmet samme språk og mange har i perioder bodd i et land og arbeidet i et annet.

Det er derfor også tradisjon for ekteskapsinngåelser på tvers av landegrensene. Som en konsekvens av dette er det inngått flere konvensjoner innen familierettslige områder.

Allerede i 1931 ble det signert en Konvensjon mellom Norge, Danmark, Finland, Island og Sverige inneholdende internasjonal- privatrettslige bestemmelser om ekteskap, adopsjon og vergemål med sluttprotokoll https://lovdata.no/lov/1931-02-06

Konvensjonen er naturlig nok endret og oppdatert flere ganger, men hovedprinsippene gjelder fremdeles.

Formuesforholdet mellom ektefeller som er, og også var det da ekteskapet ble inngått, statsborgere i en av de nevnte landene, skal reguleres etter loven i den staten hvor ektefellene først bosatte seg da de inngikk ekteskapet.

Har begge ektefeller senere flyttet og bosatt seg i en av de andre statene og bodd der i minst 2 år, skal dette landets lov komme til anvendelse i stedet. Har begge ektefeller tidligere under ekteskapet hatt bopel der, eller hvis begge ektefeller er statsborgere i dette landet, skal dette landets lov anvendes så snart de har tatt bopel der.

Dette er i motsetning til andre internasjonale ekteskap, hvor hovedregelen etter norsk internasjonal privatrett, er at det er rettsreglene i det landet hvor ektefellene først bosatte seg som skal gjelde, selv om de senere flytter til et annet land.

Også innen arveretten var det behov for en nordisk konvensjon og i 1934 ble Konvensjon mellom Norge, Danmark, Finland, Island og Sverige om arv og dødsboskifte signert https://lovdata.no/lov/1934-11-19

Også denne konvensjonen er blitt endret og oppdatert flere ganger i samsvar endringer i arvelovgivningen i de enkelte  konvensjonslandene, men prinsippene er i all hovedsak de samme.

Hovedregelen ifølge konvensjonen, er at det er det lands arvelovgivning hvor arvelater er bosatt ved sin død som skal anvendes. En arvelater kan imidlertid bestemme at rett til arv etter ham/henne skal følge loven i det land hvor han/hun var statsborger på det tidspunkt dette ble bestemt eller ved sin død.

På tross av at hovedreglene er forholdsvis klare, oppstår det erfaringsmessig også en rette tolkningsproblemer også i nordiske forhold. Dette kan for eksempel være hvordan et testament eller ektepakt skal fortolkes dersom den er opprettet i en av de andre landene. Vi har også erfaring med at tingrettene, både i Norge og i de øvrige landene, er usikre på om de har kompetanse til å utstede attester for skifte eller uskifte. Det kan derfor være nyttig å bruke advokat også i nordiske forhold.

Skrevet av:

Else-Marie Merckoll

Advokat/Partner

 

Vårt arbeid reflekterer våre verdier

Adresse:

Langseth Advokatfirma DA
Haakon VIIs gt. 2, 8 etasje
Postboks 1371 Vika
0114 Oslo

Telefon

E-post