I de beste familier skjer det dessverre at samarbeidet ikke fungerer. Kan familiehytta som er eid i generasjoner selges ut av slekten om en av sameierne krever oppløsning?

Utgangspunkt – en ubetinget oppløsningsrett

Når to eller flere personer eier en ting sammen, for eksempel en hytte, er tingen i sameie mellom dem. Utgangspunktet er at hver sameier har en ubetinget rett til å kreve oppløsning av et sameie, jf. sameieloven §15. Det eneste vilkåret er at det sendes et varsel med rimelig frist til de øvrige sameierne. Utgangspunktet er altså at familiehytta kan bli solgt ut av familien selv om alle ikke er enige om det.

Oppløsning av sameie – en sikkerhetsventil

Oppløsningsretten er en nøye overveid regel og en slags sikkerhetsventil for enhver sameier som ønsker å tre ut av sameiet. Behovet for reglen er tilstede der partene ikke blir enige om adgangen, fremgangsmåten eller vilkårene for å tre ut av avtalen.  Et forbud mot, eller avgrensning av retten til oppløsning ville i realiteten kunne virke som et salgsforbud og føre til et evigvarende sameie.

Når kan oppløsning ikke kreves?

Sameieloven er imidlertid deklaratorisk. Det betyr at den kan fravikes ved avtale eller dersom det følger av «serlege rettshøve», jf. sameieloven §1.

Sameierne kan ha avtalt at oppløsningsretten ikke skal gjelde ved at de har forpliktet seg til å opprettholde sameiet enten i en viss tid eller uten tidsavgrensning, men det kreves klare holdepunkter for at lovens deklaratoriske regel om oppløsning er fraveket, jf. Rt-2016-386-A.

Grunnlaget for at oppløsning eventuelt er avskåret må som regel finnes i avtaleforholdet mellom partene. Det er ikke tilstrekkelig at partene har forsøkt å regulere hva som skal skje om det oppstår problemer, for eksempel ved å innta bestemmelser som forkjøpsrett. Selv om avtalereguleringen fremstår som et forsøk på å unngå oppløsning, vil en slik regulering ikke automatisk avskjære retten til oppløsning.

Oppløsningsforbud som følge av «serlege rettshøve» krever at sameiet har spesielle særtrekk og er regulert av annen lovfestet eller ulovfestet rett.

Gjennomføring av oppløsning av sameie

Kan tingen ikke deles uten skade, skal tingen selges gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven.

Ved tvangssalg i forbindelse med oppløsning av sameie er utgangspunktet at tvangssalg kan gjennomføres uten tvangsgrunnlag (dom), jf. sameieloven § 15 tredje ledd. Vilkåret er at det ikke er fremsatt innsigelser mot kravet eller at innsigelsene er klart grunnløse. Hvorvidt en innsigelse er klart grunnløs må vurderes konkret og bero blant annet på om det er nødvendig med en mer omfattende bevisføring for å ta stilling til innsigelsen. Dersom innsigelsen ikke er grunnløs, må sameieren som ønsker oppløsning skaffe seg tvangsgrunnlag, det vil si dom fra retten ved ordinært søksmål.

Sameierens forkjøpsrett

Selv om oppløsningsretten kan fremstå urettferdig for sameierne som ønsker å beholde familiehytten i familien, er det imidlertid slik at også en oppløsning kan ivareta ønsket om å beholde hytta i familien. Ved et tvangssalg stiller sameierne likt og de har forkjøpsrett under ellers like vilkår med eksterne bydere. Lovens normalordning legger derfor til rette for at eiendommen fortsatt kan bli eiet av en del av familien til tross for den vide oppløsningsadgangen.

Artikkelforfatteren har mye erfaring innen dette området og om du har spørsmål eller trenger hjelp er det bare å ta kontakt.

Langseth advokatfirma DA har i en årrekke hatt et nært samarbeid med idèbladet Hytteliv og utarbeidet artikler med presentasjon av ulike juridiske problemstillinger som møter hytteeiere.

I motsetning til de fleste juridiske artikler, som har en teoretisk og generell form, beskriver våre artikler konkrete og praktiske problemstillinger med forslag til løsninger.

Vi håper våre bidrag kan inneholde interessante og nyttige råd for hyttefolket.

En stille lørdag i oktober sa det «pling» i telefonen til Rebecca Sollid. Hun grep fatt i mobilen og flg. melding lyste opp på skjermen:

«Jeg orker ikke mer, jeg vil ut av «la Perla». T»

Det var Trine, Rebeccas yngre søster. Søstrene hadde fått hytta i «gave» i 2010 fra deres far, Arnoldo, som hadde bygget hele hytta selv etter at han flyttet til Norge fra Livorno i 1996.

De første årene hadde samarbeidet mellom søstrene gått bra, antagelig fordi hytta var i god stand og behovet for vedlikehold var lite. Høsten 2018 fant de ut at taket måtte skiftes og samme høst fikk de pålegg fra kommunen om å koble seg til offentlig vann- og avløp. Bare tilknytningsavgiften til yttervegg beløp seg til kr 130.000 og så måtte de jo bygge bad inne i hytta.

«Jeg vil ikke bruke så mye penger på et sted jeg bruker så lite», var gjennomgangstonen fra Trine. Rebecca var av en annen oppfatning : hun elsket la Perla og var overlykkelig over at de endelig kunne øke standarden med bl.a innlagt vann: «og så eget bad på hytta» var hennes tema.

Jentene hadde i lang tid diskutert mulighetene for å prøve å finne en løsning. De hadde bl.a vurdert et opplegg hvor Rebecca tok det meste av kostnaden med justering av samaiebrøken. Men Trine slo dette fra seg fordi hun ikke ønsket å bli «minoritetseier».

Rebecca ønsket å fortsette sameiet bl.a fordi de kunne dele kostnadene til drift og vedlikehold. Hun var derfor lite villig til å bruke penger på å kjøpe ut Trine.

Et par dager etterpå fikk hun et brev fra adv. Bjørn S. Viker med en vedlagt takst hvor hytta var verdsatt til kr 1.000.000.

Han viste til et utkast til sameieavtale som søstrene hadde fått laget før overtakelsen.

Det sto flg. i pkt. 4 i avtalen:

«Hvis en av partene ønsker å tre ut av sameiet har den andre plikt til å kjøpe ut vedk. til takst med fradrag av 25%»

På grunnlag av avtalen krevde adv. Viker at Rebecca kjøpte ut Trine for kr 750.000.

Rebecca besvarte henvendelsen promte med at avtalen ikke var signert bl.a fordi hun var sterkt imot å skulle forplikte seg til å kjøpe ut søsteren.

Et par dager etterpå kom et nytt brev fra adv. Viker:

» Din søster tar ditt standpunkt til etterretning. Konsekvensen er at Trine nå vil kreve tvangsoppløsning av sameiet iht. sameieloven § 15, annet ledd. Det vil si at hytta etter beslutning av retten blir lagt ut til salgs hos en eiendomsmekler som retten kontakter. Hytta blir dermed solgt på det åpne marked til utenforstående.»

Nå måtte Rebecca søke hjelp og kontaktet adv. Franz E. Foss.

Han kunne fortelle at sameierne i en avtale kunne frafalle retten til å kreve tvangsoppløsning. Det ville være naturlig å tolke en avtale om plikt til å kjøpe ut en sameier som om denne retten var frafalt. Adv. Foss var derfor synlig irritert over at søstrene hadde overtatt hytta i sameiet uten at sameieavtalen var signert.

Foss kunne opplyse at Rebecca iht. sameieloven § 11 ville ha forkjøpsrett til hytta. Situasjonen var dermed ikke helt håpløs. Forkjøpsretten vil si at du har en rett til å tre inn i det budet som retten stadfester, normalt det høyeste budet.

Usikkerheten er jo at dette er en meget attraktiv eiendom slik at prisen kan bli svært høy og at hytta oppnår en pris langt over takst. Ja, kanskje budet blir så høyt at du velger ikke å tre inn og da mister du jo hytta.

Foss kikket litt overbærende på Rebecca: » Håper du nå innser at det kanskje var dårlig gjennomtenkt å ikke signere sameieavtalen».

Rebecca spurte adv. Foss om hun skulle akseptere tilbudet fra Trine og viste til at dette tross alt var en fair pris, i alle fall sammenliknet med hva som ville være resultatet etter en hektisk budrunde.

Adv. Foss kunne opplyse at Trine ikke var bundet av budet ettersom Rebecca hadde avslått det. Han mente likevel at det ikke skadet å prøve.

Han kontaktet adv. Viker å tilbød på vegne av Rebecca at hun kjøpte hytta for kr 750.000. trine var nå blitt grådigere å krevde en pris tilsvarende taksten uten rabatten på 25%.

Adv. Foss opprettholdt budet på kr 750.000 og viste til at Rebecca som ny eier ville bli påført store utgifter bl.a til kravet om tilkobling til offentlig vann- og avløp.

Til dette svarte adv. Viker at denne investeringen ville føre til en minst like stor verdistigning på hytta. Det endte med at Rebecca kjøpte ut Trine til kr 820.000.

• Gjennom tvangsoppløsning iht. sameieloven selges hytta på det åpne markedet etter beslutning av retten.
• Sameierne kan ved avtale frafalle retten til å kreve tvangsoppløsning
• Sameierne har rett til å tre inn i budet som retten stadfester (forkjøpsrett)