Langseth advokatfirma DA har i en årrekke hatt en nært samarbeid med idébladet Hytteliv og utarbeidet artikler med presentasjon av ulike juridiske problemstillinger som møter hytteeiere.

I motsetning til de fleste juridiske artikler, som har en teoretisk og generell form, beskriver våre artikler konkrete og praktiske problemstillinger med forslag til løsninger. Vi håper at våre bidrag kan inneholde interessante og nyttige råd for hyttefolket.

Om naborett

«Den største kvaliteten her er musikken fra naturen og friheten fra menneskeskapt støy, luktene og stemningen. Du hvor heldige vi er Helge», sukket Bjørg Berthe lykkelig en varm sommer dag på deres lille paradis, «Fjordgløtt» ved Skutevika.

I det hun vendte blikket bort fra en slumrende Helge ble stillheten brutt av en intens støy fra hytta til familien Kvast som lå i bukta innenfor Bjørg og Helge.

«Men, de kan da ikke fyre opp motorsagen nå en fredag aften i midten av juli», sa Bjørg irritert.

Det var ikke motorsagen som støyet. Ut fra odden bak Bjørg og Helge skjøt plutselig to svarte og blinkende vannskutere ut i fjorden i rakettfart. De snudde med et brak, kom tilbake mot brygga, bråsnudde, raste ut i fjorden igjen og tilbake til Kvast.

Det viste seg at naboene hadde gått til innkjøp at to Seacat Browser 350XT for at barna på 16 og 18 år skulle ha litt moro. Og det fikk de: hver dag raste disse små monstrene frem og tilbake og det var ikke mye igjen av idyllen i vika som Helge nå litt oppgitt kalte Skutervika!

Helge avtalte møte med adv. Bjørn Sølve og la frem problemstillingen. Adv. Sølve innledet med å si at den beste problemløser er sunn fornuft og hensynsfullhet.

Helge nevnte for adv. Sølve at han hadde hørt om naboloven og at det fulgte av denne at ulemper som støy og urimelige tiltak var forbudt.

Adv. Sølve bekreftet Helges innspill, slikket seg lett på pekefingeren, bladde seg frem til og leste bestemmelse i naboloven § 2:

«Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom.»

Adv. Sølve fortsatte:

«Vær klar over at bruk av vannskuter i seg selv ikke lenger er ulovlig i kommunen. Det vil si at fornuftig bruk og kjøring med vannskuter er lovlig.

Når kjøring med vannskuter er lovlig er det ulempen utover vanlig forsvarlig kjøring som er en ulempe som evt. rammes av forbudet.

Jeg vil anta at den aggressive kjøringen som du beskriver fanges opp av bestemmelsen. Jeg går likevel utfra at Kvast vil tilbakevise at kjøringen er ulovlig.

For at retten skal gi dere medhold må dere bevise at forholdet er en ulempe som er i strid med loven. Kjøringen må bevises ved bilder og film med lyd m.m. Dette kan by på praktiske problemer. En annen ting er at det kan være vanskelig for retten å fastsette hvor grensen for ulovlighet ligger i et slikt tilfelle.

Jeg vil derfor råde dere i første omgang til å prøve å få en dialog med Kvast. I en sak som denne vil det være lettere å «skreddersy» en løsning på grunnlag av en avtale mellom dere enn hva retten kan fastsette i en dom.

En annen ting er at det også vil være lettere for Kvast å etterleve noe han har gått med på frivillig enn en dom som blir «tredd nedover hodet på han».

I fjor bistod jeg en klient i en ganske lik situasjon. Her inngikk partene en avtale som gikk ut på at eieren av en voldsom ribb overfor naboer forpliktet seg til å kjøre sakte ut til et definert punkt.

Neste spørsmål blir hvordan man skal kommunisere et slikt forslag for Kvast. Av erfaring vet jeg at et brev fra advokat ofte kan virke mot sin hensikt. Det kan derfor være lurt at du kontakter han og inviterer på en kopp kaffe og lufter problemstillingen», avsluttet adv. Sølve.

Helge fulgte rådet og inviterte Kvast over heia, fortalte om hvordan de opplevde situasjonen. Han la også frem et forslag som gikk ut på at de skulle kjøre sakte ut til «fyret». Derfra kunne de bare «gunne» på og kjøre som de ønsket.

Forslaget ble blankt avvist av Kvast:

«Forbudet mot bruk av vannskuter er opphevet. Dere har aldri reagert på at vi alltid har hatt raske båter. Vi kan ikke legge begrensninger på barnas rett til å ha det litt gøy om sommeren. Dette er en lek de kan foreta fritt uten krav om sertifikater og andre «løyver» og det må de få lov til», lød tilbakemeldingen.

Helge kom slukøret tilbake til adv. Sølve og orienterte om utfallet.

Adv. Sølve tittet tankefullt ut av vindu, nikket til seg selv og antydet med et lurt smil:

«Så han mente de ikke trengte «sertifikater». Han fortsatte:

«Jeg tror din kjære nabo har oversett flg.bestemmelse:

«Fører av norsk fritidsbåt som:

b)
har motor med større ytelse enn 25 HK/19 kW,
skal inneha norsk båtførerbevis eller gyldig kvalifikasjonsbevis.»

Det er kanskje litt drastisk å melde naboen til politiet. Men det må være lov til å orientere han om at kjøringen kanskje er ulovlig og straffbar», smilte adv. Sølve.

Helge fulgte rådet og orienterte Kvast om bestemmelsene og stillheten senket seg over Skutevika, i alle fall for resten av den sommeren.

Langseth advokatfirma DA har i en årrekke hatt en nært samarbeid med idébladet Hytteliv og utarbeidet artikler med presentasjon av ulike juridiske problemstillinger som møter hytteeiere.

I motsetning til de fleste juridiske artikler, som har en teoretisk og generell form, beskriver våre artikler konkrete og praktiske problemstillinger med forslag til løsninger. Vi håper at våre bidrag kan inneholde interessante og nyttige råd for hyttefolket.

Om vegretter

Høsten 2016 leste Mona Vik, som er leder i Singlefoten veglag, i lokalavisen under kunngjøringer:

«Singlefoten fjellgren II – oppstart av reguleringsarbeid for inntil 14 fritidsboliger av høy standard.»

«Hmm…., det ser ut på kartet som om det nye feltet skal bruke vegen som vi har anlagt til feltet vårt, Birger», mumlet Mona.

«Den var dyr. Vi åtte hytteeiere betalte vel 1,3 mill. i 1989,» sukket Birger.

Det kunne umulig være riktig at de nye hytteeierne kunne ta vegen i bruk uten avtale med veglaget. De ble enige om at Mona skulle underrette kommunen og vise til at hytteeierne hadde bygget og finansiert vegen frem til feltet.

Men i flg. reguleringssjef Finn Stien var dette et privatrettslig spørsmål som kommunen ikke kunne ta stilling til. Han mente at de måtte ta opp dette med grunneier og initiativtaker til reguleringsplanen, Gubrand H. Avre.

På vegne av veglaget skrev Mona  e-post til Avre og ba om en tilbakemelding på hvordan han forholdt seg til vegen som var anlagt av hytteeierne i 1989. Avre besvarte e-posten slik:

«Jeg er innforstått med at dere har betalt og anlagt den fine vegen fra Pankrysset og inn til Singlefoten fjellgren I. Det virker likevel som dere fullstendig overser at jeg har bidratt vesentlig til prosjektet ved å gi dere gratis veggrunn. Jeg er en betydelig bidragsyter og dere kan selvsagt ikke stenge meg ute fra vegen.»

Mona kontaktet adv. Nils Avle som skrev til Avre og redegjorde for veglagets syn:

«Det fremgikk av kontrakten ved kjøp av hyttene i Singlefoten fjellgren 1 at kjøperne har plikt til å bygge og finansiere tilførselsveg fra avkjøring Pankrysset og frem til de enkelte tomtene iht. reguleringsplan for Singlefoten fjellgren.

Det ble ikke tatt noe forbehold fra grunneiers side om at han kunne koble hyttene som skal bygges i Singlefoten II til vegen.

Veganlegget (veglegeme) tilhører hytteeierne som også har eksklusiv disposisjonsrett til dette gjennom Singlefoten veglag. Alle avgjørelser er tatt at veglagets organer uten at grunneier har blandet seg inn i styre og stell eller tatt forbehold på annen måte».

Men Avre ga seg ikke:

«Vegen er anlagt over min tomt uten at jeg har krevd ei krone. Det sier seg selv at jeg må ha rettigheter til denne vegen når dere har fått bygge gratis på min tomt. En annen ting er at utvikling av Singlefoten hyttefelt II var kjent da hytteeierne kjøpte tomt. Hvis de mente at jeg ikke kunne videreføre vegen burde de ha informert meg om dette.

Hvordan løses denne saken?

Vi har flere dommer som går ut på når hytteeierne bygger veg uten grunneiers medvirkning eier hytteeierne veien eksklusivt. Grunneier kan ikke tildele vegrett til andre i kraft av at han er grunneier.

Mitt råd vil derfor i første omgang være å legge frem disse avgjørelsene for Avre. Jeg vil anta at veglaget står sterkt i spørsmålet om grunneier uten videre kan tildele vegrett til de «nye» hytteeierne.

Det er likevel viktig for veglaget å være klar over bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 16-2 hvor det bl.a. fremgår flg.:

«Kommunestyret kan foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan.»

Det vil si kommunestyret kan vedta ekspropriasjon av vegretter til hyttene i Singlefoten II fra og med tidspunktet for stadfestelse av reguleringsplanen.

Jeg understreker at samtykke til ekspropriasjon er gitt ved stadfestelse av reguleringsplanen slik at kommunen kan gjennomføre ekspropriasjon.

Ved ekspropriasjon har de som må avstå en rett krav på betaling for avståelsen (erstatning). Normalt vil en slik erstatning beløpe seg til en slags refusjon av andel av kostnadene til bygging av vegen.

Mona og veglaget bør innlede forhandlinger med grunneier Avre om størrelsen på en slik erstatning. Blir ikke partene enige må spørsmålet om beregning bringes inn for domstolene.

Jeg nevner for ordens skyld at vi også har en hjemmel for ekspropriasjon av vegrett i vegloven § 53. Denne bestemmelsen brukes i de tilfeller hvor det ikke foreligger en stadfestet reguleringsplan med direkte ekspropriasjonshjemmel.

Ekspropriasjon etter denne bestemmelsen beror på en konkret vurdering hvor fordelen for han som ønsker veg veies opp mot inngrepet for eier.

Langseth advokatfirma DA har i en årrekke hatt et nært samarbeid med Hytteliv og utarbeidet artikler med presentasjon av ulike juridiske problemstillinger som møter hytteeiere.

I motsetning til de fleste juridiske artikler, som har en teoretisk og generell form, beskriver våre artikler konkrete og praktiske problemstillinger med forslag til løsninger. Vi håper at våre bidrag kan inneholde interessante og nyttige råd for hyttefolket.

Bruno de la Gardi eide hytta ved siden av Tove Mette og Per Berg i Blåfjell hyttefelt.

«Jeg ser i avisen at Bruno annonserer hytta til salgs, Tove Mette», sa Per Grande til sin kone en stille lørdag morgen hjemme på kjøkkenet.

«Men dette stemmer da ikke…», fortsatte han og leste høyt:

«Hytte med panoramautsikt ved Blåfjell med mulighet for helårsvei til tomtegrense….Det har da aldri blitt brøytet de siste kilometerne fra Katta og opp. Fraværet av biler er jo noe av lykken ved å ha hytte i området. Han derre Bruno…» sukket Per irritert.

Mandagen etter ringte Per til eiendomsmekler Pål S. Vik, viste til annonsen og opplyste at det ikke var vintervei frem til hytta til Bruno.

Vik opplyste at Bruno og 4 til 5 andre hytteeiere hadde besluttet at de ville påta seg kostnaden med å brøyte vegen.

«Tenk hvilken verdistigning du får på kåken når du kan kjøre helt til døra. De fleste vil kjøre frem i dag, og dette flertallet akter vi å hensynta», utbrøt Vik entusiastisk. «Lykken er ikke alltid enkle løsninger», svarte Per og la på.

Neste gang Tove Mette og Per var på hytta kontaktet de adv. Børre Bein som hadde hytte i samme område. Per viste til annonsen og forslaget om å brøyte adkomstvegen.

«Han Bruno har alltid vært litt kjapp i svingene», innledet adv. Bein.

Han viste til vegloven §55 hvor det fremgår at veglaget forvalter vegen gjennom flertallsavgjørelser.

«Det innebærer at det er veglaget, bruker fellesskapet, som tar alle avgjørelser når det gjelder vegen. Dette gjelder også snøbrøyting. Bruno & Co kan dermed ikke bestemme at de vil brøyte for egen regning.

Men det innebærer at et flertall gjennom slike «flertallsavgjørelser kan beslutte at vegen skal brøytes om vinteren. Denne vegen har aldri vært brøytet og mange av oss verdsetter denne stillheten som fraværet av biler gir», sukket Per.

Adv. Bein fortsatte:

Det er korrekt, men dette er lovens utgangspunkt. De fleste veglag har utarbeidet vedtekter som kan gi andre føringer enn loven.

«Jeg har alltid gjeldende vedtekter bakerst i hytteboka», sa han med et smil og leste opp §1 i vedtektene:

«Veiforeningens formål er å forestå drift av den private vegen Katta-Blåfjell. Veglaget skal ha som målsetting å bringe vegen til den standard som trengs til sommerdrift, hensett til trafikkgrunnlaget og ferdselsbehovet»

Adv. Bein la fra seg vedtektene og smilte fra øre til øre:

«Her ser du, det står i vedtektene at veglagets målsetting er å drive vegen utfra den «standard som trengs til sommerdrift».

Det vil si at vinterdrift krever endring av vedtektene. Dette må vi bruke for alt hva det er godt for. Det fremgår nemlig av §6 at vedtektsendringer krever 3/4 flertall og så mange er det ikke som ønsker vintervei», avsluttet han.

Adv. Bein skrev en e-post til Pål S. Vik med kopi til Bruno og viste til bestemmelsene i vedtektene og at disse vil sette en stopper for planene til Bruno.

Bruno besvarte e-posten og skjelte ut adv. Bein og Per:

«Dere er reaksjonære bøller som bare ser tilbake og ikke innser at verden går videre og at menneskeheten får nye behov. Jeg kjenner grunneierne hvor vegen er anlagt. Eierne kan utfra sitt eierskap til grunnen treffe avgjørelser ang. vegen. Det står heller ingenting i reguleringsplanen om at vegen skal være stengt om vinteren», freste han.

Adv. Bein kunne berolige Per:

«Du husker vel at vegen ble opparbeidet og betalt av utbygger i 1976 og overdratt til kjøperne av hyttene i Blåfjell. Det innebærer at det er hytteeierne som «eier» vegen selv om den ligger på grunneiers grunn. Grunneierne har dermed fraskrevet seg beslutningsmyndighet over vegen.

Det står heller ikke i reguleringsplanen at vegen skal være brøytet om vinteren. Så lenge en avgjørelse ikke er i strid med reguleringsplanen står hytteeierne, og medlemmene av veglaget, fritt til å bestemme om vegen skal brøytes».

Dette ble meddelt både Bruno og eiendomsmekler Pål S. Vik. Saken endte med at annonsen ble endret til flg.:

«Hytte i stille og uberørt terreng med panoramautsikt ved Blåfjell».

• Vedtekter bestemmer hvordan en privat vei skal forvaltes.
• Bestemmer vedtektene at vegen skal være åpen om sommeren kreves vedtektsendring for at veien skal brøytes.
• En reguleringsplan kan ha bestemmelser om bruk og drift av privat veg.