I leieavtaler, spesielt avtaler om leie av lokaler,  gis leier rett til å fornye leieforholdet ved leietidens utløp.

Det er mange versjoner av dette, som skal gjennomgås i det følgende.

De samme prinsippene vil også kunne gjelde for andre avtaler eks leveransens avtaler.

Det finnes  også i avtaler om leie av bolig, men er ikke behandlet her.

Husleieloven ( Husll) gjelder i utgangspunktet for leie av bolig og lokaler, hvor det er større avtalefrihet ved utleie av lokaler se Husll § 1-2, 2 ledd

Hva er rett til fornyelse?

Det kan vær en ensidig, ubetinget rett til å fornye leieforholdet hvor utleier ikke kan motsette seg fornyelsen.

Det avhenger så hva avtalen sier om endring av noen av leievilkårene, som da ofte vil være leien.

Det kan være gitt en fortrinnsrett til videre leie, hvis utleier fortsatt skal leie ut lokalene.

Det er klokt å utdype dette, eksempelvis kan utleier presisere at fortrinnsretten gjelder hvis lokalene fortsatt skal leies ut til dagens formål.

Det kan også være betinget av at partene blir enige om leievilkårene for den nye leieperioden, ut fra lojalitetsplikten må partene da forsøke å forhandle om fornyelse.

Hvis det er satt vilkår?

Det kan ofte være mer økonomisk for utleier å fornye med eksisterende leier, istedenfor å finne ny leietaker.

Endring kan gi merkostnader ved tap av leie mens lokalene står tomme og tilpasninger av lokalene.

Dette avhenger mye av markedsutviklingen.

Det er derfor vanlig at det settes vilkår om at leievilkårene skal reforhandles ved fornyelse.

Det er viktig at avtalen er klar på hva som kan reforhandles, er leien eller også andre deler av avtalen.

Rettspraksis har ved tolkning av  uklare avtaler for langvarig avtaleforhold, sagt at utleier kunne tilpasse avtalen til markedets alminnelige vilkår.

Ordlyden: «ny leiekontrakt for to perioder à hver 5 år» tolkes til at det skal inngås en ny leieavtale på nye vilkår.

Samme resonnement kan knyttes opp mot husleieloven § 3-1 andre ledd som slår fast at dersom leiens størrelse ikke er avtalt, kan utleier kreve markedsleie.

Er det noen begrensninger hvor mange ganger leier kan fornye?

Domstolene har bekreftet at det er adgang til å avtale slik evigvarende fornyelsesrett, eks hvert 5 år.

Er det eksempelvis avtalt 5 nye år «på samme vilkår», betyr det bare fornyes for 5 år.

Når må fornyelses retten utøves?

Det fins avtaler som  automatisk fornyelse ved utløp med mindre partene den sies opp, dette skjer gjerne ved leveranseavtaler.

Ved leie av lokaler er det vanlig at leier gis et valg om fornyelse, med en frist for når det skal meldes, eks 6 måneder før utløp.

Det avtales da gjerne også en frist for når partene skal ha oppnådd enighet.

Hvis ingen av partene husker at leieforholdet har løpt ut, blir spørsmålet om fornyelses retten rent faktisk er utøvet/avtalt.

Husleieloven §9-2 sier at hvis et tidsbestemt leieforhold har fortsatt å løpe etter sin utløpstid uten at fornyelse er skjedd, kan leieforholdet i stedet ha gått over til å bli et tidsubestemt, oppsigelig leieforhold.

Det oppstår dessverre situasjoner hvor leietaker ikke flytter ut når utleier ønsker,og det er da viktig å ha avtalt hvordan utkastelse kan skje.

Årsak til at utleier ønsker å få tilgang til lokalet kan være at fordi leietaker har misligholdt leieavtalen eller at leietiden har utløpt.

Reglene for dette følger av Husleieloven og tvangsfullbyrdelsesloven, som  har strenge bestemmelser i denne forbindelse for både boliger og  for næringslokaler.

Hvordan få ut en leietaker?

Det kan mange ganger være fristene å skifte lås eller andre ting for å stenge en leietaker ute, men dette er ulovlig.

En utkastelse, i loven kalt en fravikelse, skal skje ved hjelp av namsmannen som har myndighet til å låse av en bolig eller et lokale, slik at leietaker ikke får adgang.

Hvilke grunnlag krever Namsmannen for å bistå?

For å kunne kreve utkastelse kreves det at man har et tvangsgrunnlag, som normalt vil være en dom. Det er ikke nok å hevde leietaker har misligholdt avtalen eller at leietiden er utløpt.

Det vil normalt være svært tidkrevende og derfor har lovgiver åpnet for at det kan avtales et slikt tvangsgrunnlag når man inngår avtalen, jfr tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.

Denne avtalte henvisningen vil spare utleier for en lang, og ofte kostbar, prosess i retten.

Namsmannen vil da kunne vurdere om det avtalte grunnlaget for fravikelse foreligger, og da igangsette uten dom.

Hvordan går man frem?

Når utleier mener at det foreligger et mislighold eller at leietiden har gått ut, og en har en slik avtaleklausul, må det sendes et  varsel med 14 dagers frist for en frivillig fraflytting, hvis ikke vil det skje en tvangsfravikelse.

Hvis denne fristen oversittes uten at kravet er etterkommet, kan utleier sette frem begjæring om tvangsfravikelse for namsmannen, som da foretar den fysiske fravikelsen.

Når den er gjennomført, leieforholdet være avsluttet, selv om leietaker ønsker å gjøre oppi ettertid.

Hvis leier betaler alt utestående innen fravikelsen gjennomføres, avverges fravikelsen og leieforholdet løper uendret videre.

Hvordan går man ellers frem?

Hvis man ikke har avtalt en tvangsfravikelse klausul vil det være vesentlig mer tidkrevende for å få ut en leietaker fra lokalet.

Fravikelse kan fortsatt skje uten tvangsfravikelse klausul hvis det foreligger åpenbar hevingsgrunn, men  dette krever svært mye.

I andre tilfeller kan man risikere og måte gå til forliksrådet og eller retten for å få et alminnelig tvangsgrunnlag (dom) før leietaker kan fravikes.

Hvem kan binde leietaker?

Det er viktig at den som til enhver tid er reell leietaker har vedtatt tvangsfravikelse og at det gjelder eksisterende leieavtale.

Hvis man har fornyet/ forlenget avtalen må det avtales på nytt.

Foreligger det fremleie bør det inntas en egen tvangsfravikelsesklausul i fremleiekontrakten, slik at fremleietaker har vedtatt at tvangsfravikelse kan skje.

Tilsvarende er det viktig ved overdragelse av leiekontrakten at ny leietaker vedtar å tre inn i de forpliktelsene som tidligere

I leieforhold har utleier ofte levert tekniske innredninger som leietaker bruker. Dette kan for boliger være komfyr, oppvaskmaskin mv. I næringslokaler kan det være store tekniske anlegg som ventilasjon mv. Spørsmålet er når får Utleier utskiftning ansvar evt også plikt ?

Hvor finner man reglene om utskiftning ansvaret?

Spørsmålet er lovregulert i Husleieloven (Husll), og gjelder som et utgangspunkt for alle leieforhold som gjelder bolig.

Gjelder leieforhold andre typer lokaler eller næringslokaler er dette normalt  regulert nærmere i avtalen, slik at utleier har avtale seg bort fra ansvaret. Dette ser en ofte at er gjort i standardkontrakter

Hva sier loven ?

Husll § 5-3 pålegger leietaker å vedlikeholde den leide gjenstanden, men må gjenstanden skiftes ut er dette utleiers ansvar. Denne paragrafen er i motsetning til de fleste andre fravikelig også for boliger, slik at leieavtalen kan sette loven til side.

Det vises til siste setning i annet ledd.

Når det gjelder andre lokaler gir loven oftere adgang til avtale noe annet se Husll § 1-2, 2 ledd.

Hva betyr det at noe må skiftes ut?

Hvis det er enkelt deler som må skiftes for at få gjenstanden til å virke, går dette inn under leietaker ansvar se Husll § 5-2, 1 ledd.

Det er først ved utskiftning av hele gjenstanden at utleier får ansvaret.

Det vil ofte kunne være et tolkningsspørsmål om man skal skifte flere deler eller kjøpe nytt. Diskusjonen blir om kostnaden ved reparasjon fort kan bli dyrere en utskiftning sett over noe tid.

I meglerstandarden for næringslokaler er dette regulert ved at utleiers ansvar inntrer når vedlikehold ikke lenger er «regningssvarende».

Hvilke momenter må vurderes?

Utgangspunktet vil være en konkret vurdering basert på faglig skjønn.

Levetidsbetraktninger- hvor lenge burde gjenstanden normalt kunne brukes.
En forbruksgjenstand kan i dag ha en forventet levetid ned til fem år, mens et ventilasjonsanlegg kan holde ti til femten år

Hvorfor fungerer den ikke lenger som avtalt?
Hvis dette skyldes leietaker endring av lokalene ved flytting av vegger eller lignende, kan en ikke forvente at utleier skifter ventilasjonsanlegget.

Har leietaker utført vedlikeholdet i samsvar med sitt ansvar?
I den grad  det ikke er foretatt løpende  service  med utskiftning av komponenter  ved faste intervaller vil leietaker kunne bli ansvarlig.
Dette kan være utskiftning av luftfilter i et ventilasjonsanlegg, som igjen medfører at rør blir tette.

Nye, mer moderne og/eller bedre tekniske løsninger som kommer i markedet, kan som hovedregel ikke tillegges vekt.

Hvis utskiftning skyldes offentligrettslige krav grunnet leietakers bruk av lokalene, vil det normalt være løst i kontrakten.

Hva om utleier ikke foretar utskiftningen?

Leietaker kan , og har enkelte ganger plikt til å foreta utskiftningen, hvis utsettelse vil kunne medføre ytterligere skade på gjenstanden eller bygget, se Husll § 5-5.

Leietaker vil da kunne kreve utlegget refundert  se Husll § 5-7, dette forutsatt at Utleier har fått tilgang til lokalet, se Husll § 5-6

Langseth advokat firma bistår  både utleier og leietakere i slike tvist, det er bare å ta kontakt.

Både i leieforhold mellom privatpersoner og i leieforhold mellom næringsdrivende kreves det normalt garanti. Når kan det kreves garanti, og hva er egentlig verdien av en slik garanti?

Utgangspunktet er Husleieloven § 3-5, som sier at det kan avtales at det skal innbetales en sikkerhet for skyldig leie oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Sikkerhet skal ved leie av bolig settes på en egen depositumskonto i leietakers navn. Alternativt kan det avtales garanti etter Husleieloven § 3-6. Husleieloven er jf. § 1-2 ufravikelig når det gjelder leie av bolig, men man kan avtale noe annet ved leie av næringslokaler.

Gir garantien sikkerhet?

Erfaring tilsier at det i enkelte tilfeller viser seg at garantien ikke gir den sikkerheten som er forventet. Dette kan for eksempel gjelde i tilfeller hvor:

• Garantien ikke er stillet ved innflytting
• Det er feil i garantidokumentet
• Det er etterfølgende endringer av kontrakten
• Leiers betalingsmislighold ikke blir fulgt opp riktig

Når skal garantien stilles?

Det fremgår normalt at garantien skal være stilt før leietakeren overtar lokalet. Dessverre ser man ofte at det glemmes, man lager en leieavtale hvor overtakelse er noe frem i tid, og så glemmer man å følge opp garantien. Det vil være mislighold av leieavtalen, men det kan være vanskelig å få ut leietaker hvis de allerede har flyttet inn.

Er garantien i samsvar med leieavtalen?

Det er viktig å huske på at garantien skal være i samsvar med hva som er avtale med leietaker. Garantisten kan ikke sette nye betingelser. Dette spesielt i et næringsforhold, hvor det er avtalefrihet, mens det ved utleie av bolig er innholdet i stor grad bestemt av Husleieloven § 3-5. Utleier må varsle hvis det er feil i forhold til avtalen, hvis ikke kan det bli hevdet at teksten er akseptert. Garantien må gjelde hele leieperioden og helst litt lenger, da det kan ta tid før leietaker er ute og eventuelle skader blir oppdaget.

Når skal man melde krav mot garantien?

Garantier inneholder ofte bestemmelser om at krav må være gjort gjeldende innen bestemte frister. Enkelte standardgarantier har eksempelvis en klausul om at krav under garantien tapes om:

• Kravet ikke en fremsatt innen to måneder etter forfall
• Krav under garantien må for den enkelte termins vedkommende være banken i hende senest en måned etter hvert terminforfall, ellers bortfaller vårt ansvar.

Det anbefales at man unngår slike garantier, ikke minst hvis leietaker går konkurs. Dette betyr at utleier må følge med og at man kan tape krav mot garantisten hvis man gir betalingsutsettelse, eller inngår særavtaler om nedbetaling. Det er ikke i noen av partenes interesse at utleier må tiltre garantien ved ethvert betalingsmislighold over eksempelvis to måneder. Utleier vil uansett ha noe aktivitetsplikt basert på alminnelig lojalitet i kontraktsforhold – men fristene er uklare hvis det ikke er avtalt en særlig regulering.

Hva med endringer i leieforholdet?

Garantien er en avtale mellom garantisten og utleier, og avtalen kan derfor ikke endres uten at begge parter er enig. Det enkleste eksempelet er at hvis utleier forlenger leieavtalen, blir ikke garantien automatisk endret tilsvarende uten at garantisten bekrefter dette. Tilsvarende vil gjelde dersom leiearealet blir endret.

Hva hvis leietaker går konkurs?

Det hender at leietakers forsinkelse skyldes betalingsproblemer, men utleier får presset frem betaling ved varsel om utkastelse. Eller at det ved leieforholdets avslutning innbetales alt mellomværende, inkludert gamle krav. I tilfelle utleier kort tid etter det går konkurs, kan man oppleve at boet krever betalingen tilbake (omstøtt). Det kan derfor være lurt å avvente returnering av garantien. Dette gjelder betalinger som er foretatt senere enn tre måneder før fristdagen. Reglene gjelder uavhengig av om utleieren var i god tro eller ikke. Hvis man ser risikoen for konkurs, kan det være lurt å få utbetaling fra garantien og ikke fra leietaker.

Garanti fra andre selskap i konsernet

Det hender at utleier blir tilbudt garanti fra andre selskap i konsernet. De bør vurderes nøye, for hvis hele konsernet går dårlig, har en slik garanti liten verdi.

Hva må man passe på?

Det må være riktig henvisning til leieavtalen at garantien skal sikre alle krav utleier kan få mot eier etter kontrakten, inkludert til vedlikehold og tilbakelevering.
Garantien bør ikke kunne sies opp. Den bør gjelde for hele leietiden med tillegg av tre måneder, uten varslingsfrister. Den bør kunne transporteres hvis eiendommen skal selges, og oppjusteres ved endringer i leien. Garantien bør være en selvskyldnergaranti, helst en påkravsgaranti (også kalt on demand garanti), og gjelde ethvert krav mot leietaker basert på kontrakten.