I utgangspunktet må det søkes ved de fleste bygningsmessige endingen til Plan og Bygningsetaten (PBE), men heldigvis ikke alle.

Det er  krav i Plan og Bygningsloven som på innfris og den som bygger er  ansvarlig for at det følge denne lov og Byggeforskrifter. Ved nybygg idag gjelder kravene i Tek 17

En bør alltid forhører seg med PBE, før man starter. Dette fordi man en rett til etter loven er begrenset i reguleringsplan og kommunens arealplan.

Hvis eiendommen ligger ved sjø, vann eller elver er det  begrensninger ved byggeforbudet innenfor 100 belte, eller uregulerte områder.

Nedenfor beskrives noe som kan bygges uten søknad, men en må huske at samlet utbygning på tomten ikke må stride med utnyttelsesgraden på tomten.

Det er viktig og huske at  man  skal melde fra til Kommunen når det ferdig, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata.

Kan en bygge garasje og uthus ?

Det kan bygges  hvis arealet er mindre en 50 kvadratmeter bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA), mønehøyde er under 4 meter, og gesimshøyde på under 3 meter.

Bygningen kan bare oppføres i én etasje uten kjeller, og bare brukes til dette formålet.

Det må stå mer enn 1 meter fra nabogrensen og annen bygning på eiendommen, og minst 2 meter fra bygninger på annen eiendom.

Hva med et lite tilbygg, som overbygget terrasse, sykkelbod ?

Mindre tilbygg kan settes opp uten at det søkes, hvis den settes opp ved siden av eksisterende bygg, som er understøttet og har eget bæresystem.

Det kan ikke være over to etasjer eller over det eksisterende byggverket.

Det kan  ikke brukes til  varig opphold eller beboelse, og samlet bruksareal og bebygd areal skal ikke overskride 15 kvadratmeter.

Plan- og bygningslovens krever at avstand til nabogrense må være minst 4,0 meter, hvis ikke annet fremgår av reguleringsplaner.

Kan det bygges levegg eller støttemur?

Levegg med høyde inntil 1,8 meter og lengde inntil 10 meter kan settes opp, hvis  plasseres inntil 1 meter fra nabogrense, hvis lengde er under 5 meter, kan den plasseres inntil nabogrense..

Forstøtningsmur kan være inntil 1 meter høy når den er minst 1 meter fra nabogrensen, og 1,5 m høy når den er minst 4 meter fra nabogrensen, men den må ikke hindre frisiktsonen mot vei.

Kan det bygges gjerde eller innhegning mot vei ?

Du kan sette opp en åpen innhegning, enkle og lette konstruksjoner mot vei med inntil 1,5 meter høyde, forutsatt at frisiktsoner mot vei ikke hindres.

Gjerde mot nabo er i ikke søknadspliktig og reguleres av grannegjerdelova.

Kan det lages biloppstillingsplass og intern vei?

Vei på tomt og biloppstillingsplass som ikke krever vesentlig terreng inngrep er unntatt, hvis avstanden til nabogrensen er minst 1 meter.

Kan det bygges terrasse på bakken (platting)?

Bygging av terrasse på bakken som ikke er i strid med arealformål, planbestemmelser eller hensynssoner, er ikke søknadspliktig.

Det forutsetter at terrassegulvet ikke ligger høyere enn 0,5 m over terreng, og minst 4 meter fra nabogrensen.

Terrasser med høyde over 0,5 m over ferdig planert terreng vil være søknadspliktig.

Kan det foretas mindre utfylling og planering ?

Du kan gjøre «mindre» planering på tomten din, hvis det ikke er for stor høydeforskjell i forhold til opprinnelig terreng.

Det kan endre mer enn 3 m fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 m i tettbygd strøk.

Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 1 m.

Hvis en kommunen har gitt tillatelse til et tiltak, for eksempel byggetillatelse til oppføring av et bygg, vil  den kunne bli en nullitet, hvis  arbeidene ikke har startet innen 3 år.

Hva er hjemmelen for at den faller bort ?

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-9 faller en tillatelse bort dersom tiltaket ikke er startet senest 3 år etter at tillatelsen er gitt.

Når starter fristen ?

Fristen begynner å løpe fra tillatelsen er gitt, det vil si fra det tidspunktet tiltakshaver mottar vedtaket.

Er vedtaket  en rammetillatelse og de senere er gitt en igangsettingstillatelse (IG), regnes fristen fra rammetillatelsen.

Klages det på vedtaket gjelder fristen fra endelig vedtak i klagesaken.

Hva betyr det at tiltaket er satt i gang ?

Dette bygger på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Bygging av hus krever at den fysiske byggeprosessen er startet, det er ikke nok at det er gitt igangsettingstillatelse (IG).

Det stilles kvalitative krav til at byggeprosessen skal anses satt i gang, det er ikke nok at det er gjort forberedende arbeider med rydding av vegetasjon eller matjord, det må ha startet noe mer omfattende arbeider ved selve byggverket er iverksatt, for eksempel arbeider med fundamenteringen eller grunnmuren.

Hva hvis det stopper opp å bygge ?

Plan- og bygningsloven § 21-9 setter også krav til fremdriften i prosjektet, har tiltaket stopp opp i mer enn 2 år, faller tillatelsen bort. Kommunen kan da kreve at et startet byggverk rives og tomten ryddes.

Hva med dispensasjoner ?

Dispensasjoner faller bort i medhold av plan- og bygningsloven § 21-9.

Fristen avbrytes  ved å sende inn en søknad om tillatelse til tiltaket (IG) som dispensasjonen knytter seg til. Det kan være  søknad om rammetillatelse for det tiltaket  det er  dispensasjon for.  Eksempel kan være for bygging i et LNF-område, må søknad om rammetillatelse for oppføring av bygget være sendt inn innen 3 år.

Hva med endringer / forlengelse av tillatelsen ?

Endringer i tegningsgrunnlaget etter at rammetillatelsen er gitt,  før prosjektet er kommet i gang, er ikke frist avbrytende.

Det er ikke mulig å søke om forlengelse av 3 års fristen.

Hva blir følgende av at tillatelsen faller bort ?

Følgen er at en tillatelse faller bort, er at man må søke på nytt.

En ny søknad vil bli vurdert opp mot gjeldende regelverk og planstatus for eiendommen på det nye søknadstidspunktet. Er det vedtatt nye byggeteknisk forskrifter, vil søknaden bli vurdert opp mot de nye kravene.

Dersom en fast eiendom skal eies av flere sammen, men hver enkelt skal ha eksklusiv bruksrett til sin egen bruksenhet, må det gjennomføres en såkalt seksjonering av eiendommen. De enkelte bruksenhetene – typisk en leilighet – omtales da gjerne som eierseksjoner. Denne eierformen reguleres av eierseksjonsloven av 1997.

Dette er en annen eierform en et ordinært sameie, som for eksempel søsken har til familiehytta de arver etter foreldrene. Her er det «lov om sameige» av 1965 som regulerer eierforholdet.

En seksjonert eiendom vil ofte være en bygård eller en blokk, med mange leiligheter. Etter hvert er det også blitt vanlig å seksjonere mindre enheter, for eksempel en stor enebolig som deles opp i to eller flere leiligheter. Også rene næringsbygg kan seksjoneres, eller det kan etableres et kombinasjonsbygg med både bolig- og næringsseksjoner.

Det sentrale ved en seksjonert eiendom er altså at du blir eier av hele eiendommen i fellesskap med andre, mens du har enerett til bruk av din seksjon, for eksempel din leilighet.

Hvilke fordeler oppnår man ved å seksjonere en eiendom?

En stor fordel ved å seksjonere en eiendom er at den enkelte seksjonseier fritt kan pantsette sin egen eierseksjon. Du trenger altså ikke samtykke fra de øvrige eierne, slik du gjør i et ordinært sameie. Dermed har du et vesentlig bedre utgangspunkt for å kunne ta opp lån som krever pantsikkerhet, typisk et vanlig boliglån.

En mer indirekte fordel er at eiendommer som seksjoneres ofte vil få en betydelig verdiøkning etter at seksjonering er foretatt. Dette har man sett en rekke eksempler på, for eksempel der en stor villa stykkes opp i flere leiligheter og selges, eller der et borettslag velger å la seg omdanne til eierseksjoner.

Hvordan gjennomføres en seksjonering?

Å seksjonere en eiendom innebærer en viss mengde «papirarbeid». Det må utarbeides en seksjoneringsbegjæring ved at det fylles ut en standardblankett som opplyser om eiendommens gårds- og bruksnummer, den enkelte seksjonens sameierbrøk, og om seksjonen skal benyttes til bolig eller næring. Videre må det utarbeides egne vedtekter for sameiet.

I tillegg må det legges frem en såkalt situasjonsplan med plantegninger av de enkelte etasjene i bygningen. Her skal det tydelig fremgå formålet for den enkelte seksjon, grensene for denne, og det seksjonsnummer som foreslås for enheten. Tilsvarende skal også fellesarealer, parkeringsplasser og utearealer angis.

For boligseksjoner kreves at de har eget kjøkken bad og toalett, der bad og toalett skal være i eget/egne rom. For fritidseiendommer er det ikke slike krav.

Seksjoneringsbegjæringen skal behandles av kommunen v/teknisk etat (Plan- og bygningsetaten i Oslo). Blir begjæringen godkjent blir seksjoneringen registrert i GAB registeret, og deretter tinglyst hos Statens Kartverk. Først når dette er på plass er den enkelte seksjonen å anse som formelt opprettet.

En eksisterende seksjon kan deles i to eller flere seksjoner, og motsatt kan to eller flere seksjoner slås sammen. Også i slike tilfelle må det utarbeides en egen seksjoneringsbegjæring utarbeides, og reglene nevnt ovenfor gjelder så langt de passer.

Å gjennomføre en seksjonering er en relativt komplisert operasjon for den som ikke kjenner reglene godt. Dette innebærer dels at det kan være en utfordring å få seksjoneringen godtatt i kommunen, og dels at en gjennomført seksjonering kan få uheldige følger om den ikke er tilstrekkelig gjennomtenkt. Det vil derfor normalt lønne seg både tids- og kostnadsmessig å få profesjonell bistand til å gjennomføre prosessen.