Mange har sikkert hørt om «engangsløftet» ved regulering av festeavgifter. Men hva går dette egentlig ut på?

Vi kan tenke oss en festekontrakt fra 1954 som skal forlenges hvor avgiften opprinnelig var kr. 450. I attraktive områder kan tomteverdien fort være kr. 750.000 i dag. Dette ville gitt en ny festeavgift på kr. 30.000, ganske brutalt for en stakkars fester.

Heldigvis har vi hatt en tomtefestelov som har tatt hensyn til at festere skulle slippe og oppleve en slik horribel økning. Dette kom bl.a. til uttrykk i tomtefesteloven § 33 slik den lød før 01.07.15:

«…..festaren (kan) krevje lenging av feste på same vilkår som før….»

På grunn av bestemmelsen i loven måtte grunneier akseptere forlengelse uten at kontrakten ga fester rett til det. I tillegg måtte han akseptere at forlengelse skjedde på «same vilkår som før» dvs. kr. 450, riktignok regulert iht. prosentvis endring i konsumprisindeksen som ville gi en avgift på kr. 6.200.

Konsekvensen var at grunneier «tapte» kr. 23.800 med utgangspunkt i de nevnte kr. 30.000. En bortfester fant seg ikke i dette og gikk til søksmål mot staten. Han anførte at tomtefesteloven § 33 var i strid med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen.

Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg, som behandler slike søksmål, ga vedk. medhold: Tomtefesteloven § 33 var ulovlig. Den norske regjeringen ble pålagt å endre bestemmelsen slik at den også tok hensyn til grunneiers interesse.

Etter mye frem og tilbake ble loven endret med virkning fra 01.07.15. Loven sier nå at bortfesteren kan kreve at:

«…den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet…»

Formuleringen «ein gong» går ut på at denne regulering kun gjelder én gang. Alle senere reguleringer skal skje iht. konsumprisindeks. Denne reguleringen har dermed fått navnet «engangsløftet».

Grunneier har likevel ikke lov til å kreve mer enn kr. 9.000 pr. mål. Beløpet skal oppreguleres iht. endring i konsumprisindeksen fra 2002 som idag er ca. kr. 12.064. «Taket» gjelder for ett mål slik en tomt på to mål vil få en festeavgift på kr. 22.128. Mange er vel enige i at dette er en rettferdig og balansert løsning.

Men det oppstår alltid nye utfordringer med nye lovbestemmelser. Mange kontrakter har rett til forlengelse slik at fester kan kreve å fortsette å leie tomta når kontrakten går ut. Ofte inneholder disse avtalene en klausul som gir grunneier rett til å fastsettes ny avgift f.eks. etter «tomteverdi». I disse tilfellene vil avgiften blir oppregulert på samme måte som «engangsløftet».

Vi ser også avtaler som ikke inneholder bestemmelser om hvordan avgiften skal reguleres når fester har rett til forlengelse. I disse tilfellene vil det være naturlig å forstå avtalen slik at av-giften reguleres på samme som i avtaleperioden. Sier avtalen at avgiften f.eks. skal reguleres iht. konsumprisindeks hvert 10 år vil det være naturlig å forstå avtalen slik at avgiften reguleres på denne måten også ved forlengelse.

Justisdepartementets lovavdeling, som gir uttalelser om lovtolkningsspørsmål, har likevel antatt at disse kontraktene også kan oppreguleres iht. «engangsløftet».

Dette er ikke vi uten videre enige i!

Med alle endringene rundt tomtefesteloven, er det mange som går seg vill i nye og gamle bestemmelser.

Kompliserte overgangsregler gjør gjerne forvirringen komplett. En del grunneiere har også fått blod på tann – de viser til det såkalte engangsløftet og tror at det bare er å løfte festeavgiften uten videre. Men stemmer egentlig dette?

Løpende kontrakter

Når det gjelder løpende kontrakter, kan vi skille mellom dem som har en reguleringsklausul, og dem som ikke har det.

Kontrakter med reguleringsklausul

Kontrakter som ikke har løpt ut, vil som regel ha en klausul for regulering av festeavgiften. Følgende kan for eksempel stå i en avtale som er inngått i 1975 og som løper i 80 år frem til 2055: Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht. prosentvis endring av konsumprisindeksen.

I dette tilfelle skal avgiften være regulert i 1985, 1995, 2005 og 2015. For å finne oppdaterte tall på avgiften, kan du gå inn på hjemmesiden til Statistisk Sentralbyrå og benytte deg av deres kalkulator for konsumprisindeksen. Er opprinnelig avtalt avgift i 1975 450 kroner, blir avgiften 2347 kroner i 2015.

I dette eksemplet gjelder avtalen fullt ut, og tomtefestelovens bestemmelser om regulering av festeavgift kommer ikke til anvendelse.

Det kan selvsagt være kjedelig for grunneier å bare kunne regulere i henhold til konsumprisindeksen, men det har han forpliktet seg til gjennom avtalen. At eiendomsverdiene har økt vesentlig mer enn konsumprisen, er grunneiers risiko og ingenting å gjøre noe med.

Kontrakter uten reguleringsklausul

Enkelte, særlig eldre festekontrakter, har ikke bestemmelser om regulering. Disse avtalene kan reguleres etter prosentvis endring av konsumprisindeks i henhold til tomtefesteloven.

Kontrakter hvor festetiden er ute – rett til forlengelse

Festekontrakter med rett til forlengelse, kan deles inn på følgende måte:

Festekontrakten løper som før. En eller annen gang løper en tidsbegrenset festeavtale ut. Hva skjer egentlig da? Også her må vi ta utgangspunkt i avtalen. Mange festeavtaler har klausuler om forlengelse.
Som eksempel kan vi nevne en festeavtale fra 1965 som løper i 50 år og som har følgende bestemmelse: Ved festetidens utløp har fester rett til å forlenge festekontrakten for ytterligere 50 år. I så fall løper festeforholdet i ytterligere 50 år.

Festekontrakter med revisjon av festeavgiften. Enkelte festekontrakter har derimot bestemmelser som sier følgende: Ved festetidens utløp kan grunneier kreve full revisjon av festeavgiften.
Full revisjon vil si at grunneier kan kreve regulering i henhold til tomteverdi begrenset oppad til 9000 kroner per mål. Beløpet ble fastsatt ved lovendring i 2002 og skal inflasjonsjusteres årlig og er per 2016 på 11 378 kroner.

Når festetiden er ute – uten rett til forlengelse

I enkelte tilfeller sier ikke kontrakten noe om forlengelse. Vi kan fortsatt bruke en avtale fra 1965 som eksempel. Denne kontrakten løp ut i 2015, og fester ville stått på bar bakke dersom tomtefesteloven ikke kom han i møte med bestemmelser om rett til forlengelse.

Tomtefesteloven har her en bestemmelse som enkelt og greit sier at ved festetidens utløp:

lauper festet vidare på same vilkår som før, likevel slik at bortfestaren kan krevje regulering etter § 15 fjerde ledd.

Videre fremgår det at bortfester kan øke festeavgiften tilsvarende 2 prosent av tomteverdien, begrenset oppad til 11 378 kroner per mål.

Dette heter engangsløftet fordi grunneier har denne muligheten bare én gang. Kommende reguleringer kan bare skje etter konsumprisindeks.

Tomteverdien er avgjørende

Beløpsbegrensningen forutsetter at tomten har en verdi som gjør at 2 prosent blir 11 378 kroner eller mer, og det er ikke alltid tilfelle.

Verdien av mange hyttetomter ligger fortsatt på nivåer rundt 200 000 til 300 000 kroner, og da vil 2 prosent tilsvare henholdsvis 4000 og 6.000 kroner. Det er derfor likevel ikke sikkert at grunneier kan kreve 11 378 kroner.