Innledning

I utgangspunktet er alt salg av fast eiendom skattepliktig. Pr. 2022 utgjør gevinstbeskatningen 22 %. Tatt i betraktning den rekordhøye økningen i eiendomsverdiene vi har sett over en del år, vil en skatt på 22 % utgjøre et meget høyt beløp for en rekke selgere av f.eks. boliger og hytter.

Heldigvis har vi unntaksregler som i praksis innebærer at de aller fleste som selger bolig eller hytte slipper skatt.

Reglene kan høres enkle ut, men har noen skjønnsmessige elementer som det er viktig å være klar over.

Hvordan beregnes en eventuell skatteplikt?

Før vi ser nærmere på vilkårene som må være oppfylt for å unngå skatt kan det være greit å vite hvordan en eventuell skatt beregnes.

Det viktigste å notere seg at det vi snakker om er en gevinstskatt . Det er altså ikke salgssummen som det skal beregnes skatt av, men den gevinsten (fortjenesten) du oppnår som kan være skattepliktig.

Gevinsten = inngangsverdi – salgssum. Har du betalt kr 500 000 for hytta og selger den etter  noen år for kr 750 000 har du oppnådd en gevinst på kr 250 00. Oppfyller du ikke kravene til å slikppe skatt vil skatten utgjøre kr 250 000 x 22 % = kr 55 000.

Er gevinsten skattepliktig vil et tap være fradragsberettiget.

Unntak fra gevinstbeskatning

Skal du selge boligen din og unngå skatt må du ha eid boligen i minst ett år og brukt den som egen bolig i ett av de to siste årene. Den siste delen av setningen kan ved første gjennomlesing virke noe forvirrende – hvorfor snakkes det om to år her, når det rett foran sies at det er nok å ha eid boligen i ett år?

Bestemmelsen innebærer at Kari kan kjøpe en leilighet den 1.7.2020 og bruke den som egen bolig frem til 1.7.2021. Da flytter hun inn til kjæresten sin og blir boende der. 1.2.2022 selger hun leiligheten. Kari hadde da oppfylt kravene til både eier- og å botid, selv om hun ikke hadde bodd i leiligheten det siste året før salget.

For fritidsboliger er kravene til eier- og botid utvidet til hhv. 5 år og 8 år. For en hytte kreves det naturligvis ikke at man skal ha brukt den som bolig. Det man skal kunne dokumentere er at hytta har vært brukt som feriested hvert år og at man har tilbrakt et rimelig antall dager der. Her blir vurderingen mer skjønnsmessig og må gjøres konkret i hvert enkelt tilfelle.

Når man har forstått dette med beregning av både eier- og botid kan det komme en enda større utfordring: Når startet eiertiden å løpe, og når stanset den?

Når starter eiertiden å løpe?

Lovhjemmelen for at det på de overnevnte vilkår ikke skal beregnes skatt finner du i skatteloven § 9-3. Skatteloven inneholder ingen imidlertid definisjon av begrepet «eid eiendommen».

Mange tror at man først blir eier av en fast eiendom når man har fått et tinglyst skjøte i eget navn. Dette er ikke riktig. Skatteetaten gir en slik definisjon på hjemmesiden sin:

Eiertiden regnes fra det tidspunktet du ervervet (kjøpte, arvet, mottok som gave) boligen. Som hovedregel regnes du som eier fra det tidspunktet du overtok den faktiske rådigheten over eiendommen.

Nå vil sikkert mange spørre hva «den faktiske rådigheten …..» betyr. Også dette er et skjønnsmessig begrep. Det innebærer at man må gjøre en helhetsvurdering av om den som hevder å ha blitt eier på et visst tidspunkt – vi kaller ham Kjøper – samtidig overtok så mange rettigheter og forpliktelser at det i sum er naturlig å anse vedkommende som eier.

I en slik vurdering vil det selvsagt være sentralt om Kjøper har fått tinglyst hjemmel til eiendommen. Har han det skal det mye til for at eiertiden ikke skal regnes i hvert fall fra tinglysingsdato. Muligens kan man argumentere for en dato lengre tilbake i tid.

Mange utsetter tinglysingen for å spare dokumentavgiften på 2,5 % av kjøpesummen, særlig dersom man planlegge å selge eiendommen i overskuelig fremtid. I slike tilfeller må man vurdere en rekke enkeltelementer for å avgjøre om Kjøper er blitt eier i skattemessig forstand. Dette vil typisk omfatte følgende:

• Har Kjøper ført opp eiendommen i sin egen skattemelding?
• Har Kjøper overtatt betalingsansvaret for kommunale avgifter og eiendomsskatt?
• Er abonnement på strøm, datalinjer, alarmanlegg etc overtatt av Kjøper?
• Kan Kjøper dokumentere at det er han som har benyttet eiendommen, f.eks. gjennom bilder, utførte oppussingsarbeider og andre investeringer i eiendommen, bekreftelse fra styret i sameiet e.l.?
• Dersom det er snakk om en fritidsbolig kan det lønne seg å dokumentere reising til og fra, samt opphold på stedet, gjerne gjennom kontoutskrifter som viser handling i lokale butikker, besøk på lokale spisesteder, etc

For å unngå usikkerhet og leie overraskelser anbefaler vi at man i tvilstilfelle innhenter en bindende forhåndsuttalelse i saken fra Skatteetaten. Det innebærer at for et beskjedent gebyr gjør Skatteetaten en vurdering av hvilke skattemessige følger en bestemt disposisjon vil få – f.eks. om et eiendomssalg under gitte forutsetninger vil utløse skatteplikt eller ei. Du kan deretter velge om du vil benytte deg av uttalelsen eller ikke, men for Skatteetaten er den altså bindende.

Hvis man ber om en slik forhåndsuttalelse er det meget viktig at faktum beskrives helt korrekt, da det kun er dine egne opplysninger Skatteetaten legger tikl grunn  for uttalelsen.

Når opphører eiertiden?

Også i den motsatte enden av eierperioden blir det opp til en skjønnsmessig vurdering å fastslå når det skjer et skifte på eiersiden. Heller ikke her er det en enkeltstående hendelse som avgjør spørsmålet.

Skatteetaten uttaler på sin hjemmeside:

Skjer realisasjonen i form av salg, regnes eiendommen som realisert på det tidspunkt det er inngått en fullstendig avtale om overdragelsen. En avtale er fullstendig når kjøper og selger på bindende og endelig måte er blitt enige om at eiendommen skal overdras og om de viktigste vilkårene for overdragelsen. Realisasjonstidspunktet vil derfor vanligvis være den dag da budet aksepteres.

At et bud kan anses som en «fullstendig avtale» lyder nok litt rart i de flestes ører. Det er imidlertid ikke tvilsomt at eiertiden opphører når selger aksepterer et bud. Selv om det gjenstår å avklare en rekke momenter, som f.eks. overtakelsestidspunkt, er selger (og kjøper) bundet  straks budet er akseptert.

Selges eiendommen privat og utenom budrunde vil selger naturlig nok anses bundet i det øyeblikket han signerer på en salgsavtale.

Oppsummering

Reglene om skatteplikt ifbm salg av fast eiendom kan se enkle ut på overflaten, men inneholder noen elementer det er avgjørende å ha kunnskap om.

For å sikre seg mot å måtte betale 22 % skatt av en betydelig gevinst kan det være en god investering å innhente råd fra noen som kan bistå deg gjennom hele prosessen.

Vi har fast eiendom som et av våre hovedsatsingsområder. Selv har jeg lang erfaring fra lignende saker, og kan tilby dyktig og kostnadseffektiv bistand. Ta gjerne kontakt på telefon for en uforpliktende samtale!

Innledning

Den klare hovedregelen ved alt salg av fast eiendom er at den gevinsten someventuelt oppnås er skattepliktig.

Mange kjenner til unntaksregelen som innebærer fritak for gevinstbeskatning ved salg av bolig: har du eid boligen i minst ett år og brukt den egen bolig i minst ett av de to siste årene, så vil en eventuell gevinst være skattefri. Og motsatt, selger du med tap får du ikke fradrag for tapet.

Dette følger av bestemmelsene i skatteloven § 9-3, andre ledd. Tredje ledd inneholder en tilsvarende bestemmelse for fritidseiendommer, men her er kravene til eier- og brukstid økt til hhv 5 og 8 år.

De fleste som skal selge boligen eller hytta klarer å manøvrere slik at de oppfyller vilkårene for skattefritak. Gjør man ikke det, vil gevinsten – salgssummen fratrukket inngangsverdien (f.eks. kjøpesummen) – bli beskattet med 22 %.

Det finnes imidlertid en faktor som kan endre bildet dramatisk, og som kommer som en vond overraskelse.

Kan et salg av bolig eller hytte bli skattemessig vurdert som et tomtesalg?

Det mange ikke kjenner til er at dersom tomten utgjør mesteparten av eiendommens verdi, slik at bebyggelsen har en svært begrenset markedsverdi, kan hele eller deler av salget bli vurdert som et tomtesalg. Det innebærer at hele eller deler av salgssummen blir gjenstand for gevinstbeskatning.  Det er som kjent vanskelig å oppfylle noe krav til botid på en ubebygd tomt.

Et »klassisk» tilfelle vil være det eldre ekteparet som selger sitt eldre og utidsmessige hus, beliggende i et attraktivt boligstrøk og med en romslig tomt. De oppnår en overraskende god pris fra en profesjonell utbygger, og er svært godt fornøyd. Gleden blir sterkt redusert når skatteoppgjøret kommer, og det blir avklart at skattemyndighetene har vurdert tomten til å representere hele verdien av eiendommen. Huset vil snarest bli revet av utbyggeren, som vil sette opp et par terrasseblokker i stedet. Det gamle huset har dermed i realiteten en negativ verdi.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Slik beskatning følger av reglene i skatteloven § 9-3, niende ledd, som slår fast at unntakene fra hovedregelen om skatteplikt ikke skal gjelde. Bestemmelsen oppstiller mao. et unntak fra unntake, idet den fastslår følgende:

Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt,

Til illustrasjon kan nevnes en dom avsagt av Borgarting lagmannsrett for et drøyt år siden. Et ektepar på Fornebu hadde kjøpt en eiendom på snaut 2,5 mål med et hus fra 1936 på ca 204 kvm. Kjøpet ble gjort i 2011 og prisen var kr 8 mill. I 20017 solgte de eiendommen videre til en av utbyggerne på Fornebu, som var svært interessert i akkurat denne eiendommen. Salgssummen ble hele kr 34 mill. Her var domstolene svært strenge, og konkluderte med at kjøpet i sin helhet var motivert av å få eiendommen som tomt, og at bygningsmassen overhodet ikke var av økonomisk interesse. Dermed ble hele gevinsten gjenstand for beskatning.

Konklusjon

Det er en del fallgruver forbundet med salg og kjøp av fast eiendom. En rekke av disse kan du ikke forvente at en eiendomsmegler verken skal ha oversikt over eller ville bruke tid på. I en tid der hus og hytter har rekordhøye priser i store deler av landet kan det være en god investering å innhente noen grunnleggende juridiske råd ifbm et boligsalg. Ta kontakt i dag for en uforpliktende samtale, så kan vi avklare nærmere hva vi kan bistå deg med.

Salg av bolig til forbruker

 I denne artikkelen skal det beskrives hvilke regler som gjelder når en boligutvikler

( næringsdrivende)  selger en bolig til en forbruker.

Salget vil normalt skje når boligen er ferdig, men noen ganger inngås avtalen tidligere som kan medføre utfordringer.

Salg til forbruker er strengt lovregulert , hvor det ikke kan avtales noes om er til ugunst for kjøperen

Hvorfor selges boliger før de ferdige?

Utbygger vil ha behov for finansiering, og långiver vi gjerne ha sikkerhet for at boligen kan selges. Salg tidlig i byggeprosessen vil bekrefte  at prisen og at  prosjektet er gjennomførbart..

Salg til forbruker etter at  bolig en  ferdig blir enklere og  behovet for særreguleringer i partenes avtale reduseres, da man har  oversikt over boligens tilstand og endelige utforming.

Det er mindre behov for forbehold  og boligen kan overtas umiddelbart.

Hvordan dokumentere hva som er/ skal selges ?

Salgsprospektet vil beskrive hva som skal leveres og når det kan forventes overlevering.

Utbygger ønsker seg best mulig avtale, men det må ikke gå foran riktigheten og fullstendigheten av innholdet i salgsoppgaven og annen informasjon.

Utbygger beskrivelse gir kjøper rettigheter som må innfris.

Utbygger må alltid kontrollere  salgsdokumentasjonen utarbeidet av megler eller andre rådgivere. Utbygger kan bli ansvarlig for feil gjort av medhjelpere

Utbygger er forpliktet til å gi all informasjon som forbrukeren har grunn å regne med å få. Risikoen for uklarheter vil normalt ligge på utbygger

Kan utbygger ta forbehold ?

Utbygger plikter å levere i henhold til kjøpekontrakten med forbruker, det er derfor viktig at evt forbehold kommer frem på en klar måte, slik at etterfølgende diskusjoner unngås.

Ved forhåndssalg vil forbrukeren bli presentert skisser, tegninger, illustrasjoner mv. som beskriver prosjektet og boligen. Det bør tas forbehold om at det kan forekomme mindre justeringer og tilpasninger av prosjektet også etter avtaleinngåelsen, og at illustrasjoner kan være omtrentlige.

Utbygger bør ikke binde seg til en bestemt dato for overtakelse, før man er sikker på at det kan leveres. Det kan evt bestemmes at endelig dato skal fastsettes senere

Det må også presiseres evt  krav til minimumssalg  og forbehold om offentligrettslige tillatelser dersom disse ikke foreligger ved avtaleinngåelsen.

Hva kan avtaltes i Kjøpekontrakten ?

Bustadoppføreingsloven  har strenge regler i  tilfellene der avtale om kjøp inngås før boligen er ferdigstilt.

Er boligen  ferdigstilt vil boligen kunne selges etter reglene i avhendingsloven.

Begge lover fastsetter at kjøpekontrakten ikke kan gi forbruker dårligere vilkår enn hva som følger av loven.

Ved salg av bolig etter bustadsoppføringsloven gis forbrukeren flere rettigheter enn etter avhendingsloven da en i tillegg til de vanlige misligholds sanksjonene som erstatning og prisavslag, kan kreve dagmulkt av utbygger ved forsinkelse.

Kjøpekontrakten med forbruker bør i størst mulig grad basere seg på anerkjente standardavtaler.

Utbygger som selger før ferdigstillelse bør  utforme kjøpekontrakten slik at den i størst mulig grad blir «back-to-back» i samsvar med avtalen med entreprenøren.  Dette slik at entreprenør avtalen gjenspeiler det som er avtalt med  forbrukeren.

Andre dokumenter som bør lages

Utbygger bør så tidlig som mulig utarbeide i  evt seksjonering søknad, vedtekter, fastsettelse av felleskostnader og  tinglyse nødvendige rettigheter med mer , senest før forbrukeren skal overta boligen. Det samme gjelder formell organisering av parkeringsplasser og boder.

Er det  behov for forhåndsbefaring ?

Erfaring er at det er lurt  å avtale forhåndsbefaring med forbrukeren i god tid før den endelige overtakelsen for å avklare hvilke forhold som forbrukeren eventuelt mener må rettes. Det er ofte enklere og rimeligere å utbedre mens entreprenører fremdeles er på byggeplassen, og før forbruker har flyttet inn.

Hvis det skal gjenstå arbeider i fellesarealer eller utearbeider, bør det utarbeides en plan for hva som skal gjøres og eget tidspunktet for ferdigstillelse.

Det bør lages en overtakelsesprotokoll som partene undertegner hvis boligen er overtatt i avtalt stand, eventuelt angi konkret hva som gjenstår. Utvikler bør sørge for å ta bilder og video for å dokumentere hvilken tilstand boligen var ved overtakelse.