Tingsrett Arkiver - Langseth Advokatfirma

Hvorfor tinglyse en bruksrett på eiendommen?

Publisert i Ukategorisert.

Det er lett å tro at de bruksrett man benytter til egen eiendom er noe man faktisk har rett til å bruke, for eksempel adkomst over naboens eiendom til adkomst. Spørsmålet er man sikret retten ?

Slike rettferdigheter har vesentlig økonomisk betydning for eiendommene, og selv om tinglysing ikke alltid er en nødvendig forutsetning, kan det være lurt.

Hva er en bruksrett (servitutter)?

Bruksrettigheter på andres eiendom kalles servitutter, og kan være til fordel for bestemte personer (personlig servitutt) eller eiendommer (real servitutt), hvor enhver tid eier av eiendommen bruke rettigheten. Lov om servitutter regulerer nærmere hvordan de skal tolkes, endres mv, det er omtalt i andre artikler.

Dette er ikke allemannsretter til å bruke naturen uavhengig av hvem som eier grunnen, og rett til å bruke offentlige veier med mer, som vi alle har.

Hva er grunnlaget for bruksretten (servitutten)?

Bruksretter kan være basert på muntlige og skriftlige avtaler, testamente, hevd, alders tids bruk, jordskifte og ekspropriasjon.

En bruksrett kan være tidsbegrenset eller varig (evig), og omfanget av bruken vil ha en øvre grense opp mot hva eier av eiendommen som bruksretten ligger på må tåle.

Det vanligste er at bruksrettigheter oppstår ved avtaler, fra de uspesifiserte til detaljert skriftlig tinglyst avtale med karttegning.

Hvis det gjelder grunnleggende rettigheter for å kunne bruke egen eiendom eksempel veirett, anses det gjerne å foreligge en varig og reell servitutt som følger eiendommen.

Bruksrettigheter blir ofte tinglyst i forbindelse med fradeling og omsetning av eiendommen.

Hvor er tinglyst av bruksretter tinglyst (servitutter)?

Tinglysing av en bruksrett skjer på eiendommen hvor den utøves, og fremgår som heftelse i grunnboken.

De blir i dag lagt inn i elektroniske grunnbok. Rettferdigheter før 1980 ble ført manuelt, er overført hvis Kartverket mener de har betydning.

Rettigheter kan fortsatt være gyldige, selv om de ikke er overført. Gamle rettigheter finner man i Digitalarkivets nettportal eller Historisk grunnbok hos Kartverket.

Dette innebærer at du ved eldre bruksrettigheter må måtte sjekke alle disse tre grunnbøkene.

Dette betyr at for å få det komplette bildet, må du også undersøke grunnbøkene bakover i «eiendomsrekken».

Hvis eiendom blir delt?

Når eiendommen deles, blir rettigheten lagt inn i grunnboken på den nye eiendommen. Dette får ingen juridisk betydning, rettigheter som er tinglyst før fradelingen følger med ved fradelingen også for den nye eiendommen.

Dette betyr, også i disse tilfellene, at for å få det komplette bildet, må du også undersøke grunnbøkene bakover i «eiendomsrekken».

Hva blir tinglyst?

I grunnboken ser man en kort tekst om hva servitutten gjelder, for eksempel «Bestemmelse om adkomstrett», med en henvist til en rettighetshaver. Det står videre en dokumentreferanse og dato for tinglysing. For å finne ut hva som er tinglyst, må du innhente kopi av det tinglyste dokumentet.

En bruksrettens innhold kan ha utviklet seg med tiden og forholdene. Det må foretas en tolkning av bruksretten, som for eksempel: gir en veirett i dag en rett til å kjøre med bil.

Hvorfor skal man tinglyse?

En servitutt er uansett bindende , men ved tinglysning vil være enklere å bevise eksistens og innhold .

Tinglysing skaper rettsvern og forutberegnelighet, slik at den som har bruksretten ikke taper den (ekstingveres) til en nye eier, konkurrerende eller kreditor.

Tvister

Tinglysning er ingen garanti for at det ikke oppstår tvister, men erfaringsvis er at det minimere risikoen. De færreste vil kjøpe eiendom basert på muntlig avtale, og det samme bør gjelde vesentlige rettigheter for eiendommen.

Der det oppstår tvister er det gjerne i forbindelse med eierskifter, og hvor avtalene er muntlige og/eller uklare. Dersom partene ikke blir enige, hører tvist under de alminnelige domstolene eller jordskifteretten.

Oppsummering: hvorfor tinglyse?

Det er for begge parter lurt om grunnlaget er tinglyst, slik at begge parter og nye eiere kjenner innholdet.

Dersom tilfredsstillende tinglysing ikke foreligger, bør det vurderes å rydde opp i dette.

Langseth Advokatfirma har stor erfaring i hva som kan tinglyses og hvordan tvister kan løses – ta kontakt.

Angrefristloven

Publisert i Jakt og fiske.

Dine rettigheter ved kjøp av varer på nettet

For hvert år som går omsettes det mer og mer gjennom handel på nett. Det kan vi bla se av hvor mange annonser som finnes i publikasjoner, herunder Jakt og Fiske. Jegere og fiskere er veldig sentrert om sin hobby og jeg vil tro at de fleste av oss hvert år bruker ganske mange penger på utstyr, kanskje ikke alltid helt nødvendig. En relativt kjøpesterk gruppe som ofte fornyer utstyr som kan være kostbart, vil alltid være en attraktiv gruppe for postordreselskaper.

Den vanlige måte å finne et produkt en ønsker å kjøpe er antakelig enten at den er annonsert og man tar kontakt med annonsøren eller at man googler etter en vare en ønsker å kjøpe. I dette innlegget tar jeg for meg situasjonen hvor det foreligger en profesjonell selger og en uprofesjonell selger.

Forbrukerrådet anbefaler at en gjør visse undersøkelser rundt en nettselger før en bestiller varer. 1) Se på hjemmesiden til selgeren har raus kontaktinformasjon, 2) sjekk firmaets rykte ved bruk av søkemotorer, 3) se på betingelsene ved f.eks forsinkelse, retur og heving, 4) velg sikker betaling i form av kredittkort ol. altså ikke forskuddsbetaling og 5) ikke gi annen informasjon om deg selv enn absolutt nødvendig.

Når du har mottatt en bestilt vare har du rett til å returnere denne og få pengene tilbake på to ulike grunnlag. Husk at det ikke kan avtales dårligere vilkår enn de rettigheter som fremkommer av lovgivningen.

Angrerettloven

For det første har du en alminnelig angrerett etter angrerettloven § 20 og § 21. Det innebærer at angrer du på kjøpet kan du returnere varen å få pengene tilbake forutsatt at du gjør dette innen 14 dager etter at du har mottatt varen. Det er tilstrekkelig at du angrer på kjøpet.

Angrerettloven stiller mange krav til selgeren, jfr § 8. Et av kravene er at selgeren skal gi opplysninger om at det foreligger angrerett og standardisert skjema for bruk av angrerett.

Dette angreskjemaet følger gjerne postpakken. Hvis du ikke har fått tilstrekkelig opplyst om det du har bestilt eller at du ikke har mottatt angrefristskjemaet er angrefristen utvidet til 3 måneder. Har selger ikke opplyst om du har angrerett er angrefristen 1 år.

Angreretten gjelder selv om du har åpnet emballasjen.

Forbrukerkjøpsloven

Hvis det du har bestilt og mottatt lider av en feil eller mangel kan du som forbruker klage til selger. Dette må du gjøre innen «rimelig tid». Hva som anses som rimelig tid beror på omstendighetene, men det er antatt reklamerer du innen 2 måneder etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen så er dette tidsnok, jfr forbrukerkjøpsloven § 27. men det er ingen grunn til å vente. Reklamer med en gang du oppdager en feil eller mangel.

Når du har reklamert innen fristen på en bestilt vare som lider av feil eller mangel er spørsmålet hvilke krav du kan stille til selger. Du kan kreve prisavslag, utbedring eller erstatning. Er mangelen «ikke uvesentlig», dvs vesentlig, jfr kjøpsloven § 32, kan du også kreve heving. Det betyr at du kan returnere varen og få kjøpesummen tilbake.

Et viktig poeng er at når det vises til norske lover og regler gjelder disse bare for kjøp av varer i Norge. Forbrukerrådet har etablert en klage ordning for kjøp i Europa kalt «Forbruker Europa». Jeg vil tro at det vil være langt vanskeligere å få gjennomslag i et annen europeisk land og særlig hvis det ikke er i Vest-Europa.

Det finnes mange regler om nettbasert kjøp. Hovedreglene har jeg prøvd å redegjøre for, men du må selv sette deg inn i reglene hvis du enten angrer på et kjøp eller har mottatt en mangelfull levering.

Negative servitutter kan skape problemer

Publisert i Tingsrett, Tingsrett, Tingsrett, Tingsrett, Tingsrett.

Ved kjøp av eiendommer finner man noen ganger servitutter som kan skape begrensinger for hva nye eiere kan gjøre på eiendommen.

I det følgende skal vi se på noen type tilfeller, hva de betyr og hvordan de eventuelt kan fjernes.

Hva er en servitutt ?

Grunneiere vil i utgangspunktet har fri råderett over sin eiendom, men det kan være begrensninger (servitutter) som kan begrense andres bruk av annen eiendom (“positiv servitutt“), eller til å hindre egen bruk(“negativ servitutt“), jf. servituttlova § 1.

Skal servitutter tinglyses?

Servitutter er normalt tinglyst på den/de aktuelle eiendommene, og skal fremgå av grunnboken, som finnes hos Kartverkets (www.seeiendom.no).

Hvis eiendommen er utskilt fra andre eiendommer kan det være at man må søke også på den opprinnelige hovedeiendommen.

Der vil man finne en beskrivelse i stikkordsform, men så må man bestille dokumentet for å finne hele ordlyden.

Hvor lenge gjelder en servitutt?

Servitutter kan være tidsbegrensede eller evigvarende, og vil kunne begrense eiers handlingsrom og utnyttelsesmuligheter.

Det vil ofte være nødvendig å tolke servitutten for å se om den er evigvarende, som bl.a. kan avgjøres basert på samfunnsutviklingen.

Dette gjelder særlig negative servitutter, hvor typiske eksempler de såkalte villaklausulene som at det bare kan bygges eneboliger på tomten, som igjen kan være i strid med reguleringsplaner i området.

Et annet typisk eksempel på en negativ servitutt er tinglyste forbud eller påbud med hensyn til virksomhet på den aktuelle eiendommen.

Hvordan få slettet en servitutt?

Det beste er å finne den som har rettet, og prøve å lage en avtale så den kan slettes, hvis man finner den som har myndighet til å inngå en slik avtale. Det kan være vanskelig hvis den er svært gammel.

Det kan noen ganger også være mulig å få flyttet eller slettet den jfr servituttlova § 5 og 6, men det er vanskelig og forutsetter gjerne at det blir en vinn,vinn situasjon for begge parter.

Dersom den som har rettet er ukjent eller utilgjengelig kan man be om at dokumentet slettes gjennom en mortifikasjon. Vilkåret er at dokumentet må ha vært tinglyst i grunnboken i minst 20 år, jf. tinglysningsloven § 32a.

Hvordan bør servitutter behandles ved salg av eiendom?

Det er viktig at de kommer frem før utveksling av bud og bud aksepteres, da det ellers kan oppstå konflikter.

Ved større transaksjoner dukker de gjerne opp ved den juridiske due diligence-prosessen, som helst bør foretas før eiendommen legges ut for salg.

Om ikke kjøper vil akseptere en servitutt av avgjørende betydning, er det at det er tatt forbehold om hvilke konsekvenser dette har for transaksjonen, i eks. budet.

Hvem arver hytta?

Publisert i Avhendingsaker, Hytte- og fritidsjuss.

Det er rart det med hytta: alle ungene ønsker å overta og vil ikke si fra seg retten til å eie. Det er mye sterkere følelser knyttet til hyttene enn barndomshjemmet. Det kan jo ha den enkle årsak at hytta er forbundet med varme og lyse ferieminner.

Vi får mange henvendelser fra slitne foreldre som er …. lei av å skulle passe på og betale for et hytteliv som de kanskje ikke har like mye glede av i moden alder som i yngre dager. De ønsker å frigjøre seg fra slitet.

Et sentralt tema er: når er tidspunktet inne for å si til neste generasjon at nå får dere overta ansvaret?

Svaret gir seg vel selv: det naturlige tidspunktet er jo når ungene er de som bruker hytta mest. Dette er best både for dem selv og hytta. For det første vil eierskap føre til større ansvarsfølelse. Det er de som må betale for manglende oppfølging og utsettelser av vedlike-hold og reparasjoner. Og dette vil jo også være det beste for hytta!

Og så kommer vi til et følsomt tema: hvem skal overta hytta?

De fleste er nok enige i at det mest fornuftig er at det kun er én som eier. For å finne ut dette kan mor og far innkalle barna til et møte hvor de blir informert om at tiden er moden for å overlate stedet til neste generasjon.

Si til barna at dere har besluttet at hytta skal overtas av én, men at dere i utgangspunktet ikke ønsker å diktere hvem. Gi ungene en frist på f.eks. 6 mnd. til å finne det ut selv.

Greier de ikke det kan dere «true» med at dere vil peke ut kandidaten. På denne måten kan dere ikke bli kritisert for å favorisere en av dem.

Mange synes at terningkast må være det som er mest rettferdig

Ja, tilsynelatende er det det. I dette tilfelle kan heller ingen bebreide dere for å favorisere en enkelt kandidat. På den annen side vil jo utfallet bli helt tilfeldig. Kanskje «vinner» den som er minst egnet til å eie og for-valte et slikt sted. Det krever fokus og ansvarsfølelse samt glede av å stelle og passe på og det vil vær trist hvis hytta skulle komme i «gale hender».

Det kan hende at de kommer tilbake og insisterer på å eie hytta sammen. I så fall er det viktig å teste ut beslutningen. Det kan faktiske hende at den ikke er så gjennomtenkt. Det er jo mye følelser knyttet til problemstillingen.

En måte å gjøre det på er å kreve at de inngår og signerer en sameieavtale før hytta overføres. Ved å utarbeide å gjennomgå en slik avtale vil de «føle» litt på kroppen hvilke konsekvenser det å eie vil ha.

Det kan være at de synes det er kjipt å dele sommeren i tre perioder. Hva med å skulle betale kr. 10.000 årlig i et vedlikeholdsfond. Hva med dugnadshelg hver vår og høst? «Ahh…., må det bli den helgen…… vi har nemlig avtalt med Gunn Rita og Hektor om å reise til Berlin «de dagene. Hva med neste….?».

Består de denne «prøven» og fortsatt ønsker å eie sammen bør de få muligheten. Det er i så fall viktig å ha klausuler som gjør det mulig å selge andelen sin og mulighet for de.

Kan jeg kreve felling av naboens tre?

Publisert i Ukategorisert.

Trær fører ofte til nabokrangel. Treeieren er som regel glad i treet sitt, mener det er pent, hindrer innsyn osv. Naboen mener det kaster skygge eller fører til en uønsket fortetting av området, og ønsker fjerning eller beskjæring av treet.

Vilkårene for å kreve felling eller beskjæring følger nabolovens regelsett.

Felling eller beskjæring etter nabolovens § 3

I nabokonflikter om trær er det nabolovens § 3 som vanligvis påberopes for å få fjernet eller beskåret trær.

3 vilkår må være oppfylt:

Treet må stå nærmere enn 1/3 av trehøyden
Det må ikke være av betydning for treeier å beholde treet
Treet må være til skade eller særlig ulempe

Alle de 3 vilkårene må vurderes isolert og være oppfylt for at bestemmelsen skal kunne komme til anvendelse.

Avstand til grensen

Hvordan avstanden skal måles følger av egen forskrift.

Høyden på treet skal måles i loddrett linje fra stammen og til høyeste punkt på treet, mens avstanden til hus/hage skal måles i vannrett linje fra stammen.

Avstandskravet er som oftest ukomplisert å få fastslått. Det er vanskeligere å fastslå hvorvidt de to andre vilkårene i bestemmelsen er oppfylt.

Treets betydning for treeieren

Vilkår om at treet ikke må ha nevneverdig betydning for treeieren, innebærer at bestemmelsen ikke legger opp til en interesseavveining mellom naboen og treeieren. Kan treeieren vise til at det er «nemnande om å gjera» å ha treet stående, får ikke naboen det fjernet .

Det skal legges en objektiv vurdering til grunn når man skal bedømme hvorvidt treet har nevneverdig betydning for treeieren. Her vil både økonomiske og ikke-økonomiske hensyn, slik som affeksjonsverdi, være relevant. Dersom det ikke er av nevneverdig betydning for treeier å beholde det, må det vurderes om treet medfører en skade eller særlig ulempe for naboen, se nedenfor.

Ulemper med treet eller trærne

Det er forskjellige slag av ulemper som regelmessig påberopes, slik som lys/skygge, utsikt, nedfall, fare, pollen, parabol og røtter.

Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at det kreves en «serleg ulempe», det vil si at ikke hvilken som helst ulempe er nok.

Hva gjelder skygge/lys, er vurderingstemaet hvor lenge det er skygge på eiendommen og hvor skyggen treffer. Hindrer trærne sol og lys store deler av dagen på sentrale deler av naboens eiendom, kan det være en «serleg ulempe».

Når det gjelder utsikt, ser retten ofte på hvilken positiv virkning fjerning av trærne har. I mange tilfeller det er ikke nok at naboen vil se mer, utsikten bør også innbefatte en kvalitetsdimensjon – for eksempel sjøutsikt.

Oppsummering

Det er viktig å være oppmerksom på at naboloven inneholder svært skjønnsmessige vilkår som gir domstolene kompetanse til å foreta svært konkrete og skjønnsmessig avgjørelser.

Det kan derfor være utfordrende å kunne avgjøre hvorvidt man har en god eller dårlig sak, og det kan derfor være lurt å innhente juridisk bistand for å få en vurdering av saken.