Standardkontrakter i entrepriseforhold og forholdet til boligkjøper

Det er viktig at man ved bruk av standardkontraktene mellom utbyggherre og entreprenør legger inn særregler ved bygging av boliger. Dette slik at utbyggherren ikke risikere å sitte igjen med misligholdkrav fra kjøperne, som ikke videreføre mot entreprenøren.

Det dukker dessverre opp situasjoner hvor boligkjøper har større krav enn det utbygger kan kreve av entreprenøren,  hvis det ikke er lagt inn endringer i standardavtalen.

Årsaken er at kjøperne etter Bustadoppføreingsloven har et sterkere vern enn det utbyggeren har etter standardkontraktene, se annen artikkel .

Hvilke avtaler inngås normalt ved utbygning og senere salg ?

Normalt inngår utbygger byggherren entreprisekontrakt med én entreprenør for samtlige fag, en totalentreprise etter NS 8407 eller NS 8405 for utførelsesentrepriser. For de fagene entreprenøren ikke selv behersker inngår han kontrakter med underentreprenører.

Utbyggeren inngår salgsavtaler for boligene, som oftest vil være til forbruker, hvor salg av bolig under oppføring reguleres av Bustadoppføreingsloven.

Hva er forskjellen mellom Bustadoppføreingsloven og standardkontraktene

Bustadoppføreingsloven har et særlig forbrukervern, mens standardkontraktene brukes mellom profesjonelle parter hvor det foreligger stor grad av avtalefrihet

Det innebærer at kjøperne etter bustadoppføringslova har et sterkere vern og flere rettigheter enn det utbyggeren har etter standardkontraktene.

Dette gjelder bl.a. reklamasjonsreglene, vilkårene for å fremme misligholdkrav, og utmålingen av misligholdkrav.

Det er derfor viktig å foreta tilpasninger i entrepriseavtalen(e) slik at ikke utbyggeren blir sittende igjen med risikoen for både mangels- og forsinkelseskrav fra kjøperne, som ikke kan senere kreves av entreprenøren.

Det bør lages mest mulig back-to-back mellom de to avtaleforholdene, slik at de er like, og utbyggeren kan overføre krav fra kjøperne til entreprenøren. Dette for å overføre risikoen utbyggherren har overfor kjøperne til entreprenøren.

Et problem kan ofte være at utbyggeren må betale entreprenøren for at entreprenøren skal påta seg risikoen.

Hva er viktig å få med seg i back to back avtalen?

Det er viktigst å passe på at utbyggeren og entreprenøren er forpliktet til å levere det samme til kjøperne, når det gjelder omfang og kvalitet på leveransen.

Dette oppnås ved at salgsprospektet inngår som et dokument i entrepriseavtalen.

Kjøpernes tilvalg må også videreføres som endringer overfor entreprenøren.

Utbyggeren må heller ikke tilby ekstraytelser til kjøperne, uten at det er avtalt at entreprenøren skal levere det samme.

Endringer som bør gjøres i standarden

Bustadoppføreingsloven kan ikke fravikes til ugunst for kjøperne og derfor må harmonisering foretas i entrepriseavtalen hvor det er avtalefrihet.

Det kan gjørs ved en generell bestemmelse om at alle krav kjøperne kan rette mot utbyggeren, kan videreføres mot entreprenøren.

Det bør også avtales at alle tilvalg skal foregå direkte mellom kjøperne og entreprenøren.

Overtakelsen  bør avtales simultan når boligen selges etter Bustadoppføreingsloven, slik at reklamasjons- og foreldelsesfristene starter å løpe samtidig i de to avtaleforholdene. Dette reduserer risikoen for at utbyggeren blir ansvarlig overfor kjøperne i en lengre periode enn hva entreprenøren er overfor utbyggeren.

Det bør også avtales at:

• utbyggeren har samme rett til å nekte overtakelse som kjøperne har, ved at ordlyden i bustadoppføringsloven erstatter bestemmelsene i standardkontrakten.
• Reklamasjonsreglene bør også tilpasses, slik at reklamasjonsreglene i bustadoppføringsloven tas inn i entrepriseavtalen.
• Videre bør man vurdere å innta en bestemmelse om at kjøpernes dagmulktskrav kan kreves erstattet av entreprenøren, gjerne ved at entreprenøren blir ansvarlig for kjøpernes dagmulktskrav.
• Utbyggeren kan holde tilbake et tilsvarende beløp overfor entreprenøren som kjøperne kan holde tilbake overfor utbyggeren.

Dette må vurderes i forhold til det entreprenøren vil kreve betalt for å påta seg risiko og ansvar, og hva som er hensiktsmessig i det enkelte prosjekt.