Hvorfor tinglyse en bruksrett på eiendommen?

et er lett å tro at de bruksrett man benytter til egen eiendom er noe man faktisk har rett til å bruke, for eksempel adkomst over naboens eiendom til adkomst. Spørsmålet er man sikret retten ? Det kan du sikre deg ved tinglysning. 

Slike rettferdigheter har vesentlig økonomisk betydning for eiendommene, og selv om tinglysing ikke alltid er en nødvendig forutsetning, kan det være lurt.

Hva er en bruksrett (servitutter)?

Bruksrettigheter på andres eiendom kalles servitutter, og kan være til fordel for bestemte personer (personlig servitutt) eller eiendommer (real servitutt), hvor enhver tid eier av eiendommen bruke rettigheten. Lov om servitutter regulerer nærmere hvordan de skal tolkes, endres mv, det er omtalt i andre artikler.

Dette er ikke  allemannsretter til å bruke naturen uavhengig av hvem som eier grunnen, og rett til å bruke offentlige veier med mer, som vi alle har.

Hva er grunnlaget for bruksretten (servitutten)?

Bruksretter kan være basert på muntlige og skriftlige avtaler, testamente, hevd, alders tids bruk, jordskifte og ekspropriasjon.

En bruksrett kan være tidsbegrenset eller varig (evig), og omfanget av bruken vil ha en øvre grense opp mot hva eier av eiendommen som bruksretten ligger på må tåle.

Det vanligste er at bruksrettigheter oppstår ved avtaler, fra de uspesifiserte til detaljert skriftlig tinglyst avtale med karttegning.

Hvis det gjelder grunnleggende rettigheter for å kunne bruke egen eiendom eksempel veirett, anses det gjerne å foreligge en varig og reell servitutt som følger eiendommen.

Bruksrettigheter blir ofte tinglyst i forbindelse med fradeling og omsetning av eiendommen.

Hvor er bruksretter tinglyst (servitutter)?

Tinglysning av en bruksrett skjer på eiendommen hvor den utøves, og fremgår som heftelse i grunnboken.

De blir i dag lagt inn i elektroniske grunnbok.  Rettferdigheter fra før 1980 ble ført manuelt,  er  overført hvis Kartverket mener de  har betydning idag.

Rettigheter som mangler kan fortsatt være gyldige. Gamle rettigheter finner man i Digitalarkivets nettportal eller Historisk grunnbok hos Kartverket.

Dette innebærer at du ved eldre bruksrettigheter må måtte sjekke alle disse tre grunnbøkene.

Dette betyr at for å få det komplette bildet, må du også undersøke grunnbøkene bakover i «eiendomsrekken».

Hva skjer når eiendommen blir delt?

Når eiendommen blir delt, blir rettigheten lagt inn i grunnboken på den nye eiendommen. Dette slik at rettigheter som er tinglyst før fradelingen følger med ved fradelingen også for den nye eiendommen.

Dette betyr, også i disse tilfellene, at for å få det komplette bildet, må du også undersøke grunnbøkene bakover i «eiendomsrekken».

Hva blir tinglyst?

I grunnboken ser man en  kort tekst om hva servitutten gjelder, for eksempel «Bestemmelse om adkomstrett», med en henvist til en rettighetshaver. Det står videre en dokumentreferanse og dato for tinglysing. For å finne ut hva som er tinglyst, må du innhente kopi av det tinglyste dokumentet.

En bruksrettens innhold kan ha utviklet seg med tiden og forholdene. Det må foretas en tolkning av bruksretten, som for eksempel: gir en veirett i dag en rett til å kjøre med bil.

Hvorfor skal man tinglyse?

En servitutt er uansett bindende , men  ved tinglysning vil  være enklere å bevise eksistens og innhold .

Tinglysing skaper rettsvern og forutberegnelighet, slik at den som har bruksretten ikke taper den (ekstingveres) til en nye eier, konkurrerende eller  kreditor.

Tvister

Tinglysning er ingen garanti for at det ikke oppstår tvister, men erfaringsvis er at det minimere risikoen. De færreste vil kjøpe eiendom basert på muntlig avtale, og det samme bør gjelde  vesentlige rettigheter for eiendommen.

Der det oppstår tvister er det gjerne i forbindelse med eierskifter, og hvor avtalene er muntlige og/eller uklare. Dersom partene ikke blir enige, hører tvist under de alminnelige domstolene eller jordskifteretten.

Oppsummering: hvorfor tinglyse?

Det er for begge parter lurt om grunnlaget er tinglyst, slik at begge parter og nye eiere kjenner innholdet.

Dersom tilfredsstillende tinglysing ikke foreligger, bør det vurderes å rydde opp i dette.

Langseth Advokatfirma har stor erfaring i hva som kan tinglyses og hvordan tvister kan løses – ta kontakt.