Kontraktsvilkår du må du huske å avtale i entrepriseavtalene

Det å skrive en god entreprisekontrakt er krevende. Det er mange kontraktsvilkår du må huske å avtale i entrepriseavtalene. Alt for ofte blir partene klar over hva de har glemt å ta inn i kontrakten når det er for sent.

Her kan du lese om det partene alltid må huske å avtale særskilt i entreprisekontraktene.

1. Hva er kontraktsvilkår

Når vi snakker om entreprisekontrakter tenker mange med en gang på standardkontraktene til Norsk Standard. For avtaler mellom næringsdrivende har vi

• NS 8401, rådgiverkontrakt med fast pris
• NS 8402, rådgiverkontrakt honorert etter reglene om regning
• NS 8403, byggelederkontrakt
• NS 8404, kontrakt om uavhengig kontroll
• NS 8405, entreprisekontrakt for ren utførelse
• NS 8415, underentreprisekontrakt for ren utførelse
• NS 8406, enkel entreprisekontrakt for ren utførelse
• NS 8416, enkel underentreprisekontrakt for ren utførelse
• NS 8407, totalentreprisekontrakt
• NS 8417, total underentreprisekontrakt

For avtaler mellom næringsdrivende og forbrukere har vi

• Byggblankett 3404, avtale om kjøp av byggesett
• Byggblankett 3501, avtaler etter Håndverkertjenesteloven avtalt vederlag over 2G
• Byggblankett 3502, avtaler etter Håndverkertjenesteloven avtalt vederlag under 2G
• Byggblankett 3425, avtale om planlegging og oppføring av ny bolig eller hytte
• Byggblankett 3426, avtale om utføring av arbeid på ny bolig eller hytte
• Byggblankett 3427, avtale om kjøp av leilighet under oppføring
• Byggblankett 3428, avtale om salg av tomt med nyoppført ferdig bolig eller hytte (Avhendingslova)
• Byggblankett 3429a, avtale om kjøp av tomt med byggeklausul
• Byggblankett 3429b, avtale om planlegging og oppføring av ny bolig eller hytte på tomt med byggeklausul

Standardkontraktene og byggblankettene inneholder et godt og bredt utvalg av kontraktsvilkår det er lurt å ta inn i entreprisekontraktene. De er utarbeidet av komiteer bestående av representanter fra interesseorganisasjoner og yrkesgrupper som regelmessig er i situasjoner hvor det er naturlig å innarbeide slike kontraktsvilkår. De er velformulerte, gjennomtenkte og balanserte. Vi anbefaler alltid at en av disse standardkontraktene tas inn i entreprisekontraktene. Men det er viktig å velge riktig standardkontrakt.

2. Standardkontraktene har ikke kontraktsvilkår for alt, noe må alltid avtales konkret

Selv om standardkontraktene inneholder mange kontraktsvilkår, er det alltid noen kontraktsvilkår som må avtales konkret, som det ikke er mulig å regulere klart og uttømmende i standardkontraktene.

Her nevner vi de viktigste forholdne

3. Partene og partenes representanter

Hvem som er parter i avtalen er normalt nokså klart. Like fullt opplever vi at det kan oppstå tvil om hvem som var part i en avtale som er havarert. For å unngå tvil om hvem som er parter bør partene alltid angis med navn og organisasjonsnummer / personnummer. På den måten vil ikke et navneskifte eller lignende skape tvil om hvem er var part og ansvarlig.

Hvem som er part er en ting. Noe annet er hvem som kan representere parten, det vil si inngå avtaler på vegne av parten. Selskaper kan ikke handle på egen hånd. De kan bare handle gjennom personene som er utpekt til å representere selskapet. Dette er normalt styret i særlig viktige spørsmål eller daglig leder i dagligdagse spørsmål.

I teorien kan selskapet bestemme at det er styret, styreleder eller daglig leder som skal representere selskapet ovenfor entreprenøren, men er det et stort selskap er det mer vanlig å peke ut en annen person i selskapet, eller en innleid byggeleder til å være partsrepresentant. Partsrepresentant må da utstyres med fullmakt til å inngå avtaler på vegne av parten, og normalt er partsrepresentanten legitimert til å binde parten i alle spørsmål knyttet til kontrakten. Begrensninger i fullmakten må kommuniseres skriftlig til den andre part.

Også når den ene part er forbruker, kan det også være praktisk at forbrukeren peker ut en person som kan representere seg. Dette kan være særlig viktig for ektefeller. Dersom den ene ektefellen er angitt som part i avtalen, er det lurt å presisere hvorvidt ektefellen har fullmakt til å representere parten i spørsmål som angår kontrakten.

4. Byggherrens funksjonskrav og andre krav byggherren krever oppfylt av entreprenøren

Ingen standardkontrakt vi være i stand til å beskrive på en klar og uttømmende måte det byggherren ønsker at entreprenøren skal bygge. Dette må alltid avtales konkret.

Det er da viktig at byggherren lager en klar og uttømmende liste over de funksjonskrav og andre krav byggherren ønsker at entreprenøren skal oppfylle gjennom byggeperioden.

Mange tvister oppstår nettopp fordi byggherrens krav er uklare, de kan tolkes på ulike måter, eller de er mangelfulle, de skulle vært beskrevet mer detaljert. Det å bruke litt ekstra tid på å lage en klar og uttømmende beskrivelse av det byggherren ønsker at entreprenøren skal bygge, er det viktigste virkemiddelet partene har for å motvirke tvister. Vi anbefaler at begge parter bruker godt med tid på gå gjennom og beskrive byggherrens krav.

5. Hvem som skal prosjektere arbeidet som skal utføres

Plan og bygningsloven krever at alle bygg og anleggsarbeider må planlegges før de utføres. Planen skal vise at det velges metoder og materialer som sikrer at alle krav i lov og forskrift, typisk TEK17 blir oppfylt. Dette kaller vi prosjektering.

Kontrakten bør si noe om hvem som skal prosjektere arbeidet. Ønsker byggherren å prosjektere arbeidet selv, kan NS 8405 eller NS 8406 brukes som kontraktsvilkår mellom næringsdrivende. Er byggherre forbruker er det Byggblankett 3501 eller 3502 (Håndverkertjenesteloven), eller Byggblankett 3426 (Bustadoppføringslova) som bør brukes.

Ønsker byggherren å overlate prosjekteringen til entreprenøren, bør NS 8407 brukes når begge parter er næringsdrivende og er byggherre forbruker bør Byggblankett 3501 eller 3502 (Håndverkertjenesteloven) eller Byggblankett 3425 (Bustadoppføringslova) som bør brukes.

Uansett hvilken standardkontrakt eller Byggblankett som velges, bør det beskrives klart og tydelig hvem som skal prosjektere hva. Det er normalt at ansvaret fordeles mellom partene og da må dette beskrives på en klar og uttømmende måte.

Husk at det å prosjektere arbeidet krever at man har tilstrekkelig erfaring, kompetanse og ressurser til å kunne prosjektere. Normalt må det utføres av noen med ansvarsrett.

6. Hvor og når arbeidet skal utføres, fremdriftsplan

Når arbeidet som skal utføres er beskrevet, er det viktig å legge til en fremdriftsplan. Fremdriftsplanen skal fungere som et verktøy for å styre ressursene inn på riktig tid. Den skal for eksempel vise alle entreprenørens aktiviteter som det er naturlig å fremstille i en plan slik at også byggherren har oversikt over hva som skjer. Den må også beskrive tidspunkter for når byggherren må levere sine ytelser for å unngå at entreprenøren blir forsinket. Det er først når partene har utarbeidet et tilstrekkelig detaljert fremdriftsplan at det er mulig å påvise forsinkelser underveis i prosjektet.

7. Tidspunkter for byggherrens kontroll av utførelsen i byggeperioden

Det er alltid en god regel å la byggherren føre kontroll med utførelsen i byggeperioden. Det setter partene i stand til raskere å oppdage feil og misforståelser, det blir billigere å rette dem opp, og finner man ikke feil, skaper det økt tillitt mellom partene.

Byggherrens kontroll kan imidlertid oppleves som forstyrrende for entreprenøren. Derfor bør det lages en plan for når slik kontroll skal gjennomføres. Vi anbefaler alltid at byggherren gis anledning til å kontrollere arbeid som skal dekkes til, som det ikke er enkelt å kontrollere i ettertid. Det typiske er membran på baderom, isolasjon og plast i vegger, rør i grøfter, etc.

8. Betalingsplan

Varer byggearbeidene i mer enn 4 uker, bør entreprenøren få betalt deloppgjør, eller avdrag. En slik regel er innarbeidet i alle standardkontraktene til Norsk Standard. Men i forbrukerentrepriser må partene avtale en slik rett for entreprenøren.

Vi anbefaler alltid at det lages en plan for hvilket arbeid som skal være utført, og gjerne kontrollert før entreprenøren kan kreve betalt.

9. Garanti / sikkerhet

Et byggeprosjekt innebærer store kostnader både for entreprenør og byggherre. Derfor er det lurt å spørre om den andre part har økonomisk evne til å gjennomføre prosjektet. I forlengelsen av dette er det vanlig å kreve at den andre part stiller en bankgaranti eller lignende som sikkerhet dersom den andre part taper betalingsevne eller går konkurs. I standardkontraktene til Norsk Standard og i Bustadoppføringslova er dette allerede regulert, men Håndverkertjenesteloven har ikke krav om dette. Ved rehabilitering av eksisterende bygninger for en forbruker, må dette avtales konkret.

Vær klar over at garantien må avtales konkret med banken eller annen finansinstitusjon, som utsteder en bekreftelse på garantien. Denne bekreftelsen skal overleveres den andre part som bevis på at garantien er stilt. Får du ikke et slikt bevis, har motparten normalt heller ikke skaffet en slik garanti / sikkerhet.

10. Overtakelse, eventuell delovertakelse

I dag er den store hovedregel at kontraktsarbeidet overtas gjennom en overtakelsesforretning. Unntaket er arbeidet utført etter Håndverkertjenesteloven. Vi anbefaler alltid at det avtales nærmere hvordan overtakelsen skal gjennomføres. Det gjelder særlig når byggherre ønsker å overta deler av kontraktsarbeidene før resten. Eksempelvis for å kunne utføre egeninnsats eller rett og slett for å kunne ta i bruk deler av bygget før resten er ferdig.

I slike situasjoner bør det avtales delovertakelser. Partene glemmer ofte å tenke på dette når kontrakten i sin tid ble inngått, og opplever at det tilspisser seg mot slutten når byggherre ønsker å ta i bruk deler av kontraktsarbeidet.

Vi bistår både byggherrer og entreprenører med å sette opp gode entreprisekontrakter og vet at det er mye som må på plass.