Garanti ved kjøp av ny bolig

I denne artikkelen skal vi se nærmere på hvilke garantier selger må gi ved kjøp av nyoppført bolig eller hytte.

Dette gjelder salg fra næringsdrivende til forbruker.

Salg mellom forbruker av bruktbolig blir ikke behandlet i denne artikkelen, det henvist til flere artikler her: https://langsethadvokatwp.cust.ssc.no/avdeling/fast-eiendom-og-entrepriserett/fagomrade/avhendingsaker/

Hvordan boligen selges

Entreprenørene selger noen ganger boligen før de har startet byggingen eller før den er ferdig. Disse salgene omhandles i Bustadoppføringslova (Buofl.)

Andre ganger selges boligen når den er helt ferdig, disse salgene omhandles i Avhendingsloven (Avhl)

I begge tilfelle skal entreprenør stille en garanti til kjøper for at boligen er i samsvar med avtalen.

Hva skal garanteres?

Det er i realiteten snakk om todelt garanti.

Den første delen skal stilles som en garanti for oppfylling av avtalen, slik at kjøper er sikret sin forskudd betaling når det gjelder bolig til den er overtatt. Dette følger av vil  Buofl § 12

Den andre delen skal gjelde for at det som er levert i samsvar med avtalen og  har en tilfredsstillende standart etter at boligen er overtatt. Dette følger av vil  Buofl § 12.

Når det gjelder kjøp av ferdig boliger, følger det av Avhl §2-11 som gjelder fra 1.1.2019, at det skal stilles garanti i samsvar med Buofl § 12

Når skal garantien stilles ?

Etter Buofl §12 skal den i utgangspunktet stilles når det inngås en avtale om kjøp.

I noen tilfeller selger entreprenør med forbehold, som kan være at boligblokken først vil bli oppført hvis det er mottatt rammetillatelse, eller at det salg et minimum antall leiligheter. I slike tilfeller forlenges fristen til forbeholdet har bortfalt.

Tilsvarende kan være hvis kjøper har tatt et forbehold, som for eksempel at man får solgt egen bolig, da skal garantien stilles straks forbehold bortfaller.

Etter Avhl § 2-11, som henviser til Buofl § 12, skal garanti stilles ved avtale inngåelse,  hvis boligen selges innen seks måneder etter at boligen var ferdig.

Det vil da sjelden være grunn til at selger tar forbehold, men kjøper kan gjøre det ref. eksempelet over.

Hvor stor skal garantien være ?

Den skal være på 10 % av avtalt kjøpesum, men det kan avtales at den skal reduseres til 5 % etter av boligen er overtatt.

I tilfelle det gjelder kjøp av bolig og tomt, skal garantien være på tilsvarende 5 % før overtakelse og kan reduseres til 3 % etter overtakelse

Hvor lenge varer garantien?

Når denne artikkelen skrives er gjeldende regel at den skal gjelde i 5 år fra overtakelse.

Det foreligger forslag om kortere tid, men det er usikkert når kommer.

Hvordan skal garantien gis?

Det mest praktiske er at det stilles en bankgaranti e.l. i noen tilfeller blir det deponert et beløp i banken. Det finnes også forsikringsordninger som blir mye tilsvarende bankgaranti.