Hva kan skje ved brudd på en avtale?

Hva partene kan kreve ved brudd på en avtale (mangel i forhold til det avtalte) vil ha stor betydning for partene.

Hva som kan kreves er avhengig av hvorfor og hvordan den ene parten misligholder (bryter) avtalen, og følgende for den annen part.

Hovedreglene for alle avtaler er at det er en gjennomføring plikt og hvis dette ikke er mulig vil den annen part kunne kreve erstatning og eller prisavslag hvis avtalen oppfylles delvis.

Avtaler med forbruker blir regulert i flere lover eksempelvis kjøpsloven, hvor man har lite avtalefrihet.

Mellom næringsdrivende er det mer avtale frihet og dette skal behandles i denne artikkelen, og da spesielt relatert til avtale om fast eiendom.

I de fleste avtaler brukes likevel lover som et tolkningsmoment (bakgrunnsretten),og er ikke problemet tatt opp i avtalen, legger man lovteksten til grunn for å finne en løsning.

Det henvises ofte til kjøpsloven for tolking i avtalen, hvis det ikke er naturlig å bruke andre spesial lover som Håndverkstjenesteloven.

Hovedregelen er at avtaler skal gjennomføres

Når en kontrakt er inngått skal den gjennomføres så langt som mulig, med mindre hindringene er så vesentlige at en av partene kan heve avtalen.

Hva skjer hvis leveringen er forsinket ?

Dersom kjøper ikke leverer til rett tid kan selger kreve erstatning etter alminnelige regler og forsinkelsesrenteloven.

Dersom selger ikke lever har kjøper rett til å tilbakeholde hele eller deler av kjøpesummen til levering skjer.

Hva hvis det oppdages mangler etter overtakelse ?

Ved selgers avtalebrudd etter overtakelse kan kjøper i utgangspunktet kreve erstatning eller prisavslag, hvis ikke mangelen er så vesentlig at man kan heve.

Kjøpers rett til erstatning ved selgers avtalebrudd forutsetter at det foreligger et økonomisk tap.

Kan selger kreve å få rette ?

Dersom det er mulig å foreta retting, eksempelvis ved å fremskaffe en garanti som mangler, er begge parter tjent med det.

Selger har rett til å utføre retting i samsvar med kjøpsloven § 36, med mindre det er avtalt noe annet.

Kan en avtale bortfalle (heves)?

En avtale kan bortfalle som følge av at selgers eller kjøpers betingelser ikke blir levert.

Det betyr at plikten til oppfyllelse bortfaller, og eventuelle overleverte ytelser skal tilbakeleveres. Følgende av dette blir normalt erstatningsansvar for en av partene.

Når kan man heve?

Begge parter kan heve avtalen før overtakelse hvis det skjer noe  som er et vesentlig brudd på den annen parts forpliktelser etter avtalen.

Det er mulig også etter overtakelse, men det blir ofte avtalt at bare kjøper har denne retten ved eiendomssalg.

Et hevingsoppgjør etter overtakelse byr på en rekke praktiske og juridiske utfordringer, for begge parter.

Etter overtakelse krever det at kjøper kan levere tilbake kjøpsgjenstanden i vesentlig samme stand som han mottok den, samtidig som selger tilbakefører kjøpesummen. Dette siste kan være vanskelig når selger har kjøpt ny bolig.

Når er mangelen så vesentlig at man kan heve ?

Heving er alvorlig og det må vurderes om det er et «vesentlig brudd» på avtalen.

Høyesterett har uttalt at  avtalebruddet må være så alvorlig at det er «rimelig grunn for» å kreve seg løst fra kontrakten.

Det kan ha betydning om kjøper oppnår formålet med kjøpet eller ikke.

Det kreves ikke skyld, men subjektive forhold kan ha betydning ved vurderingen av om det foreligger et vesentlig avtalebrudd.

Hva er prisavslag ?

Prisavslag vil medføre en forholdsmessig reduksjon av kjøpesummen, som er forskjellen på det kjøpte med og uten mangelen. Prisavslag størrelse vil ikke alltid dekke det økonomiske tapet.

Partene kan avtale seg bort fra retten til prisavslag.