Beregning av skattemessig eiertid for fast eiendom (Hvordan slippe å betale skatt av salgsgevinsten?)

Innledning

I utgangspunktet er alt salg av fast eiendom skattepliktig. Pr. 2022 utgjør gevinstbeskatningen 22 %. Tatt i betraktning den rekordhøye økningen i eiendomsverdiene vi har sett over en del år, vil en skatt på 22 % utgjøre et meget høyt beløp for en rekke selgere av f.eks. boliger og hytter.

Heldigvis har vi unntaksregler som i praksis innebærer at de aller fleste som selger bolig eller hytte slipper skatt.

Reglene kan høres enkle ut, men har noen skjønnsmessige elementer som det er viktig å være klar over.

Hvordan beregnes en eventuell skatteplikt?

Før vi ser nærmere på vilkårene som må være oppfylt for å unngå skatt kan det være greit å vite hvordan en eventuell skatt beregnes.

Det viktigste å notere seg at det vi snakker om er en gevinstskatt . Det er altså ikke salgssummen som det skal beregnes skatt av, men den gevinsten (fortjenesten) du oppnår som kan være skattepliktig.

Gevinsten = inngangsverdi – salgssum. Har du betalt kr 500 000 for hytta og selger den etter  noen år for kr 750 000 har du oppnådd en gevinst på kr 250 00. Oppfyller du ikke kravene til å slikppe skatt vil skatten utgjøre kr 250 000 x 22 % = kr 55 000.

Er gevinsten skattepliktig vil et tap være fradragsberettiget.

Unntak fra gevinstbeskatning

Skal du selge boligen din og unngå skatt må du ha eid boligen i minst ett år og brukt den som egen bolig i ett av de to siste årene. Den siste delen av setningen kan ved første gjennomlesing virke noe forvirrende – hvorfor snakkes det om to år her, når det rett foran sies at det er nok å ha eid boligen i ett år?

Bestemmelsen innebærer at Kari kan kjøpe en leilighet den 1.7.2020 og bruke den som egen bolig frem til 1.7.2021. Da flytter hun inn til kjæresten sin og blir boende der. 1.2.2022 selger hun leiligheten. Kari hadde da oppfylt kravene til både eier- og å botid, selv om hun ikke hadde bodd i leiligheten det siste året før salget.

For fritidsboliger er kravene til eier- og botid utvidet til hhv. 5 år og 8 år. For en hytte kreves det naturligvis ikke at man skal ha brukt den som bolig. Det man skal kunne dokumentere er at hytta har vært brukt som feriested hvert år og at man har tilbrakt et rimelig antall dager der. Her blir vurderingen mer skjønnsmessig og må gjøres konkret i hvert enkelt tilfelle.

Når man har forstått dette med beregning av både eier- og botid kan det komme en enda større utfordring: Når startet eiertiden å løpe, og når stanset den?

Når starter eiertiden å løpe?

Lovhjemmelen for at det på de overnevnte vilkår ikke skal beregnes skatt finner du i skatteloven § 9-3. Skatteloven inneholder ingen imidlertid definisjon av begrepet «eid eiendommen».

Mange tror at man først blir eier av en fast eiendom når man har fått et tinglyst skjøte i eget navn. Dette er ikke riktig. Skatteetaten gir en slik definisjon på hjemmesiden sin:

Eiertiden regnes fra det tidspunktet du ervervet (kjøpte, arvet, mottok som gave) boligen. Som hovedregel regnes du som eier fra det tidspunktet du overtok den faktiske rådigheten over eiendommen.

Nå vil sikkert mange spørre hva «den faktiske rådigheten …..» betyr. Også dette er et skjønnsmessig begrep. Det innebærer at man må gjøre en helhetsvurdering av om den som hevder å ha blitt eier på et visst tidspunkt – vi kaller ham Kjøper – samtidig overtok så mange rettigheter og forpliktelser at det i sum er naturlig å anse vedkommende som eier.

I en slik vurdering vil det selvsagt være sentralt om Kjøper har fått tinglyst hjemmel til eiendommen. Har han det skal det mye til for at eiertiden ikke skal regnes i hvert fall fra tinglysingsdato. Muligens kan man argumentere for en dato lengre tilbake i tid.

Mange utsetter tinglysingen for å spare dokumentavgiften på 2,5 % av kjøpesummen, særlig dersom man planlegge å selge eiendommen i overskuelig fremtid. I slike tilfeller må man vurdere en rekke enkeltelementer for å avgjøre om Kjøper er blitt eier i skattemessig forstand. Dette vil typisk omfatte følgende:

• Har Kjøper ført opp eiendommen i sin egen skattemelding?
• Har Kjøper overtatt betalingsansvaret for kommunale avgifter og eiendomsskatt?
• Er abonnement på strøm, datalinjer, alarmanlegg etc overtatt av Kjøper?
• Kan Kjøper dokumentere at det er han som har benyttet eiendommen, f.eks. gjennom bilder, utførte oppussingsarbeider og andre investeringer i eiendommen, bekreftelse fra styret i sameiet e.l.?
• Dersom det er snakk om en fritidsbolig kan det lønne seg å dokumentere reising til og fra, samt opphold på stedet, gjerne gjennom kontoutskrifter som viser handling i lokale butikker, besøk på lokale spisesteder, etc

For å unngå usikkerhet og leie overraskelser anbefaler vi at man i tvilstilfelle innhenter en bindende forhåndsuttalelse i saken fra Skatteetaten. Det innebærer at for et beskjedent gebyr gjør Skatteetaten en vurdering av hvilke skattemessige følger en bestemt disposisjon vil få – f.eks. om et eiendomssalg under gitte forutsetninger vil utløse skatteplikt eller ei. Du kan deretter velge om du vil benytte deg av uttalelsen eller ikke, men for Skatteetaten er den altså bindende.

Hvis man ber om en slik forhåndsuttalelse er det meget viktig at faktum beskrives helt korrekt, da det kun er dine egne opplysninger Skatteetaten legger tikl grunn  for uttalelsen.

Når opphører eiertiden?

Også i den motsatte enden av eierperioden blir det opp til en skjønnsmessig vurdering å fastslå når det skjer et skifte på eiersiden. Heller ikke her er det en enkeltstående hendelse som avgjør spørsmålet.

Skatteetaten uttaler på sin hjemmeside:

Skjer realisasjonen i form av salg, regnes eiendommen som realisert på det tidspunkt det er inngått en fullstendig avtale om overdragelsen. En avtale er fullstendig når kjøper og selger på bindende og endelig måte er blitt enige om at eiendommen skal overdras og om de viktigste vilkårene for overdragelsen. Realisasjonstidspunktet vil derfor vanligvis være den dag da budet aksepteres.

At et bud kan anses som en «fullstendig avtale» lyder nok litt rart i de flestes ører. Det er imidlertid ikke tvilsomt at eiertiden opphører når selger aksepterer et bud. Selv om det gjenstår å avklare en rekke momenter, som f.eks. overtakelsestidspunkt, er selger (og kjøper) bundet  straks budet er akseptert.

Selges eiendommen privat og utenom budrunde vil selger naturlig nok anses bundet i det øyeblikket han signerer på en salgsavtale.

Oppsummering

Reglene om skatteplikt ifbm salg av fast eiendom kan se enkle ut på overflaten, men inneholder noen elementer det er avgjørende å ha kunnskap om.

For å sikre seg mot å måtte betale 22 % skatt av en betydelig gevinst kan det være en god investering å innhente råd fra noen som kan bistå deg gjennom hele prosessen.

Vi har fast eiendom som et av våre hovedsatsingsområder. Selv har jeg lang erfaring fra lignende saker, og kan tilby dyktig og kostnadseffektiv bistand. Ta gjerne kontakt på telefon for en uforpliktende samtale!