Når er du habil  i et sameie (eierseksjonssameier)  og borettslag ?

Når det skal ta beslutninger  i borettslag og sameier er det krav om at alle som stemmer er habile. Reglene for borrettslag og eierseksjons sameier er tilnærmet like, se videre.

Spørsmålet om noen er  inhabil eller «ugild» ,må vurderes ut fra spørsmålet om  vedkommende vil stemme upartiskhet. Habilitetsreglene skal gjøre at beslutninger tas på et saklig grunnlag og skal hindre at eiers og styremedlemmets egeninteresse går foran felleskapets interesser.

Kravet til habilitet i styresammenheng skal sikre styret nødvendig tillit i drift og forvaltning.

Regelen er strengere for  styretsmedlemmer i sin rolle i styret, enn for samme person som eier når det stemmes på årsmøtet.

Hvor finner en reglene om habilitet ?

Reglene om habilitet finner en i Eierseksjonsloven § 48 og i Borettslagsloven  § 7-10

Hvordan praktiseres habilitets reglene ?

Det stilles ofte for strenge krav til sameiers/styrets habilitet på årsmøter. Det at en eier har  særlig interesse for et spørsmål betyr ikke at en er inhabil. Det er  fullt legitimt å argumentere  og stemme i tråd med sine egne interesser.

Noen eksempler, hvor styremedlemmet er habil som eier:

              Et styremedlem oppdager gjennom styrearbeidet at han betaler for mye felleskostnader. Han kan fremme et forslag for årsmøtet om en annen kostnadsfordeling                    og  avgi sin stemme. Habilitetsreglene er ikke til hinder for at han eller hun må kunne bruke sin stemmerett når saken kommer opp på årsmøtet.

             En sameier vil kjøpe loftet som er fellesareal for utbygning. Han har er da både sameier og kjøper

Hva er habilitetsregler på  årsmøte?

Utgangspunkt er at alle er habile på årsmøtet. Dette bygger på grunnleggende eierskapstanker, hvor en gjennom sitt eierskap er gitt stemmerett. Dette slik at ved diskusjoner om  interessetvister kan en eier fritt både argumentere for, og stemme i tråd med, sine egne interesser. 

Når er eieren habil, eventuelt dennes fullmektig ?

Det er bare i helt konkrete saker at en eier ikke er habil på sameiets årsmøte. 

Dette er ved behandling av følgende spørsmål::

• I saker om søksmål mot eier eller hans nærstående,
• Om ansvar ovenfor sameiet, straffeansvar, erstatningsansvar, og kontrakts ansvar, eller mot eiers nærstående.
• om søksmål mot andre og om andres ansvar der vedkommende eier selv har en vesentlig interesse i strid med mot sameiets interesser. Andre kan være arbeidskollega eller venner.
• I saker om salgspålegg eller krav om fravikelse som angår sameier eller noen av dennes nærstående.

Den inhabile seksjonseier kan selvsagt delta i behandlingen av saken, uttale seg og sette frem forslag. Seksjonseieren må imidlertid avstå fra å stemme.

I borettslagsloven  er reglen noe strengere, da en ikke kan stemme når det gjelder avtaler mellom avtaler mellom andelseieren og borettslaget.

Dette betyr at en eier som vil gjøre en jobb på bygget, kan stemme for i et eierseksjonssameiet men ikke i et borettslag. Dette slik loven er i dag, men dette kan bli endret

Hva er habilitets reglene for styremedlemmer ?

Habilitetsreglene er strengere for styremedlemmer i styremøte en for samme person som eier på årsmøtet.

Det er en forskjellen fordi et styremedlem har et verv av alle eierne. Styremedlemmet representere sameiets / lagets interesser. Regelen er lik for borettslag og sameier.

Et styremedlem (og varamedlem) må ikke delta i styrebehandlingen  av noen han selv  eller hans nærstående har en sterk personlig eller økonomisk interesse i.

Styremedlemmet er ikke habilitet hvis det er en særinteresse, som er i som er i konflikt med felleskapets interesse. Det kan være hvis et styremedlem har eierinteresser i et selskap som tilbyr sine tjenester til sameiet..

Det kan også interesser av personlig karakter, vennskap eller fiendskap til en potensiell kontraktspart.

Særinteressen må i tillegg være av noe betydning . Det er ikke nok at et styremedlem har en mindre aksjepost i et selskap som sameiet vurderer å inngå kontrakt med, eller et perifere vennskap .Tilsvarende hvis et styremedlem har barn  er det kan naturligvis greit å delta i styremøtet hvor oppgradering av lekeplassen diskuteres.

Alle styremedlemmer skal alltid gjøre en vurdering av seg selv i forhold til habilitetsspørsmålet og ikke delta i styrets behandling av spørsmålet. Det kloke styremedlemmet bør på eget initiativ trekke seg fra videre behandling  før det stilles spørsmål om habilitet.

Det skjert at påstander om inhabilitet blir fremsatt på usaklig grunnlag, som et forsøk på et strategisk fremstøt fra en eier med motstridende interesse. Her må styret sørge for en forsvarlig styrebehandling av spørsmålet.