Hvilke vilkår er viktige i en leiekontrakt for lokaler?

Hvis du skal leie lokaler til næringsvirksomhet, må du passe på at kontrakten ivaretar interessene dine på noen viktige områder.

For deg som skal leie lokaler til næringsvirksomhet, bør du sørge for å ha klare avtaler om følgende punkter:

• Leiekontraktens lengde
• Leiens størrelse
• Felleskostnader
• Rett til overdragelse

Leiekontraktens lengde

Leiekontrakten kan enten avtales for en bestemt, tidsbegrenset periode, eller den kan løpe uten tidsbegrensning. I det siste tilfellet vil begge parter kunne si opp leiekontrakten med noen måneders varsel.

I næringsforhold er det vanlig med tidsbegrensede kontrakter, for eksempel fem pluss fem år. Normalt gis leietaker en ubetinget rett til å fornye avtalen etter fem år. Tidsbegrensede kontrakter gir forutsigbarhet både for gårdeier og for leietaker, og bør derfor alltid benyttes i næringsforhold.

Hvis du skal starte opp en ny virksomhet i leide lokaler, kan det være risikofylt å binde seg til å betale leie i mange år fremover uten å være sikker på at virksomheten vil gi god inntjening. Den som leier kan derfor søke å kompensere dette for eksempel ved å få en redusert leie i oppstartsfasen.

Dersom leietaker skal foreta investeringer i lokalet, er det også viktig at leiekontrakten garanterer at leieforholdet har en definert varighet.

Leiens størrelse

For deg som skal leie, hjelper det ikke å ha en langvarig leiekontrakt hvis den du leier av ensidig kan regulere husleien i løpet av leieperioden. Hvis det for eksempel avtales at leietaker kan fornye kontrakten etter fem år, er det viktig å ha sikkerhet for at størrelsen på leien ikke ensidig kan økes av utleier i den andre femårsperioden.

Det er derfor ikke uvanlig at en eventuell fornyelse er på samme vilkår. Da vil leien stå uendret, bortsett fra indeksregulering, som er vanlig å avtale.

Det ligger større usikkerhet i kontrakten hvis fornyelsen skal skje på andre vilkår. Leietaker bør da sikre seg mot at huseier står fritt til å oppregulere leien.

Det kan være lurt å overlate til en nøytral tredjepart å bestemme størrelsen på leien. Husleieloven har egne regler for prosedyren rundt markedstilpassing av leiens størrelse. Disse reglene kan med fordel benyttes av leietaker.

Som leietaker er det viktig å være klar over at de færreste av husleielovens regler brukes ved leie av næringslokaler, fordi disse reglene kan fravikes ved avtale. De fleste leiekontrakter er utarbeidet av huseier, og muligheten til å fravike husleielovens regler er som regel benyttet i leiekontrakten.

Felleskostnader

Husleieloven definerer ikke hva som er felleskostnader. Det bør derfor beskrives tydelig i
leiekontrakten hva som inngår i dette, hvis du som leietaker skal betale felleskostnader for arealer du ikke har eksklusiv bruksrett til.

Rett til overdragelse

Hvis du investerer noe i lokalet du leier, bør du sikre deg retten til å overdra leiekontrakten til nye drivere. Livssituasjonen, eller andre omstendigheter, kan medføre at du ikke lenger ønsker å leie lokalene.

Dersom du har bygget opp en god virksomhet i lokalet (for eksempel restaurant eller butikk), kan det på et tidspunkt bli ønskelig å selge virksomheten til en ny driver. Et salg innebærer at du må ha sikret deg en kontraktsfestet rett til å transportere leiekontrakten.

Dersom utleier vegrer seg for å gi leietaker en kontraktsfestet rett til å selge leiekontrakten, bør du vurdere om du skal se seg om etter andre lokaler å leie.