Hva er verdien av en leiegaranti?

Både i leieforhold mellom privatpersoner og i leieforhold mellom næringsdrivende kreves det normalt garanti. Når kan det kreves garanti, og hva er egentlig verdien av en slik garanti?

Utgangspunktet er Husleieloven § 3-5, som sier at det kan avtales at det skal innbetales en sikkerhet for skyldig leie oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Sikkerhet skal ved leie av bolig settes på en egen depositumskonto i leietakers navn. Alternativt kan det avtales garanti etter Husleieloven § 3-6. Husleieloven er jf. § 1-2 ufravikelig når det gjelder leie av bolig, men man kan avtale noe annet ved leie av næringslokaler.

Gir garantien sikkerhet?

Erfaring tilsier at det i enkelte tilfeller viser seg at garantien ikke gir den sikkerheten som er forventet. Dette kan for eksempel gjelde i tilfeller hvor:

• Garantien ikke er stillet ved innflytting
• Det er feil i garantidokumentet
• Det er etterfølgende endringer av kontrakten
• Leiers betalingsmislighold ikke blir fulgt opp riktig

Når skal garantien stilles?

Det fremgår normalt at garantien skal være stilt før leietakeren overtar lokalet. Dessverre ser man ofte at det glemmes, man lager en leieavtale hvor overtakelse er noe frem i tid, og så glemmer man å følge opp garantien. Det vil være mislighold av leieavtalen, men det kan være vanskelig å få ut leietaker hvis de allerede har flyttet inn.

Er garantien i samsvar med leieavtalen?

Det er viktig å huske på at garantien skal være i samsvar med hva som er avtale med leietaker. Garantisten kan ikke sette nye betingelser. Dette spesielt i et næringsforhold, hvor det er avtalefrihet, mens det ved utleie av bolig er innholdet i stor grad bestemt av Husleieloven § 3-5. Utleier må varsle hvis det er feil i forhold til avtalen, hvis ikke kan det bli hevdet at teksten er akseptert. Garantien må gjelde hele leieperioden og helst litt lenger, da det kan ta tid før leietaker er ute og eventuelle skader blir oppdaget.

Når skal man melde krav mot garantien?

Garantier inneholder ofte bestemmelser om at krav må være gjort gjeldende innen bestemte frister. Enkelte standardgarantier har eksempelvis en klausul om at krav under garantien tapes om:

• Kravet ikke en fremsatt innen to måneder etter forfall
• Krav under garantien må for den enkelte termins vedkommende være banken i hende senest en måned etter hvert terminforfall, ellers bortfaller vårt ansvar.

Det anbefales at man unngår slike garantier, ikke minst hvis leietaker går konkurs. Dette betyr at utleier må følge med og at man kan tape krav mot garantisten hvis man gir betalingsutsettelse, eller inngår særavtaler om nedbetaling. Det er ikke i noen av partenes interesse at utleier må tiltre garantien ved ethvert betalingsmislighold over eksempelvis to måneder. Utleier vil uansett ha noe aktivitetsplikt basert på alminnelig lojalitet i kontraktsforhold – men fristene er uklare hvis det ikke er avtalt en særlig regulering.

Hva med endringer i leieforholdet?

Garantien er en avtale mellom garantisten og utleier, og avtalen kan derfor ikke endres uten at begge parter er enig. Det enkleste eksempelet er at hvis utleier forlenger leieavtalen, blir ikke garantien automatisk endret tilsvarende uten at garantisten bekrefter dette. Tilsvarende vil gjelde dersom leiearealet blir endret.

Hva hvis leietaker går konkurs?

Det hender at leietakers forsinkelse skyldes betalingsproblemer, men utleier får presset frem betaling ved varsel om utkastelse. Eller at det ved leieforholdets avslutning innbetales alt mellomværende, inkludert gamle krav. I tilfelle utleier kort tid etter det går konkurs, kan man oppleve at boet krever betalingen tilbake (omstøtt). Det kan derfor være lurt å avvente returnering av garantien. Dette gjelder betalinger som er foretatt senere enn tre måneder før fristdagen. Reglene gjelder uavhengig av om utleieren var i god tro eller ikke. Hvis man ser risikoen for konkurs, kan det være lurt å få utbetaling fra garantien og ikke fra leietaker.

Garanti fra andre selskap i konsernet

Det hender at utleier blir tilbudt garanti fra andre selskap i konsernet. De bør vurderes nøye, for hvis hele konsernet går dårlig, har en slik garanti liten verdi.

Hva må man passe på?

Det må være riktig henvisning til leieavtalen at garantien skal sikre alle krav utleier kan få mot eier etter kontrakten, inkludert til vedlikehold og tilbakelevering.
Garantien bør ikke kunne sies opp. Den bør gjelde for hele leietiden med tillegg av tre måneder, uten varslingsfrister. Den bør kunne transporteres hvis eiendommen skal selges, og oppjusteres ved endringer i leien. Garantien bør være en selvskyldnergaranti, helst en påkravsgaranti (også kalt on demand garanti), og gjelde ethvert krav mot leietaker basert på kontrakten.