Hvordan få ut leietakeren?

Det oppstår dessverre situasjoner hvor leietaker ikke flytter ut når utleier ønsker,og det er da viktig å ha avtalt hvordan utkastelse kan skje.

Årsak til at utleier ønsker å få tilgang til lokalet kan være at fordi leietaker har misligholdt leieavtalen eller at leietiden har utløpt.

Reglene for dette følger av Husleieloven og tvangsfullbyrdelsesloven, som  har strenge bestemmelser i denne forbindelse for både boliger og  for næringslokaler.

Hvordan få ut en leietaker?

Det kan mange ganger være fristene å skifte lås eller andre ting for å stenge en leietaker ute, men dette er ulovlig.

En utkastelse, i loven kalt en fravikelse, skal skje ved hjelp av namsmannen som har myndighet til å låse av en bolig eller et lokale, slik at leietaker ikke får adgang.

Hvilke grunnlag krever Namsmannen for å bistå?

For å kunne kreve utkastelse kreves det at man har et tvangsgrunnlag, som normalt vil være en dom. Det er ikke nok å hevde leietaker har misligholdt avtalen eller at leietiden er utløpt.

Det vil normalt være svært tidkrevende og derfor har lovgiver åpnet for at det kan avtales et slikt tvangsgrunnlag når man inngår avtalen, jfr tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.

Denne avtalte henvisningen vil spare utleier for en lang, og ofte kostbar, prosess i retten.

Namsmannen vil da kunne vurdere om det avtalte grunnlaget for fravikelse foreligger, og da igangsette uten dom.

Hvordan går man frem?

Når utleier mener at det foreligger et mislighold eller at leietiden har gått ut, og en har en slik avtaleklausul, må det sendes et  varsel med 14 dagers frist for en frivillig fraflytting, hvis ikke vil det skje en tvangsfravikelse.

Hvis denne fristen oversittes uten at kravet er etterkommet, kan utleier sette frem begjæring om tvangsfravikelse for namsmannen, som da foretar den fysiske fravikelsen.

Når den er gjennomført, leieforholdet være avsluttet, selv om leietaker ønsker å gjøre oppi ettertid.

Hvis leier betaler alt utestående innen fravikelsen gjennomføres, avverges fravikelsen og leieforholdet løper uendret videre.

Hvordan går man ellers frem?

Hvis man ikke har avtalt en tvangsfravikelse klausul vil det være vesentlig mer tidkrevende for å få ut en leietaker fra lokalet.

Fravikelse kan fortsatt skje uten tvangsfravikelse klausul hvis det foreligger åpenbar hevingsgrunn, men  dette krever svært mye.

I andre tilfeller kan man risikere og måte gå til forliksrådet og eller retten for å få et alminnelig tvangsgrunnlag (dom) før leietaker kan fravikes.

Hvem kan binde leietaker?

Det er viktig at den som til enhver tid er reell leietaker har vedtatt tvangsfravikelse og at det gjelder eksisterende leieavtale.

Hvis man har fornyet/ forlenget avtalen må det avtales på nytt.

Foreligger det fremleie bør det inntas en egen tvangsfravikelsesklausul i fremleiekontrakten, slik at fremleietaker har vedtatt at tvangsfravikelse kan skje.

Tilsvarende er det viktig ved overdragelse av leiekontrakten at ny leietaker vedtar å tre inn i de forpliktelsene som tidligere