Kan leietaker gjøre endringer i lokalet ?

I et leieforhold er utgangspunktet at leietaker leier bolig og næringslokaler slik de er. Men i hvilken grad kan leietaker gjøre endringer i lokalet?

Har leietaker krav på å få gjøre endringer?

Husleieloven § 5-4 sier at leietaker ikke kan gjøre endringer uten utleiers samtykke. Det finnes noen særskilte unntak, men de skal vi ikke gå inn på her. Loven er etter § 1-2 ufravikelig for boliger, men da bare i den grad det er mindre gunstig for leietaker. Hvis det er gunstig for leietaker kan det avtales noe annet.

For næringslokaler, som ikke brukes som bolig, er det avtalefrihet.

Hva sier standardavtalene?

I avtaler som gjelder boliger, finner man ofte tekst som følger:

“Ingen forandring i eller av boligen, eksempelvis anbringelse av fast gulvbelegg, maling i avvikende farge, anbringelse av utendørs antenne etc. må finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndsgodkjenning”.

Mens i avtaler for næringslokaler, finner man for eksempel:

“Leietaker kan ikke foreta endringer, herunder innredning eller innredning i eller av leieobjektet, uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke“.

Kan utleier alltid nekte?

Leietaker har kun en bruksrett til det leide arealet, og dermed ikke rett til å gjøre endringer i eller av dette, uten utleiers samtykke. Grunnen til dette er at endringen kan få betydning for senere bruk av lokalet, spesielt hvis ikke leietaker setter lokalet tilbake i tilsvarende stand.

Utleiers rett til å nekte går langt, men samtidig skal det ha en saklig begrunnelse. Dette gjelder både ved innvendige endringer, som for eksempel å fjerne, flytte eller bygge vegger, eller andre fastmonterte installasjoner i leieobjektet, men også for faseendringer som skilt og solavskjerming.

Vurderingen må baseres på utleiers behov. Det skal ikke skje noen vurdering av hva som er rimelig mellom utleier og leietaker. Utleier kan ha behov for at bygget fremstår som én enhet, og har naturlig rett til å nekte endringer som er i strid med krav som følger av lover, forskrifter og reguleringsplaner. Utleier kan videre nekte hvis det får betydning for eiendommens verdi, eller vil sjenere andre leietakere ved støy, lukt med videre.

Motsatt vil gjelde hvis endringene var synlig for utleier ved avtaleinngåelsen. Dette gjelder hvis det leies et uinnredet lokale for å drive en konkret avtalt virksomhet, som en restaurant. Det viktige er at slike endringer bør komme frem av avtalen.

Hva ved tilbakelevering, hvis det er gitt samtykke?

Det avgjørende er hva som er avtalt når man fikk samtykke. Det er viktig at partene blir enige om dette, da leietaker fort vil kunne få mye kostnader, hvis lokalene må settes tilbake til opprinnelig stand.

Dette er ofte regulert i standardavtalene, som for bolig:

Utleier kan kreve at leier setter boligen tilbake til opprinnelig stand selv om det gjelder endringer som leier hadde rett til å utføre, med mindre annet ble avtalt da godkjenningen ble gitt. Utleier kan ikke i noe tilfelle kreve boligen satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleier kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leier ikke hadde rett til å utføre.

For næringslokaler:

Dersom samtykke gis skal utleier samtidig, dersom leietaker krever det, skriftlig ta stilling til om leietaker ved fraflytting helt eller delvis må tilbakestille de utførte endringene. Med mindre annet skriftlig avtales, skal alle leietakers endringsarbeider tilbakestilles ved fraflytting.

Hva med skatt og mva?

Utleier bør når de gir samtykke vurdere om det kan medføre skatte- og avgiftsrettslige endringer. Hvis ombyggingen medfører en verdiøkning, kan det bli skattlagt som inntekt. Det kan også få betydning for mva-fradrag med videre.