Når den nye boligen har mangler

Det er vanlig at nye boliger har noen mindre mangler. Selv om antallet bør være begrenset, kan det noen ganger være både mange og store feil. Da er det viktig at du som kjøper håndterer situasjonen på riktig måte.

Har du oppdaget feil med boligen eller fritidseiendommen du har kjøpt? Lurer du på om du kan kreve noe fra selgeren? I denne artikkelen kan du lese om om de to viktigste fallgruvene du må unngå for å vinne frem med et krav.

Mange boligkjøpere har mistet sine rettigheter fordi de ikke har unngått disse to fallgruvene:

1. Du må reklamere innen rimelig tid.
2. Du må la selger få anledning til å utbedre mangelen.

Reklamere innen rimelig tid når den nye boligen har mangler

For å kunne vinne frem med et krav om prisavslag, erstatning eller heving av avtalen, må kjøper reklamere, eller klage til selger, innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget, mangelen. Å reklamere betyr å melde fra til selgeren at du mener det er en feil med eiendommen. Du må spesifisere hva du mener er feil, og at du vil fremme et krav mot selger på grunn av denne feilen.

Selv om det kan være fristende å ta en telefon, bør en reklamasjon alltid sendes skriftlig. Dette er den eneste måten du kan bevise at du faktisk har reklamert. Vi anbefaler at du bruker e-post, med mindre det er avtalt at det skal reklameres på annen måte, f. eks. ved bruk av et bestemt skjema el.

Reklamasjonen må sendes direkte til selgeren. Har du ikke kontaktdata på selger, kan du sende reklamasjonen til eiendomsmegleren, eller eierskifteforsikringsselskapet og be de formidle reklamasjonen til selger. Du må følge opp og sjekke at kjøper faktisk har fått reklamasjonen. 

Du skal ikke å vente med å sende reklamasjonen til du har utredet feilen skikkelig. Om taket lekker, skriver du at taket lekker. Du ikke vente med å reklamere til du har funnet ut eksakt hvor og hvorfor det lekker. Dersom du senere finner ut hvorfor det lekker, kan du sende en mer detaljert beskrivelse senere. Det viktigste er å reklamere skriftlig og så snart som mulig etter at du oppdager mangelen. I normaltilfellene innen 2 måneder, i sjeldne tilfeller innen 3 måneder. I henhold til avhendingsloven § 4-19 kan du miste hele kravet ditt dersom du ikke reklamerer innen rimelig tid. Dette er den første fallgruven.

Selger må få anledning til å utbedre mangelen

Har den nye boligen mangler, og selgeren tilbyr seg å utbedre manglene, har han eller hun rett til å gjøre dette. Dersom selgeren ikke får mulighet til å rette opp mangelen, kan du som kjøper miste kravet på prisavslag, erstatning eller heving. Noen ganger kan kjøper ha tilstrekkelig god nok grunn til å nekte selger å utbedre feilen, og likevel ha i behold et prisavslagskrav mot selger, men det er unntaket. Selger må alltid gis reell mulighet til å utbedre mangelen. Det er normalt begge parter best tjent med. 

Det er ikke uvanlig at kjøpere faller i denne fellen. Spesielt hvis taket lekker, kan det være fristende å få lagt nytt tak og deretter sende regningen til selgeren. Men ifølge avhendingsloven § 4-10 kan du miste kravet ditt dersom selgeren ikke får mulighet til å utbedre mangelen. Fallgruve nummer to er derfor å ikke gi selger muligheten til å utbedre mangelen.

Oppsummering

Dersom du oppdager feil ved en bolig eller fritidseiendom du har kjøpt, er det første du må gjøre å sende en skriftlig reklamasjon til selger. Spør samtidig om selger ønsker å utbedre mangelen, og sett gjerne en frist for når selger må svare.

Mange velger å la en advokat sende reklamasjonen og håndtere utbedringsretten. Dette sikrer at saken blir behandlet korrekt fra starten av. Feil her kan være vanskelig å rette opp senere.

Dersom det oppstår en tvist, vil advokatutgiftene dine normalt være dekket av forsikringen din, minus en egenandel. Advokaten kan ordne med slik forsikringsdekning.