Problemet med postbeskrivelser, antatte mengder og enhetspriser i totalentrepriser

Vi ser ofte postbeskrivelser, antatte mengder og enhetspriser i totalentreprisene. Det utløser en rekke problemer. NS 8407 har ikke regler for mengdekontroll, og er ikke laget for prismodellen enhetspriser. Det er et “lite” problem. Viktigere er at entreprenøren kan være forpliktet til å utføre arbeid som ikke er beskrevet i noen poster.

Her kan du lese mer om hvorfor postbeskrivelser, antatte mengder og enhetspriser i totalentrepriser er problematisk, hvem som kan tjene på det, og hvordan problemene kan løses.

Prismodellen enhetspriser

Prismodellen enhetspriser, går ut på at entreprenøren gir fast pris (enhetspris) på beskrivelser av ulike deler av jobben. Deretter multipliseres enhetsprisen med det antall enheter av beskrivelsen oppdragsgiveren antar at det vil være behov for å levere. Det kan være snakk om antall løpemeter, antall kilo, antall m2, m3 etc. Summen blir da forventet pris på den aktuelle beskrivelsen. 

Når forventet pris på alle beskrivelsene er regnet ut, summeres dette til en kontraktsum. 

Når entreprenøren skal utføre jobben, skal entreprenøren dokumentere hvor mange enheter av hver post som faktisk er levert. Entreprenørens endelig honorar blir beregnet ut fra faktiske mengden som er dokumentert levert.

Fordelen med modellen er at det er relativt enkelt og trygt, lav risiko, for entreprenøren å regne ut prisen på den beskrevne jobben. Den sikrer at entreprenøren får betalt for faktiske mengder og byggherren betaler kun for det som faktisk blir levert. 

Hva går mengdekontroll ut på?

Det er vanlig at byggherren ønsker mer kontroll over hva endelig pris blir, før arbeidene er ferdig. Det kan gjøres ved å avtale en såkalt mengdekontroll.

Mengdekontroll innebærer at entreprenøren  etter å ha fått kontrakten, kontrollerer om mengdene angitt i beskrivelsen stemmer overens med de mengder som kan leses ut av kontraktstegningene. 

Ser entreprenøren at mengdene stemmer, kan partene bli enige om å låse mengdene, det vil si at den avtalte kontraktsummen går over til å bli en fastpris på hele den beskrevne jobben. Prisen skal ikke lenger justeres i forhold til faktiske mengder. Stemmer ikke mengdene må entreprenøren varsle om det. Mengdene blir da ikke låste, med mindre partene avtaler noe annet. 

Vi minner vi om det entrepriserettslige prinsipp om at dersom oppdragsgiver har beskrevet en post, som entreprenøren velger å ikke gi pris på, skal prisen for den aktuelle posten anses innarbeidet i de øvrige prisene. Dette kommer vi tilbake til.

Hvorfor enhetspriser ikke passer i totalentreprisene?

I NS 8407 og NS 8417 har vi ikke regler for enhetspriser eller mengdekontroll.  Totalentreprisekontraktene er ikke laget for prismodellen enhetspriser. Det i seg selv tilsier at prismodellen ikke bør brukes i totalentreprisene. 

Viktigere er at reglene som angir kontraktsgjenstanden i NS 8407 og NS 8417, skiller seg vesentlig fra angivelsen av kontraktsgjenstanden i NS 8405, 8415 og NS 8406, 8416. Kontraktsgjenstanden er det entreprenøren er forpliktet til å levere innenfor den avtalte pris. 

Kontraktsgjenstanden i utførelsesentreprisene

I utførelseskontrakten NS 8405 angis kontraktsgjenstanden slikt: 

“NS 8405
11 Krav til utførelse
pkt. 11.1 Utførelse
Kontraktarbeidet skal oppfylle de krav som er angitt i kontrakten.
…

pkt. 3.1 Kontraktsdokumenter
Er ikke annet avtalt, inngår følgende dokumenter i kontrakten:
a) …
b) …
…
e) tilbuds- eller konkurransegrunnlaget
…

pkt. 3.2 Motstrid/uoverensstemmelser
..
Er det motstrid mellom dokumentene som er nevnt i 3.1 e), gjelder beskrivelsen foran tegningene.
Utførelse som bare er angitt på tegning, men som også burde ha vært angitt i beskrivelsen eller
mengdefortegnelsen, omfattes ikke av kontrakten.

…”

I tillegg kommer endringsarbeid, men det berører ikke denne problemstillingen.

Sett i sammenheng, er entreprenøren bare forpliktet til å utføre det entreprenøren har gitt en pris på. Tegningene kan for eksempel vise en rekke detaljer som entreprenøren ikke er bedt om å gi pris på. Disse detaljene skal da ikke leveres. Det følger eksplisitt av bestemmelsene, at krav som kan utledes av tegningene, men som ikke er angitt i beskrivelsen eller mengdefortegnelsen, er ikke den del av entreprenørens leveringsforpliktelse. 

Kontraktsgjenstanden i totalentreprisene

I totalentreprisekontraktene NS 8407 og 8417 er angivelsen av kontraktsgjenstanden snudd på hodet. Dette ser vi gjennom følgende bestemmelser i NS 8407: 

“NS 8407 
14.1 Avtalte krav
Totalentreprenøren skal levere kontraktsgjenstanden i overensstemmelse med avtalte krav.
Kontraktsgjenstanden skal være i samsvar med kontraktsdokumentene med tilhørende tegninger,
modeller og beskrivelser, bortsett fra det som er særlig unntatt, eller som klart ikke er ment å gjelde.
…

pkt. 2.2. Tolkningsregler
Funksjonskrav og krav til løsninger, kvalitet eller merke som er spesifisert i tilbuds- eller
konkurransegrunnlaget gjelder foran løsninger eller konstruksjoner i totalentreprenørens tilbud, med
mindre han har tatt uttrykkelig forbehold.

…”

Her er kontraktsgjenstanden angitt med “motsatt fortegn”, for å si det slik. Her skal entreprenøren oppfylle alle funksjonskrav som er angitt i avtaledokumentene, herunder tegningene. Er det krav som kan utledes av tegningene, men som ikke er angitt i beskrivelsen, for eksempel i en postbeskrivelse, så skal entreprenøren oppfylle kravet  i tegningen med sin leveranse, selv om det ikke er gitt noen pris på arbeidet. 

I et prosjekt vi bisto i for litt siden, hadde oppdragsgiver skrevet: 

“Prisen omfatter også postbeskrivelser som ikke er medtatt”

Her hadde oppdragsgiver skjønt problemet, og for ordens skyld presisert at entreprenøren pliktet å utføre alt arbeid som var nødvendig for å oppfylle funksjonskravene i kontrakten, enten de var beskrevet i en post eller ikke.

Spørsmålet er entreprenørene skjønner dette og om de er i stand til å ta inn nødvendige forbehold i sine tilbud som sikrer at de ikke må utføre slikt nødvendig arbeid når de ikke har gitt pris på arbeidet?

Hvordan oppstår problemet?

Noen ganger får vi inntrykk av at oppdragsgiverne spekulerer i å innhente priser fra entreprenørene gjennom postbeskrivelser og mengdeoppsett, og deretter konverterer prisen til en fastpris, og til slutt kreve at det hele skal utføres som en totalentreprise. I den grad det bevisst, for å lure entreprenørene til å gi en lav pris, som ikke har tatt inn i seg alt arbeid som er nødvendig, er det direkte illojalt. 

Vi har sett dette i graveentrepriser, en rekke tekniske entrepriser så som elektro, rør, ventilasjon, balkong og fasaderehabilitering. I for de tekniske entreprisene gir det mye mening å angi enhetspriser, men vi møter likefullt utfordringene i forhold til betaling for nødvendige arbeider som ikke er tatt med i noen postbeskrivelser.

Hvordan kan problemet løses?

Før kontrakt inngås, må entreprenørene være bevist på hvilken prismodell som brukes. Ren fast pris, regningsarbeid, eller mellomtingen enhetspriser. Er det bedt om enhetspriser må entreprenørene ta inn uttrykkelige forbehold mot å levere arbeid som ikke fremgår av en postbeskrivelse, selv om det motsatte skulle følge av NS 8407 pkt. 2.2, eller de øvrige kontraktsdokumentene. Forbeholdet må løftes inn i avtaledokumentet. 

Er kontrakt allerede inngått, kan entreprenør etter en konkret tolkning av kontrakten, komme til samme resultat ved å vise til NS 8407 pkt. 14.1 første ledd “avtalte krav”. Tanken er at dersom entreprenøren har gitt en pris på 1000 enheter, og det viser seg at det bare skulle leveres 750 enheter, og byggherren med det ikke vil betale for mer enn 750 enheter, så virker det klart urimelig om entreprenøren skal være forpliktet til å levere arbeid som ikke er beskrevet, og som det ikke er gitt en pris på. 

Dette er komplekse problemstillinger, og hvilke formuleringer som bør brukes, og hvordan konkrete saker kan løses, vil avhenge av hvordan oppdragsgiveren har formulert prisgrunnlaget og kontraktsdokumentene for øvrig. Vi anbefaler alle å være bevisst problemstillingen og heller søke råd i forkant enn i etterkant.