Reklamasjon og foreldelse av krav i byggeprosjekter – ikke gå i fella

Reglene om reklamasjon og foreldelse i byggesaker skaper ofte misforståelser – og kan få alvorlige konsekvenser. Mange tror at så lenge det ikke har gått fem år siden overtakelse, er kravene «trygge». Det er feil.

I realiteten kan krav gå tapt allerede tre år etter overtakelse – og noen ganger enda tidligere.

Her forklarer vi hva du som byggherre, entreprenør eller forbruker må vite.

1. Foreldelse – hva betyr det?

Foreldelse innebærer at du mister retten til å kreve noe, selv om du egentlig har en god sak. Reglene følger av Foreldelsesloven, og gjelder for både pengekrav og mangelskrav i byggeprosjekter.

Grunnregelen:
Krav foreldes 3 år etter overtakelse. Se Foreldelsesloven § 2 og 3.

Men det finnes viktige unntak:

Dersom mangelen var skjult, utvides fristen til 1 år fra det tidspunktet du oppdaget – eller burde ha oppdaget – mangelen.
Foreldelsen kan da maksimalt utsettes i 10 år, altså: kravet må senest fremmes innen 13 år etter overtakelsen. Se Foreldelsesloven § 10.

Foreldelse av krav avbrytes ved å: 

• Ta ut forliksklage eller stevning
• Motta en uttrykkelig erkjennelse av kravet fra motparten
• Inngå avtale om utsatt foreldelse

Se foreldelsesloven §§ 14–19 og 28.

? NB: Betalingskrav for utført arbeid foreldes normalt 3 år etter forfallsdatoen – typisk datoen på fakturaen.

2. Reklamasjon – du må si fra i tide

For å beholde retten til å fremme krav om mangler, må du reklamere innen bestemte frister. Dette gjelder uavhengig av foreldelse.

To typer reklamasjonsfrister:

Relativ frist – “innen rimelig tid”

Normalt tolket som 2 måneder etter at mangelen ble (eller burde blitt) oppdaget.
I mange kontrakter, som NS 8405/8415, er fristen kortere: «uten ugrunnet opphold».

Absolutt frist – typisk 5 år etter overtakelsen

Gjelder blant annet etter Bustadoppføringslova, Håndverkertjenesteloven og NS-kontrakter.

Etter fristens utløp kan krav ikke fremmes – med mindre det foreligger grov uaktsomhet eller forsett.

? Det finnes ingen absolutt reklamasjonsfrist for rettingsarbeider – for slike arbeider gjelder bare den relative fristen. Unntaket er her NS kontraktene som forlenger den absolutte reklamasjonsfristen på fem år med ett år når det er utført rettearbeid. Dermed blir reklamasjonsperioden seks år regnet fra overtakelsen i stedet for fem går. 

3. Fallgruven mange går i

En vanlig misforståelse er å tro at krav kan fremmes helt til den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år er gått ut. Det er ikke riktig.

Kravet kan være tapt mye tidligere – enten fordi det ikke ble reklamert i tide (relativ frist), eller fordi det er foreldet etter 3 år.

4. Tommelfingerregler du bør huske

• Alltid reklamer raskt og skriftlig.
• Kjente krav: Ta ut forliksklage eller stevning senest 3 år etter forfall (f.eks. fakturadato) eller overtakelse.
• Skjulte feil/mangler: Dersom feilen oppdages mer enn 2 år etter overtakelse, må forliksklage eller stevning være tatt ut innen 1 år fra det tidspunktet kravet burde vært oppdaget – og senest 13 år etter overtakelse.

Oppsummering

Både reklamasjonsreglene og foreldelsesreglene må være oppfylt for å bevare et krav.
Reglene er kompliserte, og konsekvensene ved å trå feil er alvorlige.
Ved usikkerhet – søk juridisk bistand tidlig.

Trenger du hjelp med vurdering av frister i et byggeprosjekt?
Ta kontakt – vi har lang erfaring med rådgivning i slike saker.