Justering av husleie

Husleieloven regulerer adgang til å justere husleie, enten det er tale om leie av bolig eller næringslokaler. Husleien kan altså ikke fritt justeres. Det finnes regler både for når, hvor ofte og hvordan husleien kan oppjusteres. Reglene er ufravikelige for leie av bolig, men for næringslokaler er det større avtalefrihet.  

Hvor mye kan husleien justeres?

Hovedregelen er at husleien ikke kan justeres i større omfang enn endringen i konsumprisindeksen den aktuelle leieperiode, jf. husleieloven § 4-2. Unntak gjelder hvert tredje år, se nærmere om dette i avsnittet om oppjustering til «gjengs leie» under.

Konsumprisindeksen er en indeks som gir en oversikt over den faktiske prisutviklingen på alminnelige forbrukstjenester og varer i en gitt periode. Indeksen beregnes av Statistisk sentralbyrå, og oppdateres månedlig. Det er utviklet en egen husleiekalkulator som kan benyttes for beregning av ny husleie.

Merk at husleien ikke kan justeres som følge av økning av andre kostnader tilknyttet leieforholdet. Endringer i kommunale avgifter, eiendomsskatt mv. kan altså ikke belastes leietaker, og må være inkludert i den husleieprisen som avtales ved etableringen av leieforholdet. Variable kostnader som strøm, oppvarming og lignende avgifter kan belastes leietaker i tillegg til husleie, men da etter faktisk forbruk.

Hvem kan kreve justering av husleien?

Justering av husleie skjer ikke automatisk. Det betyr at en av partene i leieavtalen må kreve justering, for at endring skal skje. Det følger av husleieloven § 4-2 at «hver av partene» kan kreve at leien justeres, altså både utleier og leietaker. Som følge av at konsumprisindeksen har vært økende de siste 60-70 årene, er det normalt utleier som vil kreve endring i husleien, i form av en oppjustering. Rent teoretisk gir imidlertid loven også leietaker en adgang til å kreve nedjustering av husleien, dersom indeksen er negativ.

Når og hvor ofte kan husleien oppjusteres?

Endring i husleie kan tidligst skje ett år etter sist gang husleien ble fastsatt. Normalt vil det enten være det tidspunktet da leieforholdet startet, eller det tidspunktet leieprisen sist ble justert.

Det kan ofte gå noe tid fra leiekontrakt inngås, til leieobjektet blir overtatt. I et slikt tilfelle er det avtaletidspunktet som skal legges til grunn for beregningen.

Hvordan oppjusteres husleien?

Det som ønsker justering av husleien må sende den andre parten et skriftlig varsel med minst en måneds varsel, før endringen kan få virkning. Skriftlighetskravet er ikke nærmere beskrevet i loven, og e-post og annen elektronisk kommunikasjon vil normalt måtte aksepteres, såfremt det er på denne måten partene vanligvis kommuniserer på. Det er leietaker som har risikoen dersom varselet ikke er kommet frem, men det vil normalt måtte kreves at utleier kan dokumentere at varsel er sendt. 

Merk: Dersom utleier i leiekontrakten har fastsatt at regulering av husleien vil skje årlig, er det ikke nødvendig å sende varsel hvert år.

Unntak for oppjustering til «gjengs leie»

Dersom leieforholdet har vart mer enn tre år, åpner husleieloven § 4-3 for at leien kan justeres til «gjengs leie». Det gjøres altså unntak fra hovedregelen om at husleie bare kan justeres etter konsumprisindeksen.

«Gjengs leie» er en betegnelse for den prisen som vanligvis betales for lignende leieobjekter, i samme område, på lignende leievilkår. Statistisk sentralbyrå utarbeider enkelte oversikter for forskjellige geografiske områder, men det enkleste er ofte å finne sammenlignbare leieobjekter på Finn.no.

Skriftlig varsel må sendes minst seks måneder før leien justeres. Dvs. justering til gjengs leie, kan tidligst kreves etter at leieforholdet har var 2,5 år. Det kan ikke kreves justering både for konsumprisindeks og til gjengs leie, og justering til gjengs leie kan tidligst skje ett år etter at siste justering ble foretatt.

Kontakt oss

Advokatene i Langseth Advokatfirma DA yter regelmessig rådgivning til leietakere, utleiere og større eiendomsaktører, herunder borettslag og sameier. Kontakt oss de