Avtaler om Leie til Eie eller Deleie og Leie til Eie

Økonomien i 2022 – 2023 var tøff for mange. Prisene og rentene steg og det ble vanskeligere enn før å få lån til å kjøpe bolig. Det ble et problem både for boligkjøpere og boligbyggere. Slikt presser frem nye måter å tenke salg av nye boliger på. Her kan du lese litt om boligkjøpsmodellene Leie til Eie, og Deleie og Leie til Eie. 

Leie først, kjøpe når en får råd

Grunntanken er at kjøpere som sliter med å få lån, kan velge å leie boligen en periode frem til de får tilgang til lån slik at de kan kjøpe boligen. På den måten får kjøpere raskere tilgang til en bolig de vet de kan kjøpe om noen år. Det gir trygghet og forutsigbarhet. For boligbyggerne betyr det at de fortsatt kan bygge og omsette boliger, i et marked som ellers ville ha vært langt tøffere. Modellene er mest egnet i et marked med jevnt stigende boligpriser. Da har kjøperne har størst insentiv til å inngå leieavtaler med opsjon på å kjøpe boligen senere og faktisk utløse opsjonen. 

Ulike modeller og priser

Fra dette utgangspunkt er det mange variasjoner. De vi omtaler her, er Leie til Eie, og Deleie og Leie til Eie. 

Deleie og Leie til Eie

Det er utviklet modeller hvor kjøper og selger blir deleiere i boligen, frem til kjøper eventuelt kjøper hele boligen. OBOS bruker denne modellen. Fordelen med modellen er at boligbygger da kan eie flere enn to boliger i eierseksjonssameiet eller borettslaget. Ulempen er at modellen rettslig sett berører et større antall lover og i sum blir mer komplisert. Selve salget av delen, vil være regulert Bustadoppføringsloven eller Avhendingsloven, avhengig av om de håndverksmessige arbeidene er utført på avtaletidspunktet. Se Buofl. § 1. Boligbygger og kjøper blir da sameiere etter Sameieloven så lenge de er deleiere. Av skattemessige grunner bør kjøpers eierandel være på minst 50 %.

Det er ikke rettslig sett avklart ennå, men det kan være at leieforholdet vil være regulert av Husleieloven. Det betyr at boligbygger og kjøper gjør lurt i å avtale at leieforhold følger reglene i Husleieloven så langt de passer.  

Det er også andre lover som kan få betydning her, og vi nevner Foreldelsesloven og Lov om løysingsrettar.

Leie til Eie

Den vanligste og enkleste modellen går ut på Leie til Eie, hvor selger eier boligen frem til kjøper formelt kjøper den.  

Leieperioden reguleres her av Husleieloven.  Avtalen om kjøp av boligen reguleres av regulert Bustadoppføringsloven eller Avhendingsloven, avhengig av om de håndverksmessige arbeidene er utført på avtaletidspunktet.

Forbudet mot å eie flere enn 2 boliger i samme eierseksjonssameie eller borettslag

Eierseksjonsloven § 23 og Borettslagsloven § 4-1 har lenge bestemt at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en bolig, hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to bolig i eierseksjonssameiet eller borettslaget. Det er noen unntak, blant annet for offentlige eiere. Bestemmelsene står i dag i veien for utbyggere som har mulighet til og ønsker leie ut boliger en periode før kjøper faktisk kjøper den. Kommunal og distriktsdepartementet har foreslått at det gjøres endringer i bestemmelsen, men frem til den er endret hindrer den med andre ord et stort volum av slike avtaler. Løsningen ser nå ut til være modellen Deleie og Eie til Leie,  

Reklamasjonsfrister og risiko for skade på boligen etter overtakelse til Leie

En særlig problemstilling, er fra hvilket reklamasjonsfristene på “mangler” skal starte å løpe. Siden kjøper faktisk overtar boligen til Leie, lenge før den overtas til Eie, er det god grunn til å presisere i avtalen at reklamasjonsfristene “innen rimelig tid” og reklamasjonsperioden på 5 år, starter å løpe allerede når boligen overtas til Leie. Heller ikke dette er rettslig sett avklart ennå, men flere gode grunner tilsier en slik løsning. 

En annen problemstilling er risikoen for skade på boligen frem til overtakelse til Eie. Etter Bustadoppføringslova og Avhendingsloven går risikoen for skade på boligen over på kjøper fra og med overtakelsen. Det siktes da til normalsituasjonen, hvor det ikke er en leieperiode frem til overtakelsen. Gode grunner tilsier at kjøper overtar risikoen for skade allerede fra og med overtakelsen til Leie. Men her støter vi på reglene i Husleieloven § 5-3, som fordeler ansvaret for vedlikehold, og ansvaret for skader på boligen som ikke er en følge av normal bruk. Det enkleste vil her være å følge Husleielovens regler, og at boligbygger sørger for å ha forsikret boligen frem til kjøper overtar boligen til Eie. 

For Deleie og Eie til Eie, kan samme modell brukes, selv om sameielovens § 8 regler om vedlikehold av sameiegjenstanden kommer inn i bildet.

Kjøpesummen

Vi har ulike modeller for fastsetting av kjøpesummen.

Noen fastsetter kjøpesummen allerede før avtalen om leie blir inngått. Leien dekker deretter selger kostnader til felleskostnader og finanskostnader, samt noe fortjeneste. Når kjøper formelt kjøper boligen betales kjøpesummen. Kjøper vil deretter dra nytte av verdistigningen på boligen gjennom leieperioden.

Andre har valgt ulike modeller for å fastsette kjøpesummen på det tidspunkt kjøper velger å kjøpe boligen. På den måten deler boligbygger og kjøper på verdistigningen. OBOS modellen Deleie og Leie til Eie bruker denne modellen. 

Lengden på leieperioden

Hvor lang leieperioden skal være kan avtales. Det kan avtales tidsbegrensede leieavtaler, og tidsubegrensede leieavtaler.

For utbygger er det mest naturlig å velge en tidsbegrenset avtale, for å på den måten å kunne avbryte leieforholdet når det viser seg at kjøper velger å ikke kjøpe, bare fortsette å leie. For tidsbegrensede leieavtaler må det tas hensyn til Husleielovens regler om slike avtaler, hvor minstetiden er satt til 3 år. Se Husleieloven § 9-3 .  I høringen fra Kommunal- og distriktsdepartementet er det forslag om å sette en makslengde på opsjonen om å kjøpe til 5 år og da bør maks leieperiode også være 5 år. For sikkerhets skyld, bør partene før det er gått 3 år skriftlig erkjenne at opsjonen står ved lag, for å unngå foreldelse. 

Det kan også avtales ikke-tidsbegrensede leieavtaler, men det antas å være mindre ønskelig fra boligbyggers side. 

Det enkle er ofte det beste

Vi har et ordtak som sier at en skomaker skal bli ved sin lest. Det gjelder også for boligbyggere. Det å drive utleie av leiligheter er noe annet enn å bygge boliger. Utleiere må forholde seg til andre regler enn boligbyggere, de må ha en annerledes administrasjon for å følge opp leieavtalene og utleieobjektene. Det å starte med Leie til Eie er ikke noe boligbyggere generelt bør satse på. Men som en nødløsning, hvor boligsalget går senere enn forventet, kan en enkel avtale om Leie til Eie være løsningen. 

De som ønsker å bruke slike modeller i større skala, må i dag bruke Deleie og Leie til Eie, og må forholde seg til en rekke bestemmelser som vi ikke berører i denne artikkelen. 

Avtalemal

Vi har som en konsekvens av behovet hos våre kunder utarbeidet en mal for Leie til Eie. I skrivende stund er lovreglene på området til vurdering i departementet. Det er ventet at nye regler vil påvirke hva som bør avtales. Da vil også vår mal bli justert.

Lurer du på om den kan brukes i ditt prosjekt, ser vi frem til å høre fra deg.