Kontraktstruktur mm – Byggeprosjekter i sameier og borettslag

Sameier og borettslag gjennomfører årlig bygge- og vedlikeholdsprosjekter for betydelige summer. Disse  prosjektene må organiseres på en hensiktsmessig og trygg måte, og da kommer vi med en gang inn på spørsmålet om hvilken kontraktstruktur og hvilke kontraktsvilkår som bør velges.

Kontraktstruktur (organisering av byggekontrakter) vs. kontraktsvilkår

La oss starte med å forklare hva som er forskjellen på kontraktstruktur og kontraktsvilkår.

Kontraktstruktur er måten flere kontrakter er knyttet opp mot hverandre på. Det kan for eksempel være 6 kontrakter i et byggeprosjekt,

• en med arkitekt,
• en med rådgivende ingeniør,
• en med graver,
• en med murer,
• en med elektriker og
• en med snekker.

Hvordan disse skal være knyttet sammen bestemmes av kontraktstrukturen.

Kontraktsvilkår er de konkrete reglene eller vilkårene som legges inn i hver kontrakt. For eksempel reglene om hva entreprenøren skal lever, hvor det skal leveres, når og til hvilken pris. Hva partene har rett og plikt til å gjøre om den andre part misligholder sine forpliktelser osv.

Valget av kontraktstruktur vil automatisk påvirker valget av kontraktsvilkår.

Ytterpunktene hva gjelder kontraktstruktur

Tradisjonelt deles kontraktstrukturene inn i to ytterpunkter:

• Byggherrestyrt entreprise
• Generalentreprise

De senere år har det også dukket opp en gjennomføringsmodell vi kaller samspillsentreprise. Dette kan sees på som en kontraktstruktur, men står litt på siden i forhold til disse to ytterpunktene. Vi kommenterer samspillsentreprisene kort nedenfor.

Byggherrestyrt entreprise

I en byggherrestyrt entreprise inngår alle aktørene kontrakt med byggherre direkte. Byggherren får en direkte kontraktrettslig link til hver eneste aktør i prosjektet. Det betyr at byggherren får direkte forpliktelser ovenfor hver enkelt av aktørene, men også rettigheter. De enkelte aktørene får på sin side direkte rettigheter og plikter ovenfor byggherre.

Dersom byggherre har tilstrekkelig erfaring og kompetanse til å lede byggeprosjektet, er dette ok, og det gir byggherren full kontroll. Men, dersom byggherren ikke har tilstrekkelig forutsetning for å lede byggeprosjektet på denne måten, er det en kontraktstruktur vi ikke anbefaler. Generelt anbefaler vi ikke en slik kontraktstruktur til borettslag og sameier.

Generalentreprise

I en generalentreprise inngår byggherren en kontrakt med en generalentreprenør, som deretter får ansvaret for å inngå kontrakt med de andre aktørene. Kanskje inngår byggherren også en kontrakt med en byggeleder, men det påvirker ikke kontraktstrukturen. Se mer om byggelederen nedenfor.

Dermed får byggherre direkte kontraktrettslig link bare til en av aktørene. Det gjør prosjektet vesentlig enklere å håndtere for byggherre. Generalentreprenøren vil normalt ta seg betalt for å ha kontrakt med – og ansvar for de andre aktørene i prosjektet. Denne merkostnaden er de fleste byggherrene tjent med å ta. I alle fall de som ikke har tilstrekkelig forutsetning for å lede byggeprosjektet i en byggherrestyrt entrepriseform.

Samspillsentreprise

Entreprisemodellen samspillsentreprise er svært spennende og brukes av mange i dag. Det er ikke noe tvil om at samspill som gjennomføringsmodell gir betydelige fordeler, men det må gjøres på riktig måte. Begge parter må vite hva samspillet skal gå ut på i de konkrete prosjektet og det må på plass kontraktsvilkår som regulerer partenes rettigheter og plikter dersom det oppstår tvist. Det er mange og ulike maler for samspillskontrakter tilgjengelig. Men før du bruker noen av dem, må du være sikker på at begge partene forstår den. Det er også viktig at den har de vilkårene dere faktisk trenger. Her må dere søke råd hos de som kan samspillskontrakter.

Les mer om samspillsentrepriser i sameier og borettslag her.

Ulike varianter av byggherrestyrt entreprise og generalentreprise

Ovenfor har vi nevnt ytterpunktene. I praksis ser vi at byggeprosjekter organiseres på mange ulike måter. Byggherren kan for eksempel inngå kontrakt med en graver og en snekker, og overlate til snekkeren å inngå kontrakt med murer, rørlegger og elektriker. Vi har da ikke en ren byggherrestyrt entreprise, og heller ikke en ren generalentreprise. Så lenge byggherren har tilstrekkelig forutsetning for å lede byggeprosjektet slik det organiseres, er det ok. Men en av årsakene til at prosjekter blir dyrere enn planlagt eller at det oppstår tvist, er at byggherrene ikke har klart å følge opp og lede byggeprosjektet godt nok. Vær derfor nøye med å ikke velge en mer komplisert kontraktstruktur enn det byggherren klarer å håndtere.

Hvem skal prosjektere arbeidet?

Et sentralt spørsmål som får betydning for valg av kontraktstruktur, er hvem som skal prosjektere arbeidet.

Prosjektering innebærer å lage en plan for arbeidet. En plan som sikrer at alle krav i lov og forskrift blir oppfylt. Se Teknisk forskrift kapittel 2 og 3.

I praksis kan vi dele opp prosjektering i 5 kulepunkter.

• Å avdekke og tolke alle krav i lov og forskrift og kontrakt som stilles til det ferdige byggverket eller anlegget.
• Å velge metode som sikrer at kravene blir oppfylt
• Å velge materialer som sikrer at kravene blir oppfylt
• Å lage arbeidsbeskrivelse for utførende entreprenør
• Å lage arbeidstegninger for utførende entreprenør

Dersom byggherre ønsker å ta ansvaret for prosjekteringen selv, og med det beholde kontrollen med valg av metoder og materialer, må byggherre enten selv melde ansvar i henhold til Plan og bygningsloven § 20-3 flg., eller inngå kontrakt med noen som kan ta på seg å prosjektere og ta på seg ansvar som prosjekterende mot kommunen.

Les mer om hva prosjektering er her.

Borettslag og sameier har normalt ikke forutsetninger for å prosjektere arbeidet selv og må inngå kontrakt med noen som kan ta på seg et slikt ansvar. Dermed blir det et spørsmål om det skal inngås en kontrakt med en prosjekterende, og en kontrakt med en entreprenør som skal utføre iht. prosjekteringen. Eller om byggherren skal overlate til entreprenøren å inngå nødvendige kontrakter med prosjekterende.

Vi anbefaler alltid at borettslag og sameier overlater til entreprenøren å prosjektere arbeidet. Det blir da opp til entreprenøren om han vil prosjektere selv eller inngå en kontrakt med prosjekterende.

Vår anbefaling går med andre ord i retning av å velge generalentrepriser, hvor entreprenøren får ansvaret for å prosjektere arbeidet.

Byggeleder

Styrene i borettslag og sameier har normalt ikke tid eller forutsetninger for å følge opp byggeprosjekter på en tilstrekkelig måte. De trenger noen som kan hjelpe dem, som de kan støtte seg på. Det er her byggelederen kommer inn i bildet.

En byggeleder er byggherrens hjelper gjennom byggeprosjektet, den som skal følge opp prosjektet økonomisk, fremdriftsmessig og kvalitetsmessig. Byggelederen er byggherrens vakthund ovenfor de andre aktørene. Byggelederen skal for eksempel sjekke at prosjekterende har prosjektert arbeidet, og at utførende utfører iht. prosjekteringen.

Borettslag og sameier engasjerer normalt et rådgivningsfirma i forbindelse med forprosjektet, hvor det vurderes om tiltaket overhodet skal gjennomføres. Rådgivningsfirmaet blir deretter ofte brukt som en byggeleder. Det er ofte lurt og helt ok.

Det er da viktig at rådgivningsfirmaet ikke samtidig får oppgaven med å prosjektere noe av arbeidet. Dersom bygglederen begynner å prosjektere arbeidet, taper byggelederen den uavhengighet vedkommende trenger for å være en god vakthund.

Vær derfor varsom med å la byggeleder få oppgaven med å prosjektere arbeidet som skal utføres.

Kontraktsvilkår i sameier og borettslag

Etter at kontraktstrukturen er bestemt, er det nokså gitt hvilke kontraktsvilkår som skal inn i de ulike kontraktene.

Ønsker byggherre selv å prosjektere arbeidet, skal entreprenørens ansvar begrenses til å utføre det som er prosjektert. Da er normalt Norsk Standard (normalt forkortet til NS) 8405 eller 8406 en god kontrakt. Ønsker byggherre å overlate til entreprenøren å prosjektere, er det NS 8407 som bør velges.

Ønsker byggherre en samspillsentreprise, finnes det ikke noen Norsk Standard kontrakt som kan brukes. Det må i stedet brukes kontraktsvilkår som vi kan finne i ulike maler. Her bør det søkes råd fra noen som kan samspillskontrakter og som kan sette opp en god kontrakt tilpasset ditt prosjekt.

Skal det inngås en kontrakt med en rådgivende ingeniør om prosjektering av jobben, er det normalt NS 8401 eller NS 8402 som bør brukes. Skal entreprenøren engasjere underentreprenører, bør entreprenøren velge mellom NS 8415, NS 8416 eller NS 8417, avhengig av om underentreprenøren skal prosjektere eller ikke. Rørleggere, elektrikere og ventilasjonsentreprenører skal normalt prosjektere eget arbeid, så de bør ha NS 8417 kontrakter med entreprenøren.

Dertil bør det gjerne lages noen spesielle vilkår som regulerer spesielle forhold i hvert enkelt byggeprosjekt. Det er alltid behov for noe skreddersøm i kontraktene.

Byggherrens funksjonskrav og andre krav

Til slutt må vi kommentere viktigheten av at byggherren, på en klar og uttømmende måte må beskriver de funksjonskrav og andre krav byggherren ønsker at entreprenøren prosjekterer og utfører i byggeperioden. Det er kanskje denne beskrivelsen, dette dokumentet, som er det viktigste avtaledokumentet uavhengig av både kontraktstruktur og kontraktsvilkår.

Dersom det ikke er rom for tolkning av kravene, vil så godt som alle innrette seg etter det som står skrevet. Er det rom for tolkning eller det mangler noe, vil entreprenørene jevnt over vurdere om de skal kreve tilleggsbetaling for å levere det byggherren krever. Ofte er slike krav også berettiget.

Legg derfor alltid ekstra innsats i å beskrive byggherrens krav på en klar og uttømmende måte. Da reduserer du farene for tvist vesentlig.

Lurer du på hva som er de vanligste tabbene i byggeprosjekter i sameier og borettslag? Det kan du lese mer om her. 

Lurer du på noen kan du ta uforpliktende kontakt med advokat Bent S. Kverme. Henvendelser er gratis frem til det avtales opprettelse av sak hos oss.

Les mer om hva vi kan tilby som løpende rådgivning eller som kurs i vårt 
Produktark Kurs for styrer i borettslag og sameier RS