Hva er totalentreprise, generalentreprise, byggherrestyrte entreprise mfl

Vi hører ofte argumentet at entreprenøren er totalentreprenør, og da har entreprenøren ansvar for alt. Det beror på en misforståelse, en type misforståelse som kan få alvorlige konsekvenser. La oss derfor forsøke å svare på spørsmålet Hva er totalentreprise, generalentreprise, byggherrestyrte entreprise mfl.

Før vi ser nærmere på hvert enkelt av disse begrepene, er det viktig å merke seg at det ikke er navnet vi bruker som er viktig, det er de konkrete vilkårene som er avgjørende. Vi ser at begrepene ofte brukes på feil måte, og ikke i samsvar med de konkrete vilkårene som er avtalt. Det er derfor farlige å legge avgjørende vekt bare på navnet. 

Byggherrestyrte entrepriser

Det er naturlig å starte med byggherresyrt entreprise. I en byggherrestyrt entreprise, inngår byggherren avtaler med alle aktørene byggherren er avhengig av for å gjennomføre byggeprosjektet. Det kan være arkitekt, rådgivere, byggeleder, graver, murer, snekker, rørlegger, elektriker, ventilasjonsarbeidere osv. osv. I slike prosjekter har byggherren selv ansvaret for å sikre at ansvaret for alt arbeid som må utføres, blir fordelt til noen. Byggherren har selv ansvaret for å administrere, eller koordinere de ulike aktørene. 

Fordelen er at byggherren med det beholder full kontroll over byggeprosjektet. men denne fordelen kommer med en pris. Byggherren har da selv ansvaret dersom arbeidsoppgaver ikke blir fordelt til noen og utført, og byggherren har selv kostnaden og risikoen knyttet til administrasjon og koordinering av aktørene. 

Vi ser oftere at byggherrestyrte entrepriser ender med konflikt, enn generalentreprisene. Forklaringen er da normalt at byggherren ikke har hatt nødvendig kunnskap og erfaring til å beholde alt ansvaret selv. Vi ser det ofte i prosjekter med bygging av boliger, hvor byggherre er en privatperson, som tror han eller hun har nok kunnskap til å håndtere dette selv. 

Generalentrepriser

I entreprisejuridisk teori er det vanlig å beskrive generalentreprisene slik at byggherren avtale med kun med en aktør (generalentreprenøren), som deretter får ansvaret for å inngå nødvendige avtaler med andre rådgivere og entreprenører. Bransjen har imidlertid begynt å bruke uttrykket noe annerledes. Mange bruker uttrykket generalentreprisene om en situasjon hvor byggherren prosjekterer alt arbeid, og inngår avtale med en entreprenør som får ansvaret for å utføre arbeidet, og om nødvendig inngå avtaler med andre rådgivere og entreprenører. 

Bruker vi beskrivelsen vi oftest finner i entreprisejuridisk teori, gir det et bilde av en mye enklere organisasjon enn en byggherrestyrt entreprise. I stedet for å måtte forholde seg til mange aktører, kan byggherren forholde seg til kun en entreprenør. Viser det seg at noe ikke fungerer på det ferdige bygget eller anlegget, kan byggherren holde generalentreprenøren ansvarlig. Det er deretter generalentreprenørens ansvar å finne ut hvem som har skapt feilen. 

Bruke vi uttrykket slik mange i bransjen nå bruker uttrykket, beholder byggherren ansvaret for å prosjektere arbeidet. Det øker risikoen på byggherrens hånd. Viser det seg at bygget eller anlegget ikke fungerer, må byggherren nå finne ut om det er prosjekterende som har skapt feilen, eller om det er generalentreprenøren. 

Dette viser at hovedforskjellen vi forsøker å beskrive, ved å skille mellom byggherrestyrte entrepriser og generalentrepriser, et hvor mange byggherren må forholde seg til før, under og etter byggefasen. 

Siden uttrykket brukes noe ulikt rundt om, er det viktig å ikke bare legge vekt på navnet som brukes, men de konkrete vilkårene som er avtalt. 

Utførelsesentrepriser

Det er byggherren som bestemmer hva som skal bygges. Det er derfor et entrepriserettslig utgangspunkt at dersom det ikke følger av avtalen at entreprenøren skal bestemme hva som skal bygges, så er det byggherrens ansvar å bestemme det. Byggherren har da ikke bare ansvaret for å beskrive de som skal bygges på et overordnet nivå, for eksempel ønsker at det skal bygges en garasje, eller en skole, eller et sykehus. Byggherren må da også bestemme hvilke metoder som skal brukes for sikre at bygget har tilstrekkelig konstruksjonssikkerhet, at det oppfyller alle krav til brann og lyd isolering, at det oppfyller krav til energieffektivitet etc. Det siste kaller vi prosjektering. Se mer om prosjektering i Tek17 kap 2 og 3, samt Sak10 § 12-3 mfl. 

I en utførelsesentreprise sier vi at entreprenøren skal utføre det byggherren har beskrevet og prosjektert. 

Norsk Standard sine kontraktsmaler for utførelsesentrepriser er NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416.

Totalentrepriser

Dersom byggherren ønsker å overlate hele eller det vesentligste av prosjekteringen til entreprenøren, sier vi at entreprenøren er en totalentreprenør. Byggherren må fortsatt bestemme hva som skal bygges, på et overordnet nivå. Men entreprenøren må bestemme hvilke metoder og materialer entreprenøren vil bruke for å sikre at alle kravene i avtalen, lov og forskrift blir oppfylt. 

Bruken av totalentrepriser blir stadig mer populær. Forklaringen er i hovedsak at det blir mer og mer gjennomregulert hvilke krav som stilles til de ferdige byggene, og hvilke krav som stilles til selve byggeperioden. Henynet til miljøet har tvunget frem regler karlegging av ombruk av bygningsmaterialer, gjenbruk og gjenvinning, bruke av produkter og produksjonsmetoder som er miljøvennlige. Hensynet til helse, miljø og sikkerhet har tvunget frem omfattende regler som skal sikre samfunn, miljø og arbeidere mot skade under og etter byggeperioden. Konsekvensen av dette er at det i dag er få byggherrer som har nok kunnskap og erfaring til selv bruke en byggherrestyrt entreprise modell på en trygg måte. Det er tryggere for byggherre å overlate ansvaret for å sikre oppfyllelse av alle slike krav til totalentreprenøren. 

Det er viktig å merke seg at byggherren ikke blir ansvarsfri, selv om byggherren har gitt ansvaret videre til totalentreprenøren. Dette følger både av Plan og bygningsloven og Byggherreforskriften. 

Norsk Standard sine kontraktsmaler for utførelsesentrepriser er NS 8407, NS 8417.

Samspillsentreprise

Samspillsentreprise, samspillsavtale eller samspillskontrakt er en måte å gjennomføre byggeprosjekter på, en gjennomføringsmodell. Ikke et bestemt sett med kontraktsvilkår eller en kontraktsform, slik vi kjenner entrepriseformene totalentreprise NS 8407 og utførelsesentreprise NS 8405.

Gjennomføringsmodellen kan brukes både på totalentrepriser og utførelsesentrepriser, på små og store prosjekter.

Et hovedpoeng med modellen er å slippe entreprenøren og kanskje leverandører inn i prosjektet fra starten. De kan bidra med sin sin erfaring og kompetanse slik at byggherren kan dra nytte av deres ideer om hva byggherren bør, og ikke bør ta med som funksjonskrav og andre krav entreprenøren skal oppfylle i byggefasen. Dette gir mange fordeler, men også farer.

Les mer om samspillsentrepriser her.

Hovedentreprenør

Hovedentreprenør brukes som betegnelse av en entreprenør som har en underentreprenør under seg. Entreprenøren kan ha en NS 8405, NS 8406 eller NS 8407 kontrakt med byggherren, og vil da normalt velge en NS 8415, NS 8416 eller NS 8417 som kontraktsvilkår ned til underentreprenøren. 

Underentreprenør eller underentrepriser

En underentreprenør er som ordet sier, en entreprenør under en hovedentreprenør. Disse vil normalt ha en NS 8415, NS 8416 eller NS 8417 kontrakt opp mot sin oppdragsgiver (hovedentreprenøren)

Sideentreprenør eller sideentrepriser

En sideentreprenør, er en entreprenør i et byggeprosjekt som er sidestilt en annen entreprenør. Dersom byggherre inngår avtale både med entreprenør A og entreprenør B, vil disse entreprenørene være sideentreprenører til hverandre. Når byggherrestyrte entrepriser, vil omtrent alle aktørene være sideentreprenører.

Ansvaret for forhold en sideentreprenør har forårsaket ligger på sideentreprenørens oppdragsgiver, det vil si ansvaret ligger i kontraktslinjen. Har en sideentreprenør skadet en annen entreprenørs arbeid, vil ansvaret for skaden ligge på det første høyere kontraktsledd. I en byggherrestyrt entreprise som eksempel, har byggherren ansvaret for alle skader en sideentreprenør påfører en annen entreprenørs arbeid. Byggherren kan selvsagt holde den sideentreprenøren ansvarlig iht. kontraktsvilkårene mellom byggherren og sideentreprenøren.