Hvordan behandles endringer i en totalentreprise

Reglene om endringer er et viktig punkt i enhver entreprisekontrakt.

Endringsreglene gir byggherren rett til å ensidig pålegge entreprenøren å utføre et annet arbeid eller utføre arbeidet på en annen måte, eller til en annen tid enn det som er angitt i kontrakten. At det forekommer endringer er mer hovedregelen enn unntaket i entrepriser, i alle fall ved byggeprosjekter av en viss størrelse eller omfang.

Det er ofte vanskelig å forutse alle forhold av betydning ved kontraktsinngåelsen av entrepriser. Som oftest må en eller flere arbeidsoperasjoner endres. Det må benyttes andre materialer, eller at en eller flere arbeidsoperasjoner må omlegges. Konsekvensen av dette er gjerne en kostnadsøkning eller en forsinkelse, eller begge deler. Det tradisjonelle tvistetemaet er om pålegget fra byggherren representerer en endring, eller om at det aktuelle arbeidet allerede er omfattet av totalentreprenørens forpliktelser i henhold til kontrakten.

Utførelsesentrepriser

I utførelsesentrepriser, hvor byggherren prosjekterer, er spørsmålet som regel om den utførelse som byggherren krever er beskrevet eller ikke.

Er den beskrevet og derved inngår i avtalen, men entreprenøren ikke har priset arbeidet, går derfor entreprenøren på et tap for den aktuelle arbeidsoperasjonen.
Er den ikke beskrevet, kan entreprenøren påberope seg endring og kreve vederlagsjustering og fristforlengelse så lenge endringen har medført økte kostnader eller hindret fremdriften.

Totalentrepriser

I totalentrepriser vil som regel alle pålegg som kommer fra byggherren etter kontraktsinngåelsen om spesielle krav til utførselen, være endringer.

Dette henger sammen med at det er totalentreprenøren som både prosjekterer og utfører arbeidet i en totalentreprise.
Byggherren har dermed overlatt prosjekteringen til entreprenøren, og entreprenøren skal innfri de funksjonskrav byggherren har satt.

Så lenge kontrakten/funksjonskravene ikke har bundet entreprenøren til en bestemt prosjektering eller utførelse, er det opp til totalentreprenøren å velge hva slags materiale, utførelse og løsning han vil oppfylle kontrakten med, jf. NS 8407 pkt. 14.6.

Byggherrens prosedyre for ønske om endringer

Reglene om endringer er strengt formaliserte og forutsetter tett og rask oppfølging av både byggherren og entreprenøren. For det første kan byggherren utstede en vanlig endringsordre. Dette er skriftlig meddelelse fra byggherren om at det kreves en endring og hva endringen går ut på. Alternativt kan endringen gis i form av et pålegg, såkalt irregulær endring. Sistnevnte går ut på at byggherren gir entreprenøren en arbeidstegning, beskrivelse eller bestemt krav til enten prosjekteringen eller utførelsen.

Entreprenørens prosedyre for mottatte endringer

Når totalentreprenøren mottar et slikt pålegg, har han i utgangspunktet en plikt til å utføre arbeidet uavhengig av om han er i tvil om pålegget representerer en endring eller ikke. Mener entreprenøren at pålegget gjelder et avvik fra det avtalte, eller begrenser hans valgrett etter pkt. 14.6, må han “uten ugrunnet opphold” varsle byggherren dersom han vil påberope seg dette som en endring, jf. totalentreprenørens varslingsplikt i pkt. 32.2 og hvilke følger dette får for partene.

Fristen “uten ugrunnet opphold” er kort, det vil si at entreprenøren bare har noen dager på seg. Dersom det mottatte pålegget er omfattende, løper fristen fra da han burde avdekket at pålegget representerer en endring, ved en vanlig aktsom gjennomgang.

Byggherrens prosedyre på entreprenørens tilbakemelding

Byggherren på sin siden må på tilsvarende måte “uten ugrunnet opphold” svare på entreprenørens tilbakemelding på endringene.

Byggherren har tre alternativer:

Akseptere kravet, og utstede endringsordre.
Unnlate å svare, hvilket innebærer en erkjennelse på at det foreligger en endring eller avslå kravet.

Normalt har byggherren bare 4-5 dager på å svare. Det forutsettes at byggherren kjenner prosjektet godt og ikke trenger lang tid for å vurdere kravet. Unntak fra dette kan være dersom byggherren eksempelvis mottar flere omfattende endringskrav samtidig.

Følgen av manglende tilbakemelding

Dersom noen av partene ikke varsler eller svarer på endringskrav, kan konsekvensen bli rettighetstap i form av preklusjon. Det vil si at entreprenørens krav kan bortfalle på grunn av for sen varsling, eller at et ellers uberettiget endringskrav må aksepteres av byggherren på grunn av for sent svar. Blant annet av denne grunn skal NS 8407 kun benyttes i større prosjekter, hvor partene er profesjonelle og kan håndtere de strengt formaliserte prosedyrene for endringer i standarden.

Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at dersom ingen av partene underveis har forholdt seg til prosedyrereglene, får man gjerne ikke gjennomslag i domstolen der en av partene “plutselig” har begynt å forholde seg til reglene når samarbeidsklimaet surner. Domstolen vil gjerne da legge til grunn at partene i praksis, ved sin konkluderende adferd, har innrettet seg på en annen løsning enn det kontrakten legger opp til.