Overdragelse av festekontrakt

Ved salg av hytte på eiertomt eier du både hytta og tomten og overdragelse skjer ved å utstede et dokument (skjøte) hvor både hytta og tomten overføres til nye eier.

Ved feste blir det litt annerledes ved at du fester (leier) tomta og eier huset som er oppført.

Sånn sett er det to retter som overføres: feste (leie) retten og eiendomsretten. Heldigvis er prosedyren ganske lik. Du kan fortsatt bruke samme skjøte som om du er eier av tomta også. Noen forskjeller er det likevel.

En forskjell er at du i pkt. 1 krysser «ja» i rubrikk «overdragelsen gjelder bygg på festet grunn».

I så fall må du krysse av i rubrikk «Overdragelsen gjelder transport av festeretten.»

Sjekk om kontrakten har klausul som sier f.eks.: «Grunneier skal godkjenne ny fester ved overdragelse av festeretten.»

I så fall må grunneier signere i pkt. 9 i skjøte hvor det står: «Bortfesters underskrift».

Normalt vil grunneier godkjenne ny fester uten innvendinger

Vi ser likevel at grunneiere av og til nekter å godkjenne ny fester. Ofte er grunnen åpenbar: bortfester bruker retten til å prøve å presse opp festeavgiften fordi han synes denne er for lav.

Da er det veldig viktig å være klar over at vi har en bestemmelse i tomtefesteloven § 16 hvor det heter: «Godkjenning til overføring av festerett kan elles berre nektast når det er sakleg grunn til det.»

At fester nekter å øke festeavgiften ved overdragelse er ikke «saklig grunn».

Det samme er tilfelle om grunneier ikke liker trynet på eller har subjektive oppfatninger om ny fester.

Det skal derfor veldig mye til for at en nektelse er «saklig».

Det er også viktig å være klar over at dersom «…. festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve avslag innan to månader etter at det vart søkt om godkjenning, vert samtykke rekna som gjeve.»

Grunneier kan derfor ikke trenere prosessen ved å unnlate å gi samtykke.

En annen situasjon som fortsatt gjelder for ganske mange festekontrakter er at grunneier har forkjøpsrett «ved overdragelse av festekontrakten».

Hvilke konsekvenser det får er avhengig av en tolkning av bestemmelsen i kontrakten.

Står det bare at grunneier har forkjøpsrett vil det si at han har rett til å tre inn i avtalen som er inngått med en utenforstående kjøper.

En slik forkjøpsrett vil dermed ikke få så store konsekvenser.

Andre forkjøpsretter er formulert slik at grunneier har forkjøpsrett til «takst».

Ulempen ved slik forkjøpsretter er at prisen skal fastsettes av en eller tre takstfolk slik at selger ikke får «testet» hytta i markedet.

Det er også viktig å være klar over at forkjøpsrett iht. lov om løysingsretter § 8 ikke kan gjøres gjeldende:

«…overfor ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, eller til nokon annan som i dei siste to åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren»

Avtale om forkjøpsrett ved overdragelse til personer som nevnt er ugyldig.

Forkjøpsrett kan heller ikke gjøres gjeldende når boligeiendom selges ved separasjon eller skilsmisse.

Det er antatt at bestemmelsen også kan brukes ved salg av hytter selv om loven bare sier bolig.