Samspillsentrepriser i sameier og borettslag

Mange velger i dag samspill som gjennomføringsmodell i bygg- og vedlikeholdsprosjekter. Men hva betyr det egentlig og hvilke kontraktsvilkår må være på plass for at samspill som gjennomføringsmodell er trygt for alle involverte? Kan samspillsentrepriser brukes i sameier og borettslag?

Av advokat Bent S. Kverme

Hva er samspillsentreprise eller samspillskontrakt?

La oss starte med å forklare hva samspillsentreprise eller samspillskontrakt er.

Samspillsentreprise, samspillskontrakt eller samspillsavtaler er ikke en bestemt kontraktsform eller bestemte kontraktsvilkår, slik vi kjenner entrepriseformene Totalentreprise NS 8407, Utførelsesentreprise NS 8405 / 8406, eller underentreprisene (NS 8515, NS 8416 eller 8417). Det er mer en måte å gjennomføre bygg og anleggsprosjektet på, en gjennomføringsmodell.

Utførelsesentrepriser

For å sette ting i perspektiv kan vi først beskrive det vi kaller utførelsesentrepriser. Er ikke annet avtalt, skal entreprenøren utføre det byggherren ber entreprenøren om å utføre, forutsatt at det kan gjennomføres i tråd med gjeldende lov og forskriftskrav. Vi snakker da om ren utførelsesentreprise.

Byggherren skal da beskrive og prosjektere arbeidet. Vi kaller dette produksjonsgrunnlaget entreprenøren skal bygge i henhold til. Kravene til prosjektering følger av reglene i Plan og bygningsloven, Teknisk forskrift (TEK17) og Saksforskriften (SAK10).

Byggherrene inngår da ofte avtaler med arkitekt, ingeniører og andre som kan bistå med å beskrive kravene samt velge metode og materialer som sikrer at alle krav i lov, forskrift, offentlige vedtak og byggherrens ønsker blir oppfylt. Til slutt må det lages arbeidstegninger og arbeidsbeskrivelser som entreprenøren skal utføre i henhold til.

Entreprenøren kommer først inn i bildet etter at byggherren er ferdig med å lage beskrivelsen og prosjekteringen.

Totalentrepriser

I totalentrepriser må byggherren må fortsatt utarbeide en klar og uttømmende beskrivelse av de krav entreprenøren skal oppfylle i byggeperioden, men overlater til entreprenøren å prosjektere arbeidet. Da er det entreprenøren som må prosjektere arbeidet før han utfører i henhold til sin egen prosjektering.

I tradisjonelle entrepriseformer slippes entreprenøren inn sent i prosjektet

Et problem med disse tradisjonelle entrepriseformene er at entreprenøren først slippes inn i prosjektet etter at byggherren er ferdig med å beskrive de funksjonskrav og andre krav byggherren ønsker at entreprenøren skal oppfylle. Hadde entreprenøren blitt sluppet inn tidligere, kunne byggherren og entreprenør sammen finne ut hvilke funksjonskrav og andre krav byggherren optimalt sett bør kreve oppfylt.

Dette forsøker vi å gjøre noe med i samspillsentreprisene.

I samspillsentrepriser slippes entreprenøren inn i prosjektet allerede før byggherren har valgt de funksjonskrav og andre krav som skal oppfylles gjennom prosjektet.

Dermed kan byggherren dra nytte av entreprenørens kunnskap og erfaring allerede før han besluttes kravene. Dette gjelder enten byggherren ønsker å prosjektere arbeidet selv, eller la entreprenøren prosjektere arbeidet.

Tidlig involvering av entreprenøren gir mange fordeler, men også farer

Tidlig involvering av entreprenøren gir mange fordeler.

• Byggherren kan dra nytte av entreprenørens kompetanse og erfaring allerede når kravene skal besluttes.
• Entreprenøren får bedre tid til å forstå byggherrens ønsker og behov og de krav byggherren beskriver.
• Entreprenøren før bedre tid til å planlegge sin egen produksjon.
• Partene får bedre tid og forutsetning for å lage en realistisk fremdriftsplan, faktureringsplan og betalingsplan.
• Dette gir til slutt partene et mer bearbeidet grunnlag for å sette riktig pris på jobben.

Selv om fordelene er mange, ser vi også noen åpenbare farer med slik tidlig involvering. De to viktigste er

• faren for at det brukes utilstrekkelige kontrakter og
• faren for uklarhet rundt hvem som har ansvar for hva slik at partene får ansvar de ikke var ment å ha ansvar for.

Viktig med klare og uttømmende kontrakter, regler som fordeler ansvar og risiko

Mange tror at samspill betyr at partene deler på risiko, en form for solidarisk ansvar med hverandre. Det er i utgangspunktet feil. Når vi spør parter om de vil ha ansvar for forhold den andre part tradisjonelt har ansvaret for, for eksempel ansvar for uforutsebare forhold i grunnen eller merkostnader som følge av byggefeil, sier de fleste nei. Likevel mener de at det finnes en form for solidaransvar i samspillsentreprisene. Det er en del misforståelser rundt dette.

Det er med andre ord viktig å avklare hvilken risiko partene ønsker å ha ansvaret for og velge kontrakter og vilkår som fordeler ansvaret slik partene ønsker.

Vi har ikke er Norsk Standard for samspillsentrepriser ennå. I stedet brukes det litt klipp-og-lim fra ulike kontrakter, og mange samspillsentrepriser blir gjennomført med for dårlig, for svak og uklar regulering av partenes rettigheter og plikter. Dette kan føre til at partene får ansvar på områder de ikke forventet å ha noe ansvar.

Skal du inn i en samspillsentreprise må du lese kontrakten nøye, stille deg spørsmålet hvilke vilkår du trenger og se om vilkårene faktisk er tatt inn i kontrakten.

Uklare beslutninger kan likevel gir utilsiktet solidarisk ansvar

Selv om kontrakten er klar og bestemmer hvem som har ansvaret og risikoen for hva, kan partene gjennomføre prosjektet på en slik måte at de likevel får ansvar eller solidarisk ansvar for forhold de i utgangspunktet ikke skulle ha ansvar for. Kall det gjerne rot og uklare beslutninger.

For å unngå dette er det viktig at partene forstår reglene i samspillskontraktene, organiserer arbeidet og treffer beslutninger på en slik måte at intensjonen i reglene blir oppfylt. Vi ser at mange samspillsentrepriser blir gjennomført uten at partene er tilstrekkelig bevist på dette og det er mange som risikerer langt mer ansvar enn det de forutsatte da de starte samspillsavtalen.

Vi kan derfor si at god prosjektledelse er like viktig som gode kontraktsvilkår. Prosjektledelse og gode kontrakter er to likeverdige og viktige suksesskriterier i samspillsentrepriser.

Målpris et nyttig verktøy for å holde kostnader nede, men ikke nødvendig

Målpris er et fenomen som kommer fra samspillsentreprisene. Det er en form for bonus/malus ordning, hvor partene skal dele på merkostnader og besparelser. Tanken er god, men i praksis lurer det mange farer med å bruke målpris.

Det må for det første være klart angitt hvilke kostnadsposter som skal inn i målprisen og som senere skal inn i prosjektregnskapet for å sammenlignes med målprisen. Er ikke dette klart angitt, kan det fort bli tvist rundt hvilke kostnader partene har felles ansvar for å holde nede.

Dernest er det utfordringer knyttet til endring av målpris ved endringer eller uforutsette hindringer. Særlig negative endringer kan skape problemer.

Før partene signerer på en målpris, må partene ha satt seg grundig inn i hvordan målpris bygges opp og endres.

Mange tror at det er nødvendig å bruke målpris for å gjennomføre en samspillsentreprise. Det er feil. Det er fullt mulig å gjennomføre samspill frem til byggherren har klar sin beskrivelse av funksjonskrav og andre krav, og at partene deretter går videre med en fastpris, eller annen prismodell. Det kan ofte være mer hensiktsmessig å velge fastpris fremfor målpris. Vi anbefaler derfor å ikke være for opphengt i det å bruke målpris, men bruk gjerne samspill i fase 1.

Terminologi og fine utrykk

Mange bruker fine ord og uttrykk som «kjennetegn» på samspillsentrepriser, eksempelvis

• «kost pluss»,
• «åpen bok»,
• IDP (Integrated-project-delivery),
• BVP (Best Value Procurement),
• LCC (Life Cycle Cost),
• brukerinvolvering,
• BIM,
• offsite production ,
• lean management,
• industrialisering,
• usikkerhetsanalyse / usikkerhetsstyring.

Dette ord og uttrykk som beskriver ulike arbeidsmetoder det er naturlig å bruke i mange prosjekter, både tradisjonelle entrepriseformer og samspillsentrepriser. De bidrar med andre ord ikke til å definere eller beskrive samspillsentrepriser i seg selv.

Vær derfor varsom med å fokusere på slike ord og uttrykk når du leter etter det som skiller samspillsentreprisene fra andre entreprisemodeller.

Det kan være at du trenger BIM, BVP, Offside Production etc. for å gjennomføre et ditt prosjekt, men i sin enkleste form kan samspillsentreprisemodellen brukes uten alt det som er nevnt ovenfor.

Vi opplever at bruken av slike uttrykk gjør at samspillsmodellen blir oppfattet som mer komplisert og vanskeligere tilgjengelig enn den faktisk er.

Ingen Norsk Standard for samspillsentrepriser

Vi har som nevnt ovenfor ikke en Norsk Standard for samspillsentrepriser ennå. Samtidig finnes det mange kontraktsmaler der ute. De varierer i kvalitet og kompleksitet, og siden vi i dag vet mye mer om hvilke regler som må inn i slike samspillsavtaler og hvilke regler vi ikke trenger, kan vi med sikkerhet si at mang av kontraktsmalene inneholder tekster som trekker fokuset bort fra det som er viktig, ofte er kontraktene unødvendig kompliserte og mangler klare regler som fordeler ansvaret og  risikoen mellom partene.

Det er derfor viktig å velge en samspillskontrakt som inneholder det du trenger, og ikke mer. Ta bort det som gjør at avtalen blir uoversiktlig og unødvendig komplisert.

Kan samspillsentrepriser brukes i sameier og borettslag?

Så til slutt kan vi svare på spørsmålet vi stilte innledningsvis: Kan samspillsentrepriser brukes i sameier og borettslag? svaret er klart ja.

Det er mange fordeler med å bruke samspill som gjennomføringsmodell i slike vedlikeholdsprosjekter. I tillegg til de som er nevnt ovenfor, vil vedlikeholdsprosjektene ofte ha betydelig med usikkerhet i seg. Ved å trekke entreprenør inn tidlig, kan entreprenøren være med på å avdekke mye av usikkerheten allerede før prisen blir satt. Dermed reduseres risikoen i prosjektet og faren for overraskelser reduseres betydelig.

Skal du bruke samspillsentrepriser i sameier og borettslag, bør både byggherre og entreprenør gå gjennom modellen nøye på forhånd, og få en felles forståelse for vilkårene, hva som er målet med prosjektet, oppgavene, og hvordan prosjektet skal organiseres.

Vi bistår i slike prosjekter over hele landet, og bistår gjerne også i ditt prosjekt.

Les mer om hva vi kan tilby som løpende rådgivning eller som kurs i vårt 
Produktark Kurs for styrer i borettslag og sameier RS

Les mer om samspillsentrepriser på www.samspillsentreprise.no.

Lurer du på noen kan du ta uforpliktende kontakt med advokat Bent S. Kverme. Henvendelser er gratis frem til det avtales opprettelse av sak hos oss.