Styrets ansvar i eiendomsselskap

En sentral plikt for styrer i eiendomsselskaper, er plikten til å sørge for at eiendommen drives og er stand i h.t gjeldene forskrifter.

Hva er styrets ansvar?

Det følger for et eiendomsselskap, som for andre selskaper at selskapets virksomhet drives innenfor rammene av gjeldende lov og forskrifter, jfr Aksjeloven § 6-12 ( Asl).

Dette omfatter også en plikt til å sørge for at den underliggende eiendomsmassen er forskriftsmessig.

Hva dette ansvar utgjør varierer, blant annet ut fra omfanget av selskapets virksomhet og antall ansatte.

I selskaper uten ansatte innebærer styrets ansvar at styrets medlemmer selv må ha kunnskap om eiendommen(e) og sørge for at den eller de er i forskriftsmessig stand.

I selskaper som er organisert med daglig leder, og eventuelt også andre ansatte underlagt denne,  er ansvaret delegert jfr Asl § 6-14.

Styret plikter likevel å se til at forvaltningen av selskapets eiendomsmasse er organisert slik at det er ansatte som har nødvendig kunnskap om eiendomsmassen og at det er etablert hensiktsmessige rutiner som sikrer nødvendig oppfølging av forskriftsmessigheten.

Når har styret et slikt ansvar ?

Styrets ansvar for eiendomsmassens forskriftsmessighet gjelder i hele selskapets eiertid, dette inkludert når eiendommen bebygges.

Dette stiller krav til styret i flere faser.

I tilfelle selskapet foretar en utbygning av eiendommen, må styret passe på at det bygges i samsvar med de tekniske forskrifter og de tillatelser.

Ved kjøp er styret ansvarlig for at den aktuelle eiendommen undersøkes for å få klarlagt hvilke forskriftskrav som gjelder og om eiendommen tilfredsstiller kravene.

Avdekkes forskriftsmangler, er styret ansvarlig for å iverksette nødvendige tiltak for å bringe eiendommen i forskriftsmessig stand.

Dersom forskriftsmanglene begrenser adgangen til å bruke eiendommen før de er utbedret, er det styrets ansvar at selskapet avstår fra bruk inntil eiendommen er forskriftsmessig og brukstillatelse er gitt.

I resten av eiertiden må styret passe på at alt er i forskriftsmessig stand, og i tilfelle det tas inn nye leietakere at de driver innenfor gjeldene tillatelser.

I tilfelle en eksempelvis går fra utleie av bolig til kontor, må det søkes ny driftstillatelse og det kommer nye krav til ventilasjon mv.

Hvordan vurderes ansvaret ?

I en aktuell ansvars situasjon er det avgjørende om styrets medlemmer har opptrådt forsvarlig.

Hvis styrets medlemmer ikke har nødvendig kunnskap for å forstå og vurdere forskriftsmessigheten, plikter styret derfor å la seg bistå av fagkyndige.

For styrets medlemmer er det ikke en relevant unnskyldningsgrunn at styremedlemmene selv manglet nødvendige forutsetninger for å forstå forskriftskravene.

Styrets ansvar for forskriftsmangler vil typisk kunne komme på spissen i forbindelse med transaksjoner i eiendommen, som for eksempel kjøp, salg, utleie.

Hva skjer hvis man ikke følger reglene?

Hvis styret har forsømt sine plikter, risikerer medlemmene et erstatningsansvar overfor tredjepart for økonomisk tap påført denne som følge av forskriftsmangelen.

Tapet vil typisk bestå i utgifter til å sette eiendommen i forskriftsmessig stand eller være en følge av redusert eiendomsverdi.

• Ansvar for styrets medlemmer for slikt tap kan variere.
• Aksjeeiere lider tap fordi selskapet har ervervet en eiendom som ikke er forskriftsmessig og av den grunn har en lavere verdi.
• Kjøper av en eiendom fra selskapet er påført et tap fordi eiendommen ikke er forskriftsmessig.
• Leietaker lider tap som følge av forskriftsmangelen, og ikke kan drive som avtalt.

Når blir styret holdt ansvarlig?

Normalt vil krav bli fremsatt mot styret av tredjemann, der selskapet ikke er søkegodt eller avviklet, eller garantitiden for krav under kjøpe- eller entreprise kontrakten er utløpt.

Krav fra aksjonærene vil likevel kunne komme hvis selskapet har lidt et tap, og selskapet fortsatt lever.