Har du ansvar for skade på naboeiendom?

Når eiendommer utvikles oppstår det ofte ulemper og skader på naboeiendom, som kan medføre økonomisk ansvar for utbygger. Tilsvarende vil det også oppstå ansvar når en enkelt leilighet pusses opp i en boligblokk

Spørsmålet som skal behandles er hva slags ansvar utbygger risikerer?

Hva slags skader kan oppstå?

Ved rivning av gamle bygg  og utgravning  en eiendom vil typiske skader på naboeiendommen kunne være setningsskader, masseutglidning og oversvømmelser.

Når man pusser opp en leilighet, kan det tilsvarende skje skader i naboleiligheten, hvis vegger blir fjernet eller man lager nytt badegulv. I tillegg vil det kunne bli  støv og støy, som gjør at nabobygget mer eller mindre ubeboelig i perioder

Hvilke lover kommer til anvendelse?

Naboloven (nabol.) § 2 slår fast at ingen må gjøre eller iverksette noe som urimelig eller unødig, er til skade eller ulempe for naboeiendommene.

Ingen må heller iverksette graving, bygging, sprenging eller lignende uten å sørge for nødvendige tiltak mot utrasing, siging, risting, steinsprut, lufttrykk og annet på naboeiendommene, jf. nabol. § 5.

Det finnes regler for når det kan støyes i de lokale Politivedtektene, Borettslagets vedtekter mv., hvor hovedregelen er at det ikke  skal støyes om natten ( kl 23.00- 07.00).

De lokale helsemyndighetene kan også sette begrensninger for når støyende arbeid kan utføres.

Hva er man ansvarlig for?

Ved overtredelser av naboloven blir den ansvarlige erstatningspliktig, uavhengig av om det er utvist skyld. Dette kalles et objektiv ansvar. Det kan også oppstå ansvar basert på andre regler, men da vil det som regel være et uaktsomhetsansvar, det vil si at det gjort noe feil.

En forutsetning for ansvar er at det årsakssammenheng mellom det som gjøres og skaden.

Det kan noen gang være flere sammenfallende omstendigheter som gjør at det oppstår en skade.  Det kan da være spørsmål om hvilken årsak som er dominerende.

Det er den som krever erstatning som må bevise at det er sammenheng mellom utbyggingen og skaden

Hva kan kreves?

I utgangspunktet kan det kreves retting av mangelen. Dette enten ved at utbygger reparerer eller betaler slik at en kan reparere selv.

I tilfelle skaden ikke lar seg reparere, eller det snakk om ulemper, kan det i stedet utbetales en erstatning. Denne erstatningen kan også være for ikke-økonomisk tap.

I spesielle tilfeller også en andel av den fortjenesten som utbygger får ved å kunne opprettholde tiltaket, særlig hvis fortjenesten er stor.

Hvem er ansvarlig?

Det forutsettes at den som kreves har en tilknytning til eiendommen og det som førte til skaden.

Det vil normalt være byggherren og/ eller entreprenøren, enten hver for seg eller samlet. Dette vil avhenge av avtalen mellom partene, og i hvilken grad instrukser mv er fulgt.

Det bør foretas en grundig vurdering av dette før man evt går til rettssak, hvor det ofte er lurt å ta kontakt med advokat