Gjelder tomtefesteloven for næringstomter?

Det skrives mye i aviser mv om festeavtale og hva som som følger av loven og hva som kan avtales. Det skrives ofte unyansert om dette da det ikke blir skilt mellom feste av tomt for ‘’ bustadhus og fritidshus’’ i forhold til andre bruksområder, som i det følgende kan kalles ‘’næringstomter’’.

Utgangspunktet

Lov om tomtefeste gjelder som et utgangspunkt for alle typer festeforhold.

Dette gjelder for både for gamle avtaler før loven trådte i kraft og for nye, med mindre loven og avtalen sier noe annet jfr §2.

Dette betyr at loven er preseptorisk, som betyr at den ikke kan settes til side, med mindre det er sagt i loven at det kan avtales noe annet. Dette gjelder også for næringstomter.

Tomtefeste defineres som ‘’ leige av grunn til hus som festaren har eller får på tomta’’ jfr § 1, da inkludert bruksrett til området rundt huset som vei, parkeringsareal mv.

I det følgende skal en gå gjennom de reglene i loven hvor det er noe spesielt for næringstomter.Det vil tilslutt også bli gjennomgått en spesielle regel som bare gjelder bustadhus og fritidshus.

Festetiden § 8

Det er som et utgangspunkt avtalefrihet om lengden av festetiden, dette slik at avtalen i h.t. avtalt tid. Er det ikke avtalt noe tid løper den på oppsigelse.

Det er særbestemmelse for avtaler inngått etter tomtefesteloven av 1976, som vil si før 2002, for tomt til fabrikk- eller forretningsbygg, hvor slike av avtaler gjelder for 80 år, med mindre noe annet er avtalt.

Oppsigelse §9

Avtaler etter inngått etter dagens lov kan av begge parter sies opp med oppsigelsesfrist 2 år, hvor det kan avtales ned til 6 måneder.

Regulering av festeavgiften § 15,2 ledd

Utgangspunktet er at festeavgiften reguleres med konsumprisindeksen hvert 10 år, hvor det kan være avtalt regulering hver år.

Det kan avtales regulering på et annet grunnlag,, men det må da klart fremgå av avtalen. Regulering i slike tilfeller vil hvis partene ikke blir enig, kunne fastsettes av retten ved et skjønn, og vil bare gjelde for fremtidig terminer etter at regulering er krevet.

Fysisk råderett over tomten § 16,2 ledd

Loven sier ikke noe om tomten størrelse, slik at dette må leses ut av avtale.

Tomten kan bare brukes i samsvar med formålet med feste, ref avtalen, og må ikke skade eiendom slik at den taper seg for grunneier når den avtalen opphører.

Er avtalen evigvarende gis fester rettigheter som om det var festet for bustadhus og
fritidshus, ref siste setning og da § 16.1. ledd.

Har man rett til å innløse en næringstomt ?

Nei, lovens kapittel VI gjelder bare for bustadhus og fritidshus.

Det betyr at hvis en fester skal ha en innløsningsrett, d.v.s. rett til å kjøpe tomten, må det fremgå av i festeavtalen,eller avtales særskilt senere.

Det kan avtales at dette kapitelet og reglene for fastsettelse av innløsningssummen skal gjelde også for næringstomten.

Hva betyr dette?

Ovennevnte viser at man ved inngåelse av avtaler av næringstomter, må gå nøye gjennom loven og avtalen for begge parter, for at man skal kunne være trygg på sine rettigheter.

For spørsmål hvor loven åpner for at partene kan avtale noe annet, vil loven gjelde hvis ikke noe annet er skrevet.