Leie næringslokale – hva bør du tenke på ?

For del fleste næringsdrivende er leiekontrakten for lokalet en av de viktigste og mest kostbare avtalen etter lønn for de ansatte.

De fleste avtalene bygger i dag på forskjellige variasjoner av standardavtaler , hvor vi skal se på noen viktige punkter.

Hvor lenge skal man leie?

Kontraktene er ofte tidsbestemte, uten mulighet for oppsigelse, med varighet 5 eller 10 år. Det kan skje mye i løpet av slik periode. Det er derfor viktig at bedriften tenker gjennom sine langsiktige behov for lokaler før man binder seg. Kan for eksempel en varighet på ti år erstattes med en mer fleksibel fem års varighet? Med opsjon på fem ytterligere år er mye vunnet for leietaker.

Kan man få opsjon ?

Ønsker leietaker å få en opsjon på forlengelse, er det viktig å være oppmerksom på hvordan opsjonen er formulert. Videre bør man vurdere hvilke vilkår som vil gjelde ved forlengelse. Det gunstigste for en leietaker vil typisk være en rett på forlengelse på samme vilkår (og samme leienivå) som er avtalt for den første perioden. Leietaker kan da avtale at leien justeres for endringer i konsumprisindeksen gjennom leieperioden. Dette gir forutsigbarhet. Utleier vil ofte kreve justering til markedsleie for den nye perioden, som kan være svært usikkert for leietaker.

Hva er leien?

Skal det betales en fast leie per kvm som reguleres med Kpi? Dette vil gi leietaker en forutsigbarhet, men kan bli veldig dyrt hvis bedriften har varierende inntekt.

Restauranter vil ofte kunne at svært varierende inntekter, spesielt hvis deler av lokalet er ute hvor været vil spille inn, derfor velge de ofte en leie basert på omsetning. Dette gjerne med en minimumsleie og så varierende leie etter en omsetnings terskel.

Dette gir leietaker økonomisk fleksibilitet, slik at kostnadene stemmer med omsetningen.

Skal det stilles sikkerhet ?

Leiekontrakter krever normalt sikkerhet for leien, hvor det gjerne stilles depositum eller bankgaranti. 

For leietakere som er del av et konsern kan garanti fra morselskaper være lurt da man sliper å stille arbeidskapital til et depositum elle kostnaden til en bankgaranti.

Hva er felleskostnadene?

Felleskostnader betales normalt også i tillegg til selve leien. Det er viktig å se hva de er og fordelingen av felleskostnader og vedlikeholdskostnader i leiekontrakten. Kostnadsfordelingen følger som regel en brøkfordeling av antall kvadratmeter som leid i forhold til totalarealet i bygget. Det kan være viktig å se om man faktisk har nytte av kostnaden, eks heis hvis man leier på bakkeplan, eller andre fordelinger.