Hva skjer hvis et leid lokale eller bolig ødelegges?

Hvis et leid lokale (utleie i næring) eller en bolig blir ødelagt av brann eller andre årsaker, hva skjer? Har utleier plikt til å bygge det opp igjen? Har leietaker i tilfelle plikt til å flytte inn igjen?

Er det regulert i lov ?

Dette spørsmålet blir delvis besvart i Husleieloven. Loven er ufravikelig for boliger, som betyr at man ikke kan avtale noe som medfører større ulemper for leietaker, bare eventuelt gi bedre rettigheter. Når det gjelder utleie av lokaler er det full avtalte frihet, er det ikke avtalt noe gjelder husleieloven.

Hva sier husleieloven ?

Det følger av Husleieloven § 2-9 at leietaker kan kreve at avtalen oppfylles hvis det ikke medfører urimelig kostnader eller ulemper for utleier. Leietaker kan ikke kreve gjenoppbygging hvis det er umulig å levere som for eksempel etter en brann hvor boligen har blitt ubrukelig. Loven regulerer ikke noe mer om dette, som medfører at det kan bli mye diskusjon.

Hva sier standardavtalene?

Spørsmålet synes ikke å være behandlet i avtalen for bolig, slik at det lovens tekst som gjelder. Det kan i enkelte tilfeller være lurt å ta med noe om dette i avtalen, spesielt hvis boligen er spesialtilpasset leietakers behov eller ønsker.

For vanlig avtale om lokaler finner man for eksempel denne teksten: “Blir leieobjektet ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet kan utleier erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen”. Dette gir utleier mulighet til å bestemme.

Hva bør avtales ?

Hvis lokalet er spesialtilpasset til leietakeren eller beliggenheten gjør at det ikke er kurant å leie ut arealene på tilsvarende leienivåer etter gjenoppbygging, må utleier sikre seg. I bransjestandarden for «bare house» -leieavtaler og i nybygg standarden ligger det bestemmelser inne som standard. I andre standarder kan en finne som et alternativt vedlegg.

Hvorfor er det viktig?

Utleier og banker mv. vil ofte være opptatt av dette i forbindelse med finansiering og da fremtidig leieinntekter før man starter arbeidet med en gjenoppbygging. Det bør avtales at utleier kan kreve at leietaker fortsetter leieforholdet når bygget er ferdig gjenoppført.

Leietaker bør da kreve følgende:

• En frist for å få avklart om det skal bygges opp igjen.
• En frist for hvor lang tid et tar til innflytting.
• At utleier skaffer alternativ i perioden.
• Hvem som skal ta flyttekostnader mv.

Det er viktig å prøve å få en balansert avtale som er forutsigbare for begge parter.

Hva kan gjøre hvis det ikke er avtalt noe?

For boliger og lokaler er det regulert i husleieloven § 2-12 som gir leietaker rett til å heve leieavtalen hvis utleier ikke kan levere. Dette betyr at man ikke kan heve etter at lokalene er overtatt ( fått tilgang til lokalene).