Når skal det gjøres fradrag for standardheving?

Høyesterett har i dom inntatt i HR-2017-1073-A avsagt en avgjørelse som kan føre til at også mindre krav om prisavslag må aksepteres av selger. I dommen ble det fremsatt krav om prisavslag grunnet mangler på et bad. En utbedring ville resultere i at kjøper fikk et bad med lengre levetid og bedre kvalitet enn hva som var utgangspunktet for kjøpet – såkalt standardheving.

Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om det ved vurderingen av om eiendommen var i “vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva ellers”, skulle tas hensyn til standardhevingen.

Ankemotparten anførte at standardhevingsfradraget i stedet skulle foretas i forbindelse med utmålingen av selve prisavslaget etter avhl § 4-12.

Når skal standardhevingsfradraget gjøres?

Det foreligger bred enighet om at det ofte skal gjøres et fradrag for standardheving i mangelssaker knyttet til kjøp av brukt bolig. Spørsmålet er imidlertid når standardhevingsfradraget skal gjøres. Loven, forarbeider og rettspraksis gir ikke klare holdepunkter for en løsning på dette spørsmålet. Det fremgår av bestemmelsens ordlyd at det skal det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt – det vil si en helhetsvurdering som består av et kvalitativt og et kvantitativt element.

I rettspraksis har Høyesterett tidligere uttalt at bestemmelsens kvantitative element vil være oppfylt der utbedringskostnadene ligger i det øvre sjiktet av 3-6 prosent av kjøpesummen – den såkalte prosentlæren. Vurdert etter prosentlæren, kom saken her i en gråsone: Totale utbedringskostnader oppfylte vilkårene i prosentlæren med 5,5 prosent, mens kostnadene med standardhevingsfradrag utgjorde kun 3,6 prosent av kjøpesummen – sistnevnte taler isolert sett mot at vilkåret om ”vesentleg ringare stand” er oppfylt.

Konklusjonen til Høyesterett – tidspunktet fastslås

Høyesterett kom til at vurderingen av om eiendommen er i “vesentlig ringare stand” tar utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Det må derfor vurderes hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente.

Høyesterett konkluderte med at utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og omfanget av avviket. Det skal ikke gjøres fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning.

For å beregne om mangelen oppfyller vilkåret om ”vesentleg ringare stand”, skal totale utbedringskostnader legges til grunn.

Betydningen for pågående og fremtidige saker

Denne saken vil kunne ha betydning for pågående og fremtidige tvister, da avgjørelsen i praksis betyr at flere forhold enn tidligere kan gi grunnlag for prisavslag. Det presiseres imidlertid at det fortsatt skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering.

Bistand til å fremsette krav om prisavslag

Ovennevnte problemstilling er komplisert. Har du spørsmål om standardhevingsfradrag, reklamasjon eller andre fast eiendoms spørsmål, ta kontakt med våre erfarne advokater for å undersøke om du har et krav om prisavslag i tråd med den nye rettspraksisen.