Dokumentavgift ved oppløsning av sameier

Innledning

Dokumentavgiften har de fleste et forhold til, da svært mange nordmenn har kjøpt og solgt bolig en eller flere ganger.

Dok.avgiften var nok opprinnelig ment å dekke statens kostnader ved tinglysing av dokumenter. Pr i dag er kun en særskatt til fordel for staten, mens kostnadene ved tinglysing dekkes (delvis) av tinglysingsgebyrene.

Dok.avgiften har stått urørt i lang tid, på 2,5 %. Beregningsgrunnlaget er eiendommens salgsverdi. Det vil i de fleste tilfeller si oppnådd salgssum. Har eiendommen blitt overført ved testament, overdratt ved et gavesalg internt i familien eller på annen måte overført utenfor det åpne marked må salgsverdien anslås.

Det kreves ikke fremlagt takst eller annen sakkyndig verdsettelse av eiendommen, selgers skjønn er i utgangspunktet tilstrekkelig.

Det finnes enkelte lovbestemt unntak fra plikten til å betale dok.avgift, f.eks. overføringer mellom ektefeller ved død eller skilsmisse, overføring mellom samboere ved samlivsbrudd, etc.

Nedenfor skal vi se spesielt på de reglene som gjelder ved oppløsning av sameier.

Særregler ved oppløsning av sameier

Med sameier siktes det her til såkalte tingsrettslig sameier som reguleres av sameieloven av 18.06.1965. Artikkelen gjelder følgelig ikke direkte for eierseksjoner som reguleres av eierseksjonsloven.

Det er nok mange som er part i et tingsrettslig sameie uten at de har reflektert så mye over akkurat det. Et klassisk tilfelle er søsknene som arver familiehytta fra sine foreldre, og blir sittende som sameiere i denne med en ideell andel hver. Mange synes dette er en vanskelig situasjon, og ikke sjelden velger sameierne å løsne opp i situasjonen ved at én av sameierne kjøper ut de andre.

I så fall får vi et spørsmål om hvordan dokumentavgiften skal beregnes. Dokumentavgiftsloven § 7, femte ledd fastslår følgende:

Ved oppløsning av sameie beregnes avgiften av salgsverdien av fast eiendom som den enkelte sameier erverver hjemmel til ut over verdien av den ideelle andel han hadde i sameiet.

Dette betyr at der A, B og C eier en eiendom med en ideell tredel hver, sameiet oppløses og A blir eier av hele eiendommen alenealene, skal dok.avgiften ikke beregnes av  salgsverdien for hele eiendommen, kun for de 2/3 som A ikke var eier av fra før.

Denne forholdsmessigheten fremstår som svært rimelig.

Den nevnte lovbestemmelsen gjelder forutsetningsvis der sameierne eier hver sin ideelle andel i en  og samme eiendom – dvs samme gårdsnummer (gnr) og bruksnummer(bnr).

ut fra mer eller mindre tilfeldige historiske årsaker vil et sameie noen ganger bestå av flere bnr. Dersom A ønsker å løse ut B og C fra ett av disse bnr. vil lovbestemmelsens ordlyd tilsi at A bare kan trekke ut verdien av sin ideelle tredel av spesifikt det bnr. han løser ut.

Høyesterett har imidlertid tolket loven slik at der A løser ut B og CV fra ett av bnr i sameiet skal han kunne trekke fra verdien av sin ideelle eierandel, i hele sameiet, altså alle bnr, før man kommer til et nettobeløp det skal svares avgift av. Dette vil nok ofte lede til at fradraget blir så vidt høy at det overstiger verdien av de andelene som her og nå overtas, slikt det heller ikke blir noe grunnlag for dok.avgift.

Kartverket vil normalt bestrebe seg på å finne den løsningen som er gunstigst for partene, men man kan likevel ikke forvente at Kartverkets saksbehandlere vurderer hver enkelt sak med sikte på å avdekke om det finnes en bedre vei til mål enn den «kundene» velger selv.

Som det fremgår er det en rekke unntak fra hovedregelen om dok.avgift, og det er forskjellige grunnlag å oppnå avdragsfrihet på.  Her kan du har mye å spare på å få bistand til å strukturere eiendomstransaksjonen på optimal måte.

Fast eiendom er ett av våre hovedsatsingsområder, og jeg har arbeidet innenfor en rekke felter   på dette området – kjøp og salg av eiendom og eiendomsselskap, etablering av skreddersydde selskap for utvikling og utbygging , saker vedrørende eierseksjonsloven, borettslagsloven, sameieloven, mv.

Ta kontakt for en hyggelig og uforpliktende prat, for å se hva vi kan bidra med slik at kan realisere din planer og ønsker.