Hva er forkjøpsrett ved salg av eiendom?

I forbindelse med salg av eiendommer eller deler av disse, dukker det av og til opp at noen har en forkjøpsrett. Dette kan da medføre at en som byr ikke får kjøpt, selv om en har levert det høyeste budet.

Forkjøpsrett er en rett til å tre inn i en avtale, til den pris og de betingelser som er oppnådd ved et salg. Det er viktig å huske at reglene kun gjelder ved salg, ikke ved overdragelse, ved arv, eller lignende. Det kan dukke opp forkjøpsrett ved andre avtaler enn ved salg av fast eiendom også, som for eksempel ved salg av aksjer. Dette skal vi imidlertid ikke komme inn på her, selv om reglene i prinsippet langt på vei er de samme.

Når oppstår forkjøpsrett?

Det vil kunne være flere situasjoner ved salg at det oppstår forkjøpsrett. Ulike situasjoner kan være ved salg av:

• Andel av sameiet, hvor det følger av sameieloven  § 11 at de andre sameierne har forkjøpsrett.
• Andel i borettslag, hvor boligsameie eller andre har forkjøpsrett som følger av vedtektene.

I andre tilfeller kan det for eksempel være avtalt mellom søsken i forbindelse med salg av hytte eller fritidsbolig. Forkjøpsretten kan gjelde hele eiendommen, deler av den eller en rettighet. Med rettighet menes for eksempel parkeringsrett, som ikke er bundet opp til selve eiendommen. Det kan også være en nabo som har forkjøpsrett ved salg av hele eller deler av tomt.

Hvordan ser man om det kan være forkjøpsrett?

Hvis det gjelder salg av hele eiendommen, ikke sameie, vil avtalen som regel være tinglyst og fremgå av grunnboken – alternativt av vedtektene. Det er ikke krav om at retten er tinglyst.

Hva sier sameieloven?

Utgangspunktet er at de andre sameierne har forkjøpsrett etter sameieloven. Denne retten kan fravikes ved en avtale eller begrenses ved at retten ikke gjelder innenfor spesielle områder, eksempelvis ved salg innen familien. Det kan videre avtales nærmere hva som skal betales mellom partene.

Er forkjøpsretten en heftelse?

Retten vil være prisdempende ved et fremtidig salg, og kan medføre at noen ikke legger inn bud fordi de tror at noen vil benytte seg av forkjøpsretten. Derfor er det viktig å lage en sameieavtale som regulerer så mye som mulig, for å ivareta alle interesser. Det kan også være at prisen skal være lavere enn markedet forøvrig, for at hytta skal bli i familien.

Hvordan skjer forkjøpsrett?

Hvis det ikke følger noen spesielle regler i avtalen, følger man reglene i løsningsrettsloven. Etter løsningsrettsloven § 10 kan selgeren gi de øvrige sameierne et forhåndstilbud. Hvis de da sier nei, kan man selge fritt til andre for samme pris og betingelser eller høyere. Tilbudet må være skriftlig, med en frist til å akseptere på to måneder. Hvis dette ikke gjøres, eller en får tilbud til lavere pris eller andre betingelser, må tilbudet legges frem for de andre sameierne på nytt. Dette betyr at en budgiver må være bundet mer enn to måneder.

Foreldelse

Det følger av løsningsrettsloven at avtalt forkjøpsrett automatisk bortfaller etter 25 år. Dette gjelder ikke lovbestemte forkjøpsretter.