Husleie etter samlivsbrudd

Publisert i Ekteskap, Samlivsbrudd, Samlivsbrudd.

Et samlivsbrudd medfører normalt at en av partene flytter ut av felles bolig. Ofte er partene enige om at den ene blir boende og kjøper ut den andre. Andre ganger er det mest hensiktsmessig at boligen blir solgt på det åpne markedet. I begge tilfeller kan det gå noe tid fra den ene parten flytter ut, til overtakelse finner sted. Hvordan skal den som flytter ut kompenseres for dette? Kan det kreves husleie?

Hovedregel

Ekteskapsloven § 68 gir en ektefelle bruksrett til felles bolig etter et samlivsbrudd, dersom det foreligger særlige grunner. Bestemmelsen angir at dersom boligen helt eller delvis eies av den ektefellen som flytter ut, kan denne kreve vanlig markedsleie fra den ektefellen som blir boende.

Leien skal nedsettes forholdsmessig, dersom boligen eies av begge ektefeller i fellesskap. Det betyr at dersom ektefellene eier boligen 50/50, kan utflyttet ektefelle kreve 50 % av alminnelig markedsleie. Hva som er «alminnelig markedsleie» vil blant annet avhenge av boligens størrelse, lokasjon og teknisk stand. Partene kan selv bli enige om en pris, eller så kan estimater hentes fra Statistisk sentralbyrå, eiendoms- eller utleiemeglere eller fra Finn.no.

Merk at ekteskapsloven § 68 kun gjelder for ektefeller. Det er likevel sikker rett at tilsvarende regel også gjelder for samboende. En rett til å ta over felles bolig er for samboere lovfestet på nærmere vilkår i husstandsfellesskapsloven § 3.

Husleie beregnes fra kravet fremsettes

En veldig viktig faktor å være oppmerksom på er at husleiekravet ikke har tilbakevirkende kraft. Husleiekravet starter altså ikke å løpe, før den utflyttede parten fremsetter krav om det. Dette gjelder selv om det er helt på det rene hvilken dato utflyttingen fant sted. Det gjelder ingen formkrav til hvordan kravet fremsettes. Som i rettslig tvister generelt er det likevel en fordel at kravet fremsettes skriftlig, slik at det kan bevises hvilken dato det ble fremsatt i etterkant.

Ansvar for løpende inntekter og utgifter

Inntil boligen er solgt til den andre parten eller på det åpne markedet, fortsetter partene å være sameiere. Sameieloven vil regulere rettsforholdet mellom partene, hvilket innebærer at begge to har krav på inntekter og ansvar for de utgifter som måtte påløpe frem til overtakelsen. Dette gjelder typisk husleieinntekter fra hybel, lånekostnader, kommunale avgifter, forsikringspremie mv. Et skille må imidlertid trekkes mellom faste og variable kostnader. Variable kostnader som kun knytter seg til bruken av boligen, vil normalt måtte bæres av den av partene som blir boende. Typiske eksempler er strøm og internett/TV.

Fraflyttet eiers bruk

Det foreligger ingen klare regler på om, eller i hvor stor grad, den parten som fra flyttet ut kan bruke boligen i perioden frem til den blir overtatt av den andre parten eller solgt til utenforstående. Utgangspunktet må imidlertid være at den parten som blir boende må ha eksklusiv bruksrett, før den som har flyttet ut kan kreve husleie. Det kan vanskelig kreves at alle eiendeler flyttes samme dag som husleiekravet fremsettes, men det kan være lurt å gi fra seg alle nøkler osv. Dersom den som har flyttet ut bruker uforholdsmessig lang tid på å hente personlige eiendeler og/eller tilbringer tid i boligen uten avtale, kan det tale for at det ikke har skjedd en reell flytting i formell forstand.

Trenger du advokat?

Har du opplevd et samlivsbrudd og lurer på hvem som skal bli boende? Har du spørsmål om husleie etter et samlivsbrudd? Advokatene i Langseth Advokatfirma DA har lang erfaring med å løse kompliserte skifteoppgjør, både i og utenfor domstolene. Kontakt oss for en vurdering av din sak.

Vederlagskrav ved samlivsbrudd mellom samboere

Publisert i Samboere, Samboere, Samboere, Samboere, Samboere.

Ved samlivsbrudd mellom samboere oppstår det ofte spørsmål om en samboer har krav på vederlag fra den andre samboeren.

Dette kan for eksempel være begrunnet med at den ene har investert midler eller nedlagt arbeid på en fast eiendom som tilhører den andre, eller at den ene har investert mer i en eiendom som tilhører begge.

Det følger av rettspraksis at en samboer kan ha rett til vederlag fra den andre ved samboerskapets opphør. Dette er ikke en lovfestet rett og et vederlagskrav må derfor baseres på alminnelige berikelses- og restitusjonsprinsipper i tillegg til rene rimelighetsbetraktninger. For å bli tilkjent et vederlagskrav må den ene samboeren ha tilført den andre en betydelig økonomisk fordel, i form av berikelse eller besparelse. Denne økonomiske fordelen vil være bestemmende for det maksimale kravet man kan bli tilkjent.

Et vederlagskrav må beregnes noe skjønnsmessig og det er derfor naturlig å ta utgangspunkt i hvilke beløp den som krever vederlag har bidratt med. I tillegg må man verdsette verdien av det arbeid samboeren har bidratt med ved egeninnsats på eiendommen.

Dersom begge samboere eier eiendommen med en halvpart hver, har rettspraksis lagt til grunn at vederlagskravet må fastsettes med utgangspunkt i halvparten av det investerte beløp. Dette er begrunnet med at den samboeren som har investert mer enn den andre allerede har fått fordelen av investeringen ved å eie halvparten av eiendommen.

Høyesterett  har i en dom fra 2011 lagt til grunn at den som krever vederlag ikke skal godskrives den verdistigning på eiendommen som kan tilskrives inflasjon og alminnelig markeds-og prisutvikling.   https://lovdata.no/avgjorelse/hr-2011-1739-a

Dette i motsetning til vederlagsregelen i ekteskapslovens § 73, hvor den ytre rammen for vederlaget er den samlede verdiøkningen, herunder inflasjonsgevinst og samfunnsskapt verdistigning. Denne forskjellen kan i enkelte tilfeller gi urimelige utslag for den samboer som krever vederlag og Høyesterett åpnet derfor i nevnte dom for at det kan tenkes unntak.

I dom  av 27.01.2022 fra Borgarting lagmannsrett https://lovdata.no/avgjorelse/lb-2021-47169 , konkluderte retten med at det var grunnlag for et slikt unntak.

Med utgangspunkt i at det nominelle beløpet var på ca 3 millioner kroner ble vederlagskravet skjønnsmessig fastsatt til kr 4, 5 millioner kroner. Lagmannsretten la her bla vekt på at den som krevde vederlag hadde investert et betydelig større beløp enn den andre i eiendommen og at det hadde vært en betydelig inflasjon og verdistigning i perioden.

Skrevet av

Else-Marie Merckoll

Advokat/Partner

Vederlagskrav samboere

Publisert i Vederlagskrav.

Ved et samlivsbrudd skal det skje et økonomisk oppgjør. Hva skjer dersom det er din samboer som eier alle vesentlige eiendeler. Står du på bar bakke? Eller finnes det likevel en mulighet? Når er det mulig å fremme et vederlagskrav?

Hvilken lov gjelder?

Når ektefeller går fra hverandre, er det regulert i ekteskapsloven hvordan det økonomiske oppgjøret skal skje. Tilsvarende lovverk finnes ikke mellom samboere. Det finnes noen få regler i sameigelova, men i all hovedsak er det domstolene om har utformet reglene for fordeling av eiendeler ved samlivsbrudd mellom samboere.

Betydningen av samboeravtale

Hvis dere har inngått en samboeravtale, er utgangspunktet at denne regulerer hvem som eier hva ved et samlivsbrudd. Dersom den viser seg å være sterkt urimelig, kan det være mulig å få satt den helt eller delvis til side.

Hvem eier hva hvis vi ikke har samboeravtale?

Utgangspunktet for samboere uten samboeravtale, er at hver eier det man selv erverver. Eiendeler man erverver i fellesskap, eies i sameie. Sameieandelene fastsettes ut fra den enkeltes bidrag til ervervet.

Som direkte ervervsbidrag regnes egenkapital, ansvar for eller nedbetaling av lån. Også oppgradering av en bolig kan regnes som direkte bidrag. Også indirekte bidrag, som for eksempel omsorg for felles barn kan i noen saker bli av betydning.

Når er det mulig å fremme vederlagskrav?

Det kan tenkes at du har bidratt til økonomien i samboerskapet direkte eller indirekte uten at det har gitt deg eierandel. Da kan det tenkes at du kan fremme et såkalt vederlagskrav. Vilkåret er at du har bidratt vesentlig til berikelse eller besparelse for din samboer. I tillegg må det være rimelig. Et eksempel kan være dersom du har hatt hovedansvar for hjem og barn i en lang periode slik at din samboer har fått muligheten til å jobbe mye og dermed har skaffet seg betydelige verdier. Din innsats kan dermed ha gitt samboeren din vesentlig berikelse. Har samboerskapet vært langvarig, vil det gjøre et vederlagskrav mer rimelig. Et annet eksempel er dersom du har bidratt med mye egeninnsats for å øke verdien på din samboers faste eiendom.

Trenger jeg advokat?

Husk at de pengene du får med deg etter samlivsbruddet kan være viktig kapital når du skal reetablere deg alene. Det kan i en slik livssituasjon være en god investering å la en advokat, som virkelig behersker disse reglene, sjekke om det finnes mulighet for å fremme et vederlagskrav.

Audun Lillestølen

Advokat (H)

Artikkelforfatteren er advokat med møterett for Høyesterett. Han har arbeidet med saker knyttet til økonomisk oppgjør etter skilsmisse og samlivsbrudd i mer enn 20 år.

Samlivsbrudd samboere – hvem eier hva?

Publisert i Samlivsbrudd.

Ved et samlivsbrudd skal det skje et økonomisk oppgjør. For ektefeller er mange sider ved et slikt oppgjør regulert i ekteskapsloven . For samboere som går fra hverandre er forholdene i liten grad lovregulert. Nedenfor får du vite mer om hvem som eier hva i et samboerskap.

Samboeravtale

Hvis dere har inngått en samboeravtale, er det denne som gjelder. Ved fordeling av verdier og gjeld må du ta utgangspunkt i hva som er avtalt. Ofte dekker ikke samboeravtalen alt. Utenfor avtalen blir reglene nedenfor avgjørende.

Hvem eier hva?

Utgangspunktet for samboere uten samboeravtale, er at hver eier det man selv anskaffer seg. Det betyr at hvis du har kjøpt en bil og du har brukt dine egne penger til egenkapital og du alene har tatt opp billånet og du alene betaler på dette, er bilen i utgangspunktet din alene.

Eiendeler dere har anskaffet i fellesskap, eies i sameie. Sameieandelene fastsettes ut fra den enkeltes bidrag til ervervet. Det betyr at dersom bilen kostet NOK 500.000,-, og du hadde egenkapitalen stor NOK 250.000,- og resten ble finansiert ved lån begge er ansvarlige for å betale like mye på, utgjør din eierandel ¾. Du eier altså ½ fordi du hadde egenkapitalen, og ¼ for den lånefinansierte delen. Samboeren din eier bare ¼ og det er fra den lånefinansierte delen.

Eksempelet med bilen forutsetter at samboerne er ansvarlige for halvdelen av billånet hver. Er ikke lånet nedbetalt, vil dere altså være ansvarlige for halvdelen av restlånet hver. La oss tenke oss at bilen ved samlivsbruddet er verdt NOK 400.000,- og at restlånet utgjør NOK 100.000,-. Du eier altså ¾ og det tilsvarer NOK 300.000,-. Du er ansvarlig for halvdelen av restlånet. Det vil si NOK 50.000,-. Din nettoverdi utgjør altså NOK 250.000,-. Samboeren din eier ¼ av NOK 400.000,- altså NOK 100.000,- og er også ansvarlig for NOK 50.000,-. Nettoverdien hans / hennes utgjør altså NOK 50.000,-.

Dersom du ønsker å overta bilen, kan dette for eksempel skje ved at du betaler NOK 50.000,- til samboeren din, og overtar ansvaret for hele restgjelden.

Er det bare egenkapital og lån som betyr noe?

I eksempelet ovenfor med bilen er egenkapital og lån ervervsbidragene. Dette er den direkte finansieringen og kalles direkte ervervsbidrag. Men hva med den som kanskje har dekket mer enn sin halvpart av husholdningsutgifter og ferier, eller hva med den som har tatt mer enn sin andel av husarbeid og omsorg for felles barn? Dette kalles indirekte ervervsbidrag.

Det finnes eksempler på at indirekte ervervsbidrag har blitt medregnet ved beregning av eierandel. Det er særlig aktuelt ved bolig og ved lengre samboerskap.

Trenger jeg advokat?

Husk at de pengene du får med deg etter samlivsbruddet kan være viktig kapital når du skal reetablere deg alene. Det kan i en slik livssituasjon være en god investering å la en advokat, som virkelig behersker disse reglene, sjekke at du får med deg det du har krav på. Det er mye vanskeligere å rette opp en eventuell skjevhet senere.

Audun Lillestølen

Advokat (H)

Artikkelforfatteren er advokat med møterett for Høyesterett. Han har arbeidet med saker knyttet til økonomisk oppgjør etter skilsmisse og samlivsbrudd i mer enn 20 år.

 

Samboeres rett til å sitte i uskifte

Publisert i Ukategorisert.

Å sitte i uskiftet bo vil si at arveoppgjøret etter avdøde utsettes. Ordningen med uskiftet bo har lenge vært vanlig for ektefeller, og reglene i arveloven legger godt til rette for at lengstlevende ektefelle skal kunne sitte i uskifte med alt avdøde etterlater seg.

Det blir stadig mer vanlig å leve sammen i samboerskap, men mange tenker ikke over at reglene om uskifte ikke er like for ektefeller og samboere.

Absolutt vilkår om felles barn for samboeres rett til uskifte

Det er kun den som var samboer med avdøde ved dødsfallet og som har, har hatt eller venter barn med avdøde som har rett til å sitte i uskifte.

Det kreves at samboerskapet besto på dødsfallstidspunktet. Videre er det en forutsetning at samboerne har, har hatt eller venter barn. Barnekriteriet er absolutt. Barnløse samboere kan ikke gi hverandre rett til uskifte i testament eller ved samtykke fra avdødes øvrige arvinger.

Hvis samboere uten felles barn ønsker å sikre hverandre økonomisk, må de gi hverandre rettigheter i et testament.

Krav om samtykke fra særkullsbarn

I motsetning til felles barn, kan særskilte livsarvinger (særkullsbarn) kreve at skifteoppgjøret etter avdøde skal gjennomføres. Dersom avdøde har særkullsbarn, må disse altså samtykke til at gjenlevende samboer skal kunne sitte i uskifte.

For samboere med særkullsbarn, kan det være lurt å ha tenkt gjennom dette. En mulig løsning kan være å innhente forhåndssamtykker til uskifte fra særkullsbarna på forhånd. Innhenting av forhåndsamtykker gir en fin anledning til å diskutere temaet og ønsket om uskifte med barna. Forhåndssamtykker gir også forutsigbarhet for samboerne.

Hvilke eiendeler kan en samboer sitte i uskifte med?

Etter arveloven kan gjenlevende samboer sitte i uskifte med:

  • Felles bolig og innbo
  • Felles fritidseiendom og innbo
  • Felles bil

Øvrige verdier vil fordeles mellom avdødes arvinger i henhold til reglene i arveloven eller eventuelt i samsvar med avdødes testament.

Kan samboerens rett til å sitte i uskifte utvides?

Dersom samboerne har rett til å sitte i uskifte etter hverandre, er det mulig å bestemme at samboerens rett til uskifte også skal omfatte også andre eiendeler enn det som følger av loven, det vil si felles bolig med innbo, felles bil og felles fritidseiendom med innbo. Utvidelse av samboers rett til uskifte må skje i testament.

Kan det gjøres begrensninger i samboers rett til uskifte?

Det er også mulig å begrense samboeren rett til å sitte i uskifte.  Retten til å sitte i uskifte kan enten begrenses til kun å gjelde enkelte eiendeler eller elimineres helt. Slike begrensninger må gjøres i testament. For at et slikt testament skal binde den lengstlevende samboeren, må den lengstlevende samboeren ha fått kunnskap om testamentet før førstavdøde samboers død.

 

 

Vårt arbeid reflekterer våre verdier

Adresse:

Langseth Advokatfirma DA
Haakon VIIs gt. 2, 8 etasje
Postboks 1371 Vika
0114 Oslo

Telefon

E-post