Har jeg krav på prisavslag ved mangler i min bolig?

Når kan jeg kreve prisavslag?

Det er et stort antall boligkjøpere som oppdager at boligen avviker fra det som ble avtalt, enten ved det er gitt uriktige/manglende opplysninger eller at boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen kunne forvente.  Prisavslag kan kreves hvis det er en mangel jfr av  avhendingsloven kapitel 3,

Ved at det avdekkes mangler har kjøperen adgang til å kreve flere typer misligholdsbeføyelser – som  retting, prisavslag eller heving, nærmere beskrevet i avhendingsloven kapitel 4. Denne artikkelen vil i det følgende handle om prisavslagskravet avhendingsloven § 4-12.

Første steget er å reklame  avhendingsloven § 4-19 innen rimelig tid. En bolig kan lide av rekke mangler. Det er ikke alltid like lett å fastslå verdi på mangelen. Lider boligen din eksempelvis av dreneringsproblematikk, feil fall på bad eller råte og mugg, så vil det normalt være relativt enkelt å estimere hva det vil koste å utbedre forholdet.

I andre tilfeller kan mangelen bestå av et mer abstrakt forhold, for eksempel tap av utsikt. Et utsiktstap kan ikke ”repareres”, og det kan derfor være mer krevende å gi et estimat på verditapet.

Engasjere en fagkyndig til å vurdere skadeomfanget

Etter at du har reklamert rettidig, så vil det være hensiktsmessig å engasjere en takstmann til å vurdere hvilke feil og mangler som foreligger, og hva det  koste å utbedre de avdekkede forhold. Hvis forholdet ikke kan utbedres vil den fagkyndige forsøke å gi et estimat på verdiforringelsen.

Hvor mye kan jeg kreve?

Hvis selger ikke vil, eller kan, utbedre manglene vil kjøper ha adgang til å kreve prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12. Bestemmelsens første ledd gir kjøper adgang til å kreve et forholdsmessig prisavslag, som skal være i  samsvar med utbedringskostnadene. Med andre ord hva det koster å reparere mangelen – men heller ikke mer.

For å ta det enkleste eksemplet først: Kjøper avdekker feil fall på bad,  og får takstmannen sin beskrive manglene, og gi et prisestimat. Kjøper vil da kunne kreve denne prisen dekket av selger, og utbedre mangelen selv – gitt at selger ikke vil rette forholdet. Dette begrunnes med at utbedringskostnadene er de utgifter kjøperen lider ved å sette boligen i (forventet) kontraktsmessig stand, det kan dog ikke kreves noe for  standardheving.

Det mer abstrakte eksemplet: Kjøper har ikke fått, eller mister, utsikten som selger reklamerte med i sitt salgsprospekt. Da gjenstår spørsmålene i) representerer utsiktstapet  en mange?l og ii) hvor stort verditap utgjør mangelen?

Om utsiktstapet representerer en mangel er en konkret vurdering, og vil være en sammensatt vurdering. Verditapet kan en fagkyndig, for eksempel en eiendomsmegler vurdere. Det vil da være avgjørende at eiendomsmegleren vurderer hva boligen ville vært verdt med og uten utsikten ved kjøpstidspunktet. Det vil ikke være anledning til å vurdere verditapet ut i fra nåværende marked, hvis kjøperen visste om manglene allerede ved overtakelse – for eksempel ett år tidligere.

Få hjelp til å vurdere ditt krav om prisavslag

Det vil ofte være en krevende prosess å vite hvilke steg som må tas. Hvis du har spørsmål blant annet vedrørende mangler, prisavslag og reklamasjoner – ta kontakt med våre advokater. Vi vil kunne sørge for at du får det du har krav på i en slik situasjon.